12 راهکار برای توسعه مسکن ارزان
سجاد فروغی کارشناس مسکن
تامین مسکن یکی از گران‌ترین نیازهای امروز جوامع درحال توسعه است. به طوری که حتی برای ثروتمندان یک جامعه نیز مسکن بزرگ‌ترین سرمایه خانواده محسوب می‌شود. داشتن محل مناسب سکونت حق مسلم هر خانوار در قانون اساسی کشور است و این محل سکونت نباید از حداقل نیازهای زیستی، سکونتی و زیرساختی برای یک انسان کمتر باشد. تامین مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار کم‌درآمد جامعه به یک برنامه‌ریزی جامع و هماهنگی در سطح ملی نیازمند است. برای برنامه‌ریزی و اجرای برنامه ملی در تامین مسکن اقشار کم‌درآمد می‌توان از راهکارهای زیر استفاده کرد. جامعه هدف را به درستی شناخت و از لحاظ توانایی مالی و درآمدی طبقه‌بندی کرد.
تامین زمین: زمین یکی از عوامل بسیار مهم و تعیین‌کننده در قیمت تمام شده خانه است. تامین زمین از طریق دولت: این امر مستلزم حضور سازمان‌ها، بنیادها، بانک‌ها و مراکزی است که تعداد زیادی از زمین‌های مناسب ساخت را در اختیار دارند یا در صورت نیاز توسعه زمین‌های شهری در برخی مناطق کشور است. سازمان‌های دولتی می‌توانند اراضی خود را با شرایط اقساط بلندمدت برای تامین مسکن ارزان‌قیمت در اختیار انبوه‌سازان قرار دهند.
تامین مسکن از طریق بخش خصوصی: تضمین برگشت سرمایه و تحصیل سود مناسب به صورت تهاتر همچنین برخی مشوق‌ها مانند معافیت مالیاتی می‌تواند برای جذب زمین از بخش خصوصی راهگشا باشد.
خدمات مهندسی: طراحی، نظارت فنی و اجرای پروژه باید صرفا به عهده بخش خصوص باشد تا بتوان از طریق کاهش مالیات همچنین افزایش ظرفیت برای دفاتر مهندسی و شرکت‌های مشاور که به برنامه مسکن ارزان‌قیمت کمک می‌کنند، انگیزه حضور و مشارکت در برنامه را داد.
عدم دخالت مستقیم دولت و سازمان‌های شبه‌دولتی در روند ساخت و صرفا استفاده از بخش خصوصی و انبوه‌سازان: دولت صرفا باید نقش نظارتی در ساخت‌وساز داشته و با نظارت صحیح از فساد و رانت احتمالی جلوگیری کرده و نظارت بر عملکرد پیمانکاران و انبوه‌سازان را به درستی بر عهده داشته باشد.
همچنین باید برای حضور و مشارکت انبوه‌سازان و پیمانکاران واجد صلاحیت در برنامه ساخت مسکن ارزان‌قیمت باید برای این گروه جذابیت بالایی به لحاظ مشوق‌ها و درآمدزایی ایجاد کرد.
مصالح ساختمانی: مصالح ساختمانی نیز مانند زمین بخش قابل توجهی از هزینه‌های تمام شده را دربرمی‌گیرد. در نظر گرفتن تسهیلات و مشوق برای تولیدکنندگان داخلی مصالح برای تامین مصالح پروژه‌های مسکن ارزان‌قیمت می‌تواند راهکار مناسبی برای کاهش هزینه‌ها باشد.
استفاده از روش‌های نوین و صنعتی‌سازی: استفاده از فناوری و تکنولوژی‌های روز و ارتقای سطح علمی و آگاهی فعالان بخش مسکن، مشکلاتی مانند زمان طولانی اجرا، اتلاف مصالح و انرژی، استفاده از نیروی کار غیرحرفه‌یی، رفتار ضعیف سازه هنگام حریق و زلزله و کاهش عمر مفید ساختمان که باعث تحمیل هزینه‌های زیاد اجرای ساختمان می‌شوند را تا حد بسیار زیادی کاهش داده و در مقابل با افزایش سرعت اجرا، سبک‌سازی، استفاده از نیروی انسانی ماهر، کنترل کیفیت، سهولت حمل‌ونقل و نصب در محل و کاهش مشکلات زیست‌محیطی، اتلاف سرمایه، زمان و انرژی به مقدار قابل توجهی کاهش می‌یابد.
ارائه تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت به انبوه‌سازان مجری این پروژه‌ها و به نام خریداران واحدهای مسکونی، اخذ هزینه کمتر توسط مراجع صادرکننده پروانه ساخت، معافیت مالیاتی چند ساله برای مشارکت‌کنندگان در این برنامه ملی و... از دیگر راهکارهاست.
به هر حال همانطور از راهکارهای فوق مشخص است، تامین مسکن و چاره‌اندیشی برای حاشیه‌نشینان و به تعبیری بد مسکنان نیازمند عزم ملی به ویژه وضع قوانین از سوی مرجع قانون‌گذار(مجلس شورای اسلامی) و نظارت صحیح دولت برای جذب مشارکت همگانی و حمایت قوه قضاییه برای جلوگیری رانت و رشوه در برنامه ملی ساخت مسکن ارزان‌قیمت است. البته عوامل متعدد دیگری مانند توانمندسازی خانوارهای کم‌درآمد، ایجاد شغل از طریق به کارگیری نیروهای بومی و حتی از همین خانوارهای کم‌درآمد، وضع قوانین و مقررات مهندسی و شهری مختص این پروژه‌ها و... نیز می‌توانند در تامین مسکن برای افراد کم‌درآمد تاثیرگذار باشند.
اینک با توجه به موارد ذکر شده این سوال مطرح است که آیا آغاز کردن پروژه‌یی ساختمانی برای انبوه‌سازان منطقی است؟ با توجه به شرایط بازار و پیشبینیهایی صورت گرفته، بازار ساخت و ساز با چند سناریو روبه‌رو شده است:
درخصوص سناریو اول بسیاری معتقدند: اگر پولی که در این بخش سرمایهگذاری می‌شود در بانک قرار بگیرد، سود بیشتری را برای سرمایهگذار به همراه خواهد داشت(که گروهی نیز با همین استدلال می‌گویند اگر سود بانکی پایین بیاید، بازار مسکن وضعیت بهتری پیدا خواهد کرد) زیرا وقتی شما ساختمانی را می‌سازید که به سرعت تبدیل به پول نمیشود، سرمایه شما به کناری افتاده و در واقع شما متحمل ضرر میشوید.
همچنین درخصوص سناریو دوم باید گفت، برخی به شرایط خوشبین بوده و بدترین حالت سود را برای سرمایهگذاری در این حوزه ۳۰تا ۴۰درصد می‌دانند و از گروهی از سازندگان صحبت به میان میآورند که روی داشتن سودی ۲۰۰درصدی حساب باز کرده‌اند.
در این میان عدهیی نیز ساخت و ساز را امری سودآور دانسته و معتقدند اگر عرضه‌کننده قصد فروختن واحدهایش را نداشته باشد، می‌تواند آنها را اجاره بدهد که باز هم سود خواهد کرد. این عده با قاطعیت معتقدند در هر صورت اگر عرضه‌کننده چه بخواهد بفروشد و چه بخواهد اجاره دهد، سود خواهد کرد.
اما در این میان، مساله این است که اگر قیمت نهایی و شرایط آپارتمان خوب و ایده‌‌آل باشد به سرعت به فروش می‌رود ولی اگر شرایط مناسب نباشد و قیمت بالا باشد، طبیعی است که بالای یک سال فروخته می‌شود ولی واضح است که اگر طی یک سال قیمت ملک بالا برود، عرضه‌کننده ملک خود را با قیمت بالا می‌فروشد و اگر پایین بیاید مجبور است به قیمت پایین‌تری آن را بفروشد.
اما مساله مهم این است که قیمت ملک هر سال رو به رشد است. اگرچه واقعیت بازار نشان از رکود به علت قیمت بالای ملک است اما هنوز مبادلات کم و بیش ادامه دارد.
برای نکته پایانی باید متذکر شد، موردی که ساختمان‌سازی را تبدیل به امری سودآور یا ضررده می‌کند، زمین است. اگر زمین در متراژ بالا باشد و سازنده بتواند براساس طرح تفصیلی، ساختمانی با طبقات بالاتری بسازد ۳۰تا ۴۰درصد سود را می‌توان از این سرمایهگذاری انتظار داشت.
