بیم و امیدهای ارزانی وام خانه‌اولی‌ها
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
شورای پول و اعتبار با کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم موافقت کرد. به‌این‌ترتیب، این وام در حال حاضر ارزان‌ترین وام برای خرید خانه در کشور به شمار می‌رود؛ اما به دلیل سپرده‌گذاری رقمی معادل 50 درصد وام به مدت یک سال، این وام همچنان در زمره سخت‌ترین وام‌ها ازنظر «دسترسی» دسته‌بندی می‌شود.
از سال گذشته زوج‌های خانه‌اولی متقاضی دریافت وام مسکن از صندوق یکم، می‌توانند با سپرده‌گذاری رقمی معادل 50 درصد وام به مدت یک سال در بانک مسکن، در شهر تهران 80 میلیون تومان، در شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 60 میلیون تومان و در شهرهای کمتر از 200 هزار نفر جمعیت 40 میلیون تومان با نرخ سود 9.5درصد در بافت‌های عادی شهری و 8درصد در بافت فرسوده، تسهیلات خرید مسکن دریافت کنند؛ اما با مصوبه جدید شورای پول این نرخ‌ها تعدیل‌شده و به ترتیب به 8 درصد و
6 درصد کاهش‌یافته‌اند. حال به گفته بسیاری از کارشناسان کاهش 1.5درصدی نرخ سود مسکن اول می‌تواند تاثیر مطلوبی در افزایش تعداد متقاضیان داشته باشد.
معاملات مسکن جان می‌گیرد؟
در همین رابطه، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران با بیان اینکه با کاهش نرخ سود بانکی وام‌ها تاثیرهای مثبتی در عرصه عرضه خواهیم داشت، گفت: بر اساس نشست‌های متعدد نرخ بهره بانکی بافت‌های فرسوده به 6درصد کاهش داشته که این مورد می‌تواند اثرات مثبتی در بخش عرضه داشته باشد. هوشنگ عشایری افزود: بطور حتم بازار عرضه به‌خصوص در بافت‌های فرسوده روی خوشی به این کاهش خواهد داشت.
مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران بابیان اینکه اگر قیمت تمام‌شده ساخت مسکن برای سازنده صاحب صلاحیت کاهش داشته باشد، مسکن ارزان‌تر در دسترس اقشار جامعه قرار می‌گیرد، گفت: دولت دوازدهم عزم جدی برای ساخت‌وساز باکیفیت و ارزان‌قیمت دارد، بنابراین کاهش 2درصدی می‌تواند به میزان قابل‌توجهی کاهش دهد. عشایری ادامه داد: کاهش نرخ سود وام خانه اولی‌ها نیز اثرات مثبتی در افزایش تعداد متقاضیان دارد، بنابراین در ماه‌های آتی شاهد روند افزایش معاملات خواهیم بود. مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران با بیان اینکه از ابتدای ارائه تسهیلات خانه‌اولی‌ها و بافت‌های فرسوده نرخ سود بهره کاهش فاحشی داشته است، گفت: کاهش نرخ بهره بانکی بافت‌های فرسوده می‌تواند بیانگر نگرش جدی دولت دوازدهم در تامین مسکن باکیفیت برای متقاضیان باشد. وی گفت: در ماه‌های آتی، بازار مسکن شاهد تغییر و تحولات مطلوب خواهد بود.
عزم دولت جدی نیست
پرویز کاکایی رییس شعبه بانک دولتی نیز با بیان اینکه مشکل صندوق یکم با کاهش 1.5درصدی نرخ بهره حل نمی‌شود، گفت: در حال حاضر بخش بزرگی از متقاضیان وام مسکن 50درصد مبلغ اولیه را از بانک‌های دیگر با بهره‌های بسیار بالا دریافت کرده و در صندوق سرمایه‌گذاری می‌کنند. بنابراین عملا بخش بزرگی از متقاضیان برای دریافت وام مسکن با دو نرخ بهره روبه‌رو می‌شوند. این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: اگر دولت واقعا تصمیم به خانه‌دار کردن متقاضیان خانه اولی دارد، باید نرخ سود تسهیلات صندوق یکم را به زیر 5درصد برساند.
وی با بیان اینکه به‌طور قطع با کاهش 1.5درصدی نرخ سود تعداد متقاضیان رشد چندانی نخواهد کرد، گفت: در حال حاضر در تمامی شهرها با انبوهی از خانه‌های ارزان‌قیمت روبه‌رو هستیم که با ورود واقعی مسکن اولی‌ها همه این خانه‌ها وارد چرخه مصرفی می‌شود.
کاکایی بابیان اینکه نرخ‌های جدید سود تاثیر اندکی در اقساط بازپرداخت تسهیلات دارد، گفت: با کاهش نرخ سود وام خانه‌اولی‌ها در بافت‌های فرسوده ازاین‌پس زوج‌های جوان در تهران ۱۲ ماه پس از سپرده‌گذاری در حساب صندوق پس‌انداز یکم می‌توانند از وام ۱۶۰ میلیون تومانی و اقساط ماهانه یک‌میلیون و 730 هزارتومانی آن استفاده کنند که این رقم در مقایسه با اقساط وام با نرخ ۸درصد حاکی از کاهش حدود 130 هزارتومانی اقساط ماهانه دارد. کاکایی گفت: کاهش 130 هزار تومان در برابر پرداخت یک‌میلیون و 600 هزار تومان رقم قابل‌توجهی نیست بنابراین کاهش زیر 200 هزار تومان را نمی‌توان عامل محرک تقاضا دانست. این کارشناس در ادامه افزود: اگرچه این کاهش تاثیر مثبتی بر تعداد متقاضیان واقعی می‌گذارد اما این تاثیر قابل‌توجه نخواهد بود.
کاکایی با بیان اینکه جدای مباحث مرتبط با نرخ سود بانکی، تامین مبلغ اولیه یکی از مشکلات خانه‌اولی‌ها است، گفت: بسیاری از زوج‌هایی که برای خانه‌اولی ثبت‌نام می‌کنند مبلغ 50 درصدی اولیه سپرده‌گذاری را ندارند و تامین این مبلغ برای بخش اعظمی از این متقاضیان بسیار سنگین است. وی درنهایت گفت: با وجود دیدگاه‌های مثبت به کاهش 1.5درصدی به نظر نمی‌رسد بازار واقعی واکنش مثبتی به این کاهش داشته باشد.
خان هفتم دهه شصتی‌ها
در همین رابطه، ایمان رفیعی، کارشناس ساخت و ساز با بیان اینکه بانک مسکن به عنوان یکی از اصلی‌ترین متولیان تامین مالی برای سازندگان و خریداران مسکن در شرایط متلاطم اقتصاد کشور توانسته تا حد زیادی خدمات خود را با نیاز خریداران منطبق کند، گفت: در حال حاضر این مقدار وام به‌غیر از کلان‌شهرها و مخصوصاً پایتخت، میزان وام خرید، میزان قابل‌توجهی از هزینه خرید را پوشش می‌دهد. رفیعی افزود: اما برای سازندگان مبالغ وام ساخت در غالب طرح‌های مختلف زیاد قابل‌توجه نیست و نسبت به سال‌های گذشته تغییر قابل‌توجهی نکرده است.
این کارشناس ساخت‌وساز گفت: قصه قیمت ملک و مبلغ وام، داستان تکراری هر ساله است که با وجود افزایش مبلغ وام توان مقابله با افزایش قیمت ملک را ندارد. با بررسی روند افزایش قیمت هر مترمربع ساختمان در مقابل نرخ افزایش مبلغ وام به‌خوبی کاهش قدرت خرید با وام مشخص می‌شود. وی با بیان اینکه یکی از مشکلات اخذ وام خرید به خصوص برای جوانان و خانه اولی‌ها سپرده‌گذاری اولیه برای کسب امتیاز لازم است، اظهار کرد: متناسب با افزایش قیمت وام میزان سپرده‌گذاری هم افزایش داشته که به نوبه خود با توجه به کاهش سطح درآمد عمومی جامعه به خصوص در قشر جوان، باعث کاهش توان متقاضیان این وام‌ها شده است.
وی اظهار داشت: برای کاهش آسیب ناشی از کاهش توان خریداران باید به دو طرف این معادله توجه کرد. طرف اول هزینه تمام‌شده هر مترمربع بنا است که تابع شرایط عمومی اقتصاد و معلول عوامل بسیار زیادی است که کنترل و تثبیت آن با توجه به تورم سالانه و وضعیت اقتصاد تقریباً غیرممکن است.
رفیعی افزود: طرف دیگر خریداران کم‌توانی هستند که هم قابل‌شناسایی و هم دسته‌بندی هستند. البته دولت سعی کرده با کاهش نرخ بهره برای بازپرداخت این وام‌ها تا حدی شرایط را برای وام‌گیرندگان تسهیل کند اما قطعاً بانک‌ها بدون کمک سایر نهادها و روش‌های تسهیل‌کننده بعید به نظر می‌رسد بتوان افراد بازمانده از این تسهیلات و کم‌درآمد را بهره‌مند کرد.
این کارشناس ساخت‌وساز با بیان اینکه استفاده از روش‌هایی همچون کمک دولت به افراد نیازمند حمایت‌های خاص است، اظهار کرد: افراد تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی در غالب سپرده‌گذاری یا استفاده از امتیاز وجوه دولتی سپرده‌شده و در گردش دولت نزد بانک‌ها و انتقال آنها به افراد نیازمند می‌توانند از وام بهره ببرند.
رفیعی در ادامه گفت: انتقال حساب سپرده و در گردش سازمان‌های حمایتی مانند بهزیستی و کمیته امداد به بانک‌های عامل و استفاده از امتیاز این سپرده‌ها راهکاری است که به‌صورت کامل مورد مغفول قرارگرفته است.
وی بابیان اینکه ایجاد حساب‌های حمایتی در بانک‌های عامل و تشویق خیرین و فعالان اجتماعی به سپرده‌گذاری در این حساب‌ها و استفاده از امتیاز حساب‌ها برای افراد نیازمند نیز راهکار جدی برای توانمندسازی اقشار کم‌درآمد است خاطرنشان کرد: به‌هرحال اگر این راهکارها عملیاتی نشود اقشار کم‌درآمد هیچگاه نمی‌توانند از وام‌ها بهره‌مند شوند
وی در ادامه گفت: همچنین با توجه به ابزارهای قانونی در اختیار خود می‌تواند نسبت به تنظیم قوانین معافیتی و تخفیفی برای متقاضیان دریافت وام ساخت که در گروه افراد تحت حمایت هستند اقدام کند. اقداماتی از قبیل تخفیف در صدور جواز و انشعابات، تراکم و صدور پایان کار که میزان قابل‌توجهی از سهم آورده متقاضیان را کم خواهد کرد. رفیعی گفت: بدون شک دولت با استفاده از ابزارهای مستقیم و غیرمستقیم با کمک بخش غیردولتی و با توجه به تعداد قابل‌توجه خانه‌های خالی می‌تواند سهم بسزایی در کمک به خانه‌دار شدن خانه اولی‌ها بکند. جوانان دهه 60 که پس از پشت سر گذاشتن خوان‌های جنگ، مدرسه، دانشگاه، شغل و درآمد و ازدواج، حالا به خوان هفتم رسیده‌اند.
2 اثر کاهش نرخ سود وام
در همین زمینه جلال صباغ، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بطور قطع کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در افزایش حجم ثبت‌نام خانه اولی‌ها و ورود آنها به صندوق یکم اثرگذار است، گفت: کاهش نرخ بهره بانکی از دو بعد روانی و واقعی می‌تواند بر بازار مسکن موثر باشد. صباغ افزود: البته بار روانی این کاهش بیشتر از بار واقعی آن است. این‌بار روانی باعث خواهد شد تعداد مراجعه‌کنندگان برای اخذ وام افزایش یابد، البته قیمت مسکن نیز به دلیل این جو روانی با افزایش روبه‌رو خواهد شد.
این کارشناس با اشاره به اینکه پیش بینی می‌شود در سال 97 حجم ثبت نام‌ها در این صندوق افزایش یابد، تصریح کرد: البته در کنار این افزایش حجم متقاضیان، احتمال افزایش قیمت نیز وجود دارد.
وی گفت: این افزایش قیمت اجتناب‌ناپذیر است، نمی‌توان به خاطر ترس از افزایش قیمت مسکن نرخ تسهیلات را کاهش نداد. بازار کنونی نیازمند کاهش نرخ بهره است. زیرا با وجود نکات مثبت این وام‌ها برای توانمندسازی بخش تقاضا به دلیل بالا بودن نرخ سود بانکی و مبلغ اولیه سپرده مغفول مانده بود. وی گفت: به هر حال به نظر می‌رسد با این اقدام، این تسهیلات برای تعداد بیشتری از خانه اولی‌ها به تسهیلات در استطاعت تبدیل می‌شود. صباغ با بیان اینکه به‌طور قطع در روزهای آتی شاهد افزایش استقبال از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم خواهیم بود، گفت: اما اگر مسوولان می‌توانستند این کاهش را چند رقم پایین‌تر بیاورند، تاثیرات بهتری برای بازار داشت. وی گفت: البته با اوضاع کنونی نیز نمی‌توان با اطمینان گفت که این وام به همه متقاضیان می‌رسد، زیرا بانک‌های ایران با کمبود نقدینگی مواجه هستند.
ریسک گرانی مسکن
محسن عدالت‌خواه، کارشناس مسکن نیز بابیان اینکه تجربه نشان داده با کاهش نرخ بهره مسکن قیمت‌های مسکن نیز تغییر خواهد کرد گفت: کاهش سود تسهیلات زمانی خوب است که این تصمیم هزینه‌های دولت را افزایش ندهد و فشاری را بر دولت تحمیل نکند.
وی با بیان اینکه باوجود کاهش سود تسهیلات هنوز هم عده‌یی توان خرید مسکن را ندارند، گفت: بسیاری از افراد با اقساط بالای تسهیلات مشکل خواهند داشت. در حال حاضر، اقساط وام‌ها بالای یک‌میلیون تومان است که پرداخت این میزان برای بسیاری از متقاضیان عملاً ناممکن است. این کارشناس بازار مسکن گفت: کاهش 2 و 1.5درصدی نرخ بهره بانکی در شرایط کنونی که متقاضی توانایی بازپرداخت اقساط آن را ندارد، فعالیت قابل‌ستایشی نیست.
وی در ادامه اظهار کرد: کاهش سود تسهیلات این خطر را هم دارد که می‌تواند روی افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار باشد. تجربه همواره نشان داده با افزایش نرخ بهره بانکی، بازار مسکن متلاطم شده و گران‌تر می‌شود. به‌هرحال به نظر می‌رسد کاهش 1.5 درصدی وام خانه اولی ارزش تنش در بازار مسکن را ندارد.
عدالت‌خواه درنهایت گفت: با این تفاسیر باید دید این کاهش سود در بازار فعلی مسکن که اغلب افراد قدرت خرید و پرداخت اقساط آن را ندارند، می‌تواند گره‌یی از مشکلات مردم باز کند یا اینکه با افزایش قیمت دوباره، توان مردم را در خرید باز هم کاهش خواهد داد.
