6 راهکار جلوگیری از رونق انحرافی مسکن

سجاد فروغی

کارشناس مسکن

مسکن یکی از نیازهای پایه و اساسی همه افراد و خانوارهاست که مطلوبیت آن نقش مستقیمی در کیفیت زندگی دارد. از این ‌رو همه جوامع به‌ نوعی با مشکل مسکن مواجه هستند. درحال حاضر مشکل تامین مسکن به ‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد به عنوان یکی از چالش‌های اساسی کشورها محسوب می‌شود. از این رو دولت‌ها با ویژگی‌های گوناگون اقتصادی، اجتماعی و سیاسی برای حل کردن مسائل مربوط به مسکن اقدام کرده‌اند و در این رابطه از سیاست‌های متنوعی بهره گرفته‌اند. زمانی که عرضه مسکن را نمی‌توانیم به ‌صورت انبوه و به طور دایم و پیوسته افزایش بدهیم، چشم‌انداز افزایشی قیمت مسکن را در جامعه تزریق می‌کنیم و این تزریق برای جامعه ما که افراد جامعه به علت زیان‌ده بودن تولید، واژه سرمایه‌گذاری را به دنبال تولید به کار نمی‌برند بسیار گران تمام می‌شود؛ چراکه سرمایه‌گذاری را در مسکن دیده و همان می‌شود که امروز شده است... انحراف سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران عاملی برای افزایش عایدی بالای سرمایه‌یی این بازار شده است همان بلایی که سر سکه و ارز آمده است. سرمایه‌گذاری در مسکن وقتی تکنولوژی در بازار مسکن معنا ندارد، می‌تواند به معنی خریدوفروش سفته‌بازانه مسکن نیز باشد؛ به‌ هر حال سفته‌بازی در بازار مسکن به دو دسته تقسیم می‌شود، گروهی هستند که می‌سازند تا سود ببرند و گروهی هستند که می‌خرند تا سود ببرند. در هر دو چون اصل بر کسب سود است، سفته‌بازان را بیشتر به این بازار سوق می‌دهند(چراکه چشم‌انداز افزایش بیشتر قیمت مسکن به ‌شدت تضمین ‌شده است) و انحراف ایجاد شده در اقتصاد ایران(حرکت از تولید به سمت دلالی و سفته‌بازی) بیشتر در این حوزه متجلی می‌شود. بالا بردن مجدد نرخ سود بانکی با انتشار گواهی‌های سپرده و سرکوب نرخ ارز از طریق پافشاری بر تثبیت نرخ‌ها به همراه ۴عامل دیگر درحالی منجر به تکرار رونق انحرافی در مقطع زمانی فعلی خواهد شد که به ‌تازگی بازار مسکن وارد فاز رونق شده است. نبود قوانین محکم برای اجرای سیاست‌های مالیاتی را می‌توان دومین منشأ رونق سفته‌بازی در بازار املاک و مستغلات طی ادوار گذشته تاکنون عنوان کرد. هم‌اکنون کارایی مالیات‌های بخش مسکن بسیار اندک بوده و هیچ احتکار‌کننده‌یی به عواقب نگه داشت محصول خود نمی‌اندیشد زیرا در کشور ما هیچ هزینه سنگینی حقوقی و مالی بر احتکار‌کنندگان اعمال نمی‌شود... این درحالی است که در تمام کشور‌های توسعه یافته و حتی کشور‌های همسایه اخذ مالیات یکی از پایه‌های درآمدی پایه‌دار شهرداری بوده و سوپاپ اطمینان تنش‌های بازار‌های موازی ازجمله مسکن نیز محسوب می‌شود. هم‌اکنون مالیات‌های بخش مسکن کمتر از یک درصد ارزش کل سرمایه در گردش بخش مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. این درحالی است که در کشور‌های توسعه یافته این رقم در بدترین شرایط اعمال مالیاتی بالای 4درصد ارزش کل سرمایه در گردش بخش مسکن است. عدم شفاف‌سازی فضای بازار مستغلات منشأ دیگر بروز رونق سفته در بازار املاک و مستغلات است. بازار مسکن در چند سال اخیر از این بخش صدمات متعددی دیده است، بسیاری از سوداگران با استفاده از کدری فضا، تهدید را به فرصت مبدل کرده و سودهای کلان و مقطعی زیادی از آن حاصل کرده‌اند. اما مساله چهارم مربوط به حضور بخش بزرگی از اقشار جامعه در امر ساخت‌وساز است. درحال حاضر در بسیاری از شهرهای کشور هر فرد یا نهاد و ارگانی با هر میزان تجربه وارد عرصه ساخت‌وساز شده تا بتواند از این بازار مصرفی اما سرمایه‌یی سود کلان حاصل کنند. هم‌اکنون بخش زیادی از ساخت‌وسازها از سوی نهادهای عمومی، دولتی و شرکت‌های وابسته به بانک‌ها انجام می‌شود. این درحالی است که همین موضوع منجر شده است، متغیرهای اقتصاد مسکن در مسیر مخالف تقاضای مصرفی قرار بگیرد. فعالیت‌های ملکی بانک‌ها و سایر دستگاه‌های عمومی و دولتی عامل اصلی در تشدید سفته‌بازی در زمان رونق و افزایش قیمت املاک و مستغلات است. اگرچه این پدیده در سال‌های 86 تا 88 به علت فروش گران و بیش از حد نفت حاصل شد اما بخشی از این تجربه موفق در ذهن سازندگان غیرمتخصص همچنان پایدار بوده و به هیچ عنوان تمایلی برای خروج از عرصه ساخت وساز ندارند. در کنار عوامل گفته شده یکی از عواملی که رابطه مستقیمی با فعالیت دولت دارد. مربوط به قیمت زمین است. متاسفانه کشور ما در این بخش با 3 چالش ضعف سیاست‌گذار، عدم مدیریت هوشمندانه بازار زمین و فقدان سیاست ملی زمین روبه‌رو است. البته این مورد می‌تواند به راحتی و با ابراز‌های حاکمیتی رفع و رجوع شود؛ اما متاسفانه همیشه قدرت دست‌های پنهان بالاتر از سیاست‌های اعمالی وزارت راه و شهرسازی بوده و درزهای قانونی باعث شده هم‌اکنون بیش از ۵۰ درصد هزینه ساخت مسکن مربوط به هزینه تامین زمین باشد. از آنجا که بخش مسکن به طور مستقیم و غیرمستقیم در ارتباط با بیش از ۱۰۰صنعت کشور قرار دارد، تحرک در این بخش می‌تواند منجر به ایجاد رونق و بازدهی این صنایع شود. در صورتی ‌که سیاست‌گذار و فعالان بخش مسکن درصدد هستند، رونق ایجاد شده در بخش مسکن منجر به افزایش توان خرید واحدهای مسکونی از سوی دهک‌های کم‌درآمد و گروه‌های با سطح درآمدی متوسط شود، هزینه اجاره‌بها را کاهش دهد و بر هزینه‌های واسطه‌یی سایر بخش‌های اقتصادی اثر تورمی نداشته باشد، لازم است ۵ اقدام از طرف دولت، سیاست‌گذار پولی، سرمایه‌گذاران و فعالان بخش مسکن انجام شود. مبارزه با رونق سفته‌بازی در بازار مسکن مشروط به انجام 6 اقدام مهم دولت است.

1- کاهش نرخ سود بانکی

2- پایان دادن به سیاست سرکوب نرخ ارز و تعدیل قیمت ارز متناسب با تحولات نرخ تورم که منجر به محور قرار گرفتن و تقویت صادرات غیرنفتی و تشویق به تولید و سرمایه‌گذاری صنعتی خواهد شد؛ به طوری‌ که بازدهی سرمایه‌گذاری در صنعت، قابل ‌رقابت با بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات می‌شود.

3- وضع مالیات‌های کارآ و موثر در بخش مسکن

4- توجه به شفاف‌سازی در بازار زمین

5- محدود شدن فعالیت در عرصه ساخت‌وساز به فعالیت بخش خصوصی

6- اعمال مدیریت هوشمندانه در بازار زمین از طریق تدوین سیاست ملی زمین

 اقداماتی است که دولت، سیاست‌گذار پولی، سیاست‌گذار بخش مسکن و فعالان بازار ملک می‌توانند با کمک به اجرای آنها از بروز رونق انحرافی در بازار ملک در مقطع زمانی فعلی جلوگیری کنند.