ساخت ارزان مسکن با زمین رایگان دولتی
گروه راه و شهرسازی شهلا روشنی
تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد همواره به عنوان یکی از نیازهای جدی زندگی انسان معاصر محسوب می‌شده و می‌شود، از همین رو همه دولت‌ها تلاش می‌کنند با اتخاذ سیاست‌های مناسب به این ضرورت مهم پاسخ بدهند. دولت تدبیر و امید در آغاز مسوولیت با پروژه بزرگ، نیمه‌تمام و پرمساله‌یی به نام مسکن مهر مواجه بود که وظیفه داشت با وجود همه نقدهایی که متوجه آن بود و با محدودیت شدید منابع به آن ادامه دهد و پاسخگوی انتظارات بحق مردم باشد. بنابراین اولویت اول دولت در تامین مسکن، پیگیری تعهدات باقیمانده از مسکن مهر بوده است. در اجرای این طرح تاکنون 86درصد از کل واحدهای تعهد شده به اتمام رسیده و مابقی نیز با وجود همه محدودیت‌های اعتباری در شرف اتمام است. اکنون نیاز است دولت با سامان‌بخشی به مسکن مهر و پس از آسیب‌شناسی سیاست‌هایی که عمدتا بر تامین دولتی مسکن و تکیه بر ساخت مسکن ملکی مبتنی بوده است و با بهره‌گیری از تجربیات بین‌المللی، استفاده از ظرفیت‌های سازمان‌های مردم‌نهاد، خیران و بخش خصوصی، کاستن از نقش‌های تصدی‌گری دولت و افزایش نقش‌های تنظیم‌گرانه آن برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد را در اقدامات قابل توجهی انجام دهد.
آمارها چه می‌گویند؟
ساخت مسکن ارزان در حالی مطرح شده و می‌شود که به گفته کارشناسان و به گواه آمارها ساخت‌وساز در کشور بسیار گران بوده و قیمت نهایی مسکن برای بسیاری از دهک‌های جامعه مناسب نیست.
بنا به گزارش مرکز آمار ایران که در تاریخ ۱۷ اردیبهشت ۱۳۹۶ منتشرشده است، افزایش هزینه (تورم) مصالح و نهاده‌های ساختمانی و هزینه ساخت‌وساز ۶,۵۹درصد بوده است. شاخص کل قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران بر مبنای سال پایه ۱۳۹۰، در فصل زمستان ۱۳۹۵ برابر با ۱۹۱,۶۲ بوده است که نسبت به فصل قبل (پاییز) ۰,۹۷ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۹,۰۶ درصد افزایش داشته است. درصد تغییرات شاخص کل در چهارفصل منتهی به فصل زمستان سال ۱۳۹۵ نسبت به دوره مشابه سال قبل معادل ۶,۵۹ درصد بوده است. رقم ۶,۵۹ درصد نشان‌دهنده میزان تورم نهاده‌های ساختمانی و هزینه ساخت‌وساز طی سال گذشته است. با این تفاسیر، جدول زیر هزینه ساخت‌وساز در مناطق ۲۲گانه تهران به ازای هر مترمربع در اردیبهشت ۱۳۹۶ را نشان می‌دهد.
شهرهای جدید ایجاد شود؟
در همین زمینه ایرج رهبر نایب‌رییس کانون انبوه‌سازان با بیان اینکه برنامه‌های مجلس و دولت در خصوص ساخت و ساز ارزان قیمت در حد شعار باقیمانده است، گفت: ساخت‌وساز ارزان‌قیمت دارای آیتم‌هایی است که باید تمام زیر فاکتورهای آن اجرایی شود. ایرج رهبر افزود: به‌طورکلی استفاده از فناوری‌ها و مصالح نوین می‌تواند در قیمت نهایی مسکن موثر باشد.
وی با بیان اینکه مسکن مهر می‌توانست الگوی موفقی برای ساخت‌وساز ارزان‌قیمت باشد، تاکید کرد: دولت برای کاهش قیمت‌ها در مسکن مهر زمین آن را به صورت رایگان عرضه کرد که این مورد باعث کاهش 60 تا 70 درصدی قیمت مسکن شد، اما متاسفانه به دلیل عدم ساخت‌وساز مناسب این ساخت‌وساز خوش‌فکر در برخی نقاط کشور به یک پروژه شکست‌خورده مبدل شد.
رهبر گفت: ایجاد نسل نوین شهرهای جدید نیز می‌تواند راهکاری برای ارزان‌سازی تلقی شود. استفاده از مشارکت و سرمایه بخش خصوصی در احداث و توسعه شهرک و شهر جدید، به‌کارگیری روش‌های نوین تامین منابع مالی در احداث و توسعه شهرهای جدید، شناسایی، بومی‌سازی و اجرای روش‌ها، الگوها و فناوری نوین معماری و شهرسازی در شهرهای جدید، توجه به دیدگاه شهروندان، نخبگان، مسوولان و سایر کنشگران موثر در ایجاد و توسعه شهرهای جدید و اولویت جمعیت و جوامع بومی از منافع توسعه و ایجاد شهر جدید و توجه به الزامات اجتماعی و فرهنگی در برنامه‌ریزی، احداث و مدیریت شهرهای جدید از روش‌های اصلی برای تحقق این هدف به شمار خواهند رفت. این فعال ساختمانی بار دیگر با تاکید بر کاهش قیمت زمین اظهارکرد: اگر دولت بتواند زمین‌های ارزان‌قیمت در بافت‌های فرسوده به سازندگان ذی‌صلاح ارائه دهد، هزینه‌ها تا حدی کاهش می‌یابد.
کیفیت قربانی قیمت نشود
مجتبی اردستانی استاد دانشگاه تهران نیز با بیان اینکه همواره بحث اقتصادی یکی از مسائل مهم ساخت‌وساز بوده است، گفت: اگر کوچک‌ترین اغماضی در مسائل مربوط به زیربنای سازه‌ها انجام شود، عمر ساختمان‌های بالای 50 سال به 15 سال تقلیل پیدا می‌کند. بنابراین کاهش قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز نباید به قیمت تقلیل کیفیت ساختمان باشد.
وی افزود: با مدیریت هزینه و استفاده از راهکارهای معمول جهانی می‌توان هزینه‌های ساختمان را با حفظ کیفیت آن به میزان قابل توجهی کاهش داد.
این فعال عرصه عمران و محیط‌زیست با بیان اینکه خوشبختانه طی سال گذشته دولت با تشکیل ستاد ملی بازآفرینی شهری توانسته زمینه ورود توسعه گران به این بخش را فراهم کند، گفت: اجرای طرح محله محور در بازآفرینی شهری و پرداخت تسهیلات به آنها می‌تواند انگیزه توسعه‌گران در این بخش را افزایش دهد.
اردستانی گفت: سیاست دولت باید در راستای تقویت توسعه‌گران و انبوه‌سازان باشد، چون این کار زمینه‌ساز ایجاد تولید انبوه و عرضه مسکن با قیمت پایین‌تر می‌شود و همین موضوع نیز زیرساخت‌های مورد نیاز تولید کار و رونق بازار مسکن را فراهم می‌کند.
وی یکی از راه‌های کاهش هزینه ساخت را در شراکت در ساخت یا خرید خانه دانست و در این خصوص یادآور شد: البته این گزینه نیازمند مباحث حقوقی است که باید به آن اشراف داشت. اردستانی همچنین تاکید کرد: برای ساخت از یک پیمانکار عمومی صلاحیت‌دار استفاده کنید. تجربه یک پیمانکار واجد شرایط و صاحب صلاحیت برای روند ساخت خانه‌ها بسیار ارزشمند است، زیرا علاوه بر مدیریت دقیق، این پیمانکاران با تجربه، روابط گسترده‌یی را با تامین‌کنندگان و سازندگان و مجریان فرعی برقرار کرده‌اند که شما بدون داشتن سال‌ها تجربه، امید زیادی به داشتن این شناخت جامع نسبت به این لیست از سازندگان نخواهید داشت.
این مقام مسوول با بیان اینکه استفاده از مصالح بی‌کیفیت، زمین‌های بایر و بدون زیرساخت، شخصی‌سازی باعث کاهش قیمت مسکن تولیدی نمی‌شود، تاکید کرد: موارد ذکرشده تنها باعث کاهش عمر ساخت‌وساز می‌شود که این مورد به‌هیچ‌عنوان برای ترویج ارزان‌سازی ملک مسکونی توصیه نمی‌شود.
وی در نهایت گفت: استفاده از فناوری‌های نوین، مصالح پیش‌ساخته، استفاده از تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت عرضه، تجمیع زمین‌های فرسوده و ورود انبوه‌سازان حرفه‌یی برای تولید انبوه راهکارهایی است که می‌تواند در قیمت نهایی مسکن موثر باشد.
تسهیلات ارزان به انبوه‌سازان
محمدعلی مهری کارشناس شهرسازی نیز با بیان اینکه دولت دوازدهم باید به هر نحوی که شده مسکن ارزان قیمت بسازد، گفت: در حال حاضر، بیش از ۱۲میلیون دختر و پسر در سن ازدواج قرار دارند و طی ۱۰ سال آینده ۱۶ میلیون نفر دیگر به این تعداد اضافه خواهد شد که نیازمند ۱۴ میلیون واحد مسکونی جدیدالاحداث هستند. مهری افزود: در حال حاضر حداقل ۲ میلیون واحد مسکونی ناپایدار در بافت‌های فرسوده شهری کشور وجود دارد که این تعداد در ۱۰سال آینده به ۶ میلیون واحد مسکونی می‌رسد. بنابراین ضروری است ۲۰میلیون واحد مسکونی شهری طی ۱۰ سال آینده و به‌طور متوسط سالانه ۲ میلیون واحد مسکونی ساخته شود تا بتوان به تعادل نسبی در عرضه و تقاضا در بازار مسکن دست پیدا کرد. وی با بیان اینکه دولت یک تجربه مطلوبی در امر ساخت‌وساز املاک ارزان‌قیمت داشت، اظهارکرد: اجرای برنامه مسکن مهر در برخی نقاط نتایج مثبت زیادی داشته است و به عنوان یک تجربه بسیار مهم عمرانی- اقتصادی در انبوه‌سازی مسکن ارزان قیمت با حجم بسیار زیاد پروژه‌ها و گستردگی آن در پهنه تمام شهرها و روستاها، بی‌شک نواقص و کمبودهایی هم داشته است که دولت دوازدهم می‌تواند با رفع این نقاط ضعف، مشکلات پیش روی این برنامه را کاهش دهد تا زمینه لازم برای رسیدن به هدف تامین مسکن متناسب با نیاز برای محرومان از مسکن بر اساس اصول قانون اساسی فراهم کند. این کارشناس شهرسازی افزود: اگر دولت بتواند تسهیلات ویژه‌یی به انبوه‌سازان بدهد، می‌توان بارقه‌های امیدی را در خصوص ساخت مسکن ارزان‌قیمت متصور شد.
فروش زمین ارزان اثرگذار نیست
مهری با بیان اینکه ارائه تسهیلات ارزان و مسکن رایگان دولتی می‌تواند یکی از فاکتورهای مهم ساخت مسکن ارزان باشد، تاکید کرد: لازم است این زمین‌ها به‌صورت رایگان در دسترس انبوه قرار بگیرد. فروش ارزان‌قیمت زمین‌های عمومی به انبوه‌سازان بحران مسکن را برطرف نمی‌کند. در مقابل فروش زمین‌های عمومی برای ساخت منازل مسکونی نمی‌تواند، بحران مسکن را مرتفع کند. طبق مطالعات انجام شده از میزان و چگونگی ساخت‌وساز منازل مسکونی در زمین‌های دولتی فروش رفته، اولا انبوه‌سازان بخش خصوصی به دلیل روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن تمایلی به ساعت سریع‌تر منازل مسکونی ندارند و سرعت ساخت‌وساز به‌شدت آهسته است و ثانیا بخش قابل‌توجهی از منازل مسکونی ساخته‌شده جزو منازل مسکونی لوکس ارزیابی می‌شوند که تنها بخش خاصی از مردم جامعه توان خرید آنها رادارند.
این کارشناس شهرسازی گفت: بنابراین می‌توان گفت که بحران مسکن بدون سیاست‌گذاری درست دولت و استفاده از زمین‌های عمومی حل نخواهد شد. برای حل بحران مسکن لازم است دولت با استفاده از زمین‌های عمومی قیمت زمین را از قیمت مسکن حذف کرده و ساخت منازل مسکونی ارزان‌قیمت را تسهیل کند. مهری با بیان اینکه جامعه نیاز مبرمی برای احداث املاک ارزان‌قیمت دارد، گفت: بنابراین انتظار می‌رود دولت دوازدهم سیاست‌های ساخت مسکن ارزان‌قیمت را با هر عنوانی اعم از مسکن مهر یا امید یا اجتماعی یا … از سر بگیرد تا علاوه بر تامین مسکن ارزان‌قیمت جوانان موجبات رونق اقتصاد و اشتغال را فراهم کند.
بار سنگین دولت در ساخت مسکن
در همین رابطه عطا آیت‌اللهی کارشناس مسکن با بیان اینکه خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد یکی از وظایف اصلی دولت است، گفت: متاسفانه دولت در سال‌های اخیر از این وظیفه عدول کرده و فعالیت قابل توجهی در این خصوص انجام نداده است.
عطا آیت‌اللهی افزود: بنابراین باید دولت دوازدهم با برنامه‌ریزی‌های منسجم فعالیت‌های مثبتی در این خصوص انجام دهد. وی با بیان اینکه دولت باید به‌صورت مشترک به دنبال تامین و تهیه املاک ارزان‌قیمت باشد، اظهار کرد: تهیه و تدوین قانون جامع و واحد برای مسکن که در آن سازمان‌های متولی مثل، وزارت راه‌اندازی، وزارت کشور، شهرداری‌ها و شوراهای شهر و روستا می‌تواند راهکار جدی و سریع برای حل معضل اقشار کم‌درآمدها تلقی شود.
این کارشناس مسکن افزود: یکی از موارد مهم در تامین و عرضه مسکن ارزان‌قیمت ارائه تسهیلات ارزنده است. اگرچه طی سال‌های اخیر همواره اخباری در خصوص ارائه تسهیلات ارائه‌شده اما به دلیل ابتر بودن این تسهیلات هیچ‌گاه جوابگوی نیاز مصرفی جامعه کنونی نبوده و در بهترین شرایط پاسخگوی نیاز سرمایه‌گذاران بوده است. وی ادامه داد: پرداخت تسهیلات خرید مسکن با سود و بازپرداخت کم، تنظیم برنامه‌یی برای کمتر شدن یا مطابقت هزینه تامین مسکن با درآمد خانوارها از جمله موارد دیگری هستند که دولت دوازدهم باید به آن توجه کند. آیت‌اللهی با بیان اینکه الگوی‌برداری صحیح از مسکن مهر می‌تواند برای خانه‌دار کردن نیازمندان موثر باشد، اظهار کرد: این طرح در اجرا دارای یک سری نقاط ضعف مثل مکان‌یابی نامناسب و عدم پیش‌بینی زیرساخت‌های شهری بود که باید در دولت دوازدهم به آن توجه شود. این کارشناس مسکن گفت: به نظر می‌رسد، توجه دولت به بافت‌های فرسوده کاملا فکر شده و سنجیده است. بنابراین نیاز است دولت تمام تمرکز خود را در به دو سمت کاهش بروکراسی‌های اداری و تسهیلات منطقی بر بافت‌های فرسوده معطوف کند. وی تصریح کرد: اصلاح مدیریت بخش مسکن و هماهنگی بین سازمان‌های مختلف که برای بخش مسکن برنامه‌ریزی می‌کنند ازجمله مواردی هستند که به بهبود وضعیت مسکن کمک می‌کنند و باید مورد توجه دولت دوازدهم باشند.
سنتی‌سازی گران‌تر از مدرن‌سازی
در همین زمینه توکلیان کارشناس اقتصاد بابیان اینکه زمان اجرای مسکن با روش‌های سنتی به پایان رسیده است، گفت: از لحاظ اقتصادی ساخت‌وساز مدرن می‌تواند تاثیر بالقوه‌یی در کاهش قیمت نهایی مسکن داشته باشد. توکلیان افزود: ساخت‌وساز مدرن علاوه بر کاهش قیمت مقاوم‌تر بوده و برای بهره‌بردار کم‌هزینه است. به‌طورکلی محاسبات علمی نشان داده ساخت‌وساز با استفاده از روش‌های مدرن سریع‌تر و به‌واسطه بهینه‌سازی مصرف انرژی در حین بهره‌برداری برای ساکنان کم‌هزینه‌تر است. این کارشناس بابیان اینکه وجود مواد اولیه ارزان‌قیمت و نیروی کار جوان پتانسیل خوبی برای صنعتی‌سازی ساختمان است، افزود: مزایای ساخت‌وساز صنعتی ساختمان سبک‌سازی، مقاوم‌سازی، صرفه‌جویی در مصالح، مصرف بهینه انرژی در دوران ساخت و بهره‌برداری، افزایش عمر و کیفیت ساختمان، قطعات و اجزای آن، پیش‌بینی کیفیت ساختمان و ساخت‌وساز و درنتیجه کاهش هزینه‌های ساخت است.
وی همچنین افزود: شاید در وهله اول بسیاری از مردم احساس کنند، صنعتی‌سازی گران‌سازی است اما تحقیقات نشان داده ساخت‌وساز به روش سنتی هدررفت انرژی و مصالح بالاتری داشته و به هیچ عنوان به‌صرفه نیست. این کارشناس اقتصادی گفت: البته دولت باید برای ساخت‌وسازهای صنعتی تسهیلات ویژه و بسیار ارزانی در نظر بگیرد. نباید فراموش کنیم ترویج ساخت‌وساز به روش مدرن منجر به حفظ سرمایه‌های ملی خواهد شد. به‌هرحال، داشتن ساختمان‌های مقاوم و صنعتی‌سازی بیانگر رشد و توسعه مهندسی یک کشور است.
