سراب مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی

گروه راه و شهرسازی  شهلا روشنی

بررسی نظام مالیاتی مسکن در کشورهای مختلف جهان نشان می‌دهد، به‌منظور کنترل سوداگری، کـسب درآمـد، تحقق اهداف بخش مسکن و تخصیص بهینه منابع، بهبود اهداف توزیع درآمد ابزار مالیاتی متناسب با آن کـارکرد به‌کار گرفته می‌شود. از مهم‌ترین این ابزارها می‌توان به مالیات بر منفعت سرمایه، مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی و مالیات بر خرید املاک گران‌قیمت اشاره کرد. این در حالی اسـت کـه به گفته بسیاری از کارشناسان، در ایـران به دلیل عدم وجود یا ضعف ابزارهای فوق در نظام مالیاتی کشور طی چند دهه اخیر نوسان‌های بخش مـسکن و شوک‌های ایجادشده در این بازار تبعات اقتصادی و اجتماعی گسترده‌یی را در پی داشته و طیف وسـیعی از زیان‌های اقتصادی و آسیب‌های اجتماعی را در اشکال مختلف متوجه جامعه کرده اسـت. مشکل تامین سرپناه به‌ویژه برای جوانان و گروه‌های کم‌درآمد، اختلال در مکانیسم قیمت‌ها، تشدید فرایندهای تـورمی، نقل‌وانتقال شدید منابع بین بازار مسکن و سایر اجزای بازار سرمایه، کاهش انگیزه برای فعالیت‌های مولـد اقتصادی و اختلال در نظام توزیع درآمد از جمله این مشکلات است. حال به گفته عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در حال پیگیری راه‌اندازی سامانه دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه است و این سامان به زودی به مرحله اجرایی می‌رسد.

 آمار خانه‌های خالی صحیح نیست

در همین زمینه بیت‌الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه دولت به دنبال ایجاد یک برنامه غلط برای یک فرض غلط در خصوص مالیات مسکن است، گفت: متاسفانه آمارهایی که در خصوص تعداد خانه‌های خالی ارائه‌شده بسیار ناصحیح است و بطور حتم در کشور 2میلیون و 500 خانه خالی از سکنه وجود ندارد.

بیت‌الله ستاریان افزود: در بهترین حالت تعداد املاک خالی از سکنه در کل کشور بیش از 50 هزار واحد نیست.

وی در خصوص چرایی این استدلال گفت: در اقتصاد مسکن، ضریبی داریم به اسم خانه‌های خالی که در شهرها حدود 4 درصد و در پایتخت‌ها 5 درصد است و این ضریب البته در شهرهای توریستی و تجاری به 8 درصد می‌رسد. هر واحد مسکونی 5 درصد از عمرش را خالی است و به‌این‌ترتیب 5 درصد از خانه‌های هر شهر همیشه خالی است. این ضریب در تمام شهرهای دنیا وجود دارد و ممکن است در شهرهایی مثل تهران کمی بیشتر باشد.

ستاریان بابیان اینکه ضریب خانه‌های خالی در تمام شهرهای دنیا ثابت و غیرقابل تغییر است، گفت: این ضریب در تهران در سال 94 افزایش پیدا کرد به این دلیل که سازندگان به‌جای شروع پروژه‌های تازه، پروژه‌هایی را که 70 تا 80 درصد آن انجام‌شده بود، تکمیل کردند و در حال حاضر منتظر فروش این واحدها هستند و متاسفانه این پروژه‌های تکمیل‌شده نیز در بین سرشماری خانه‌های خالی قرار گرفت.

وی گفت: اخذ مالیات از خانه‌های خالی در کشورهایی معنا پیدا می‌کند که نرخ اجاره و حتی قیمت نهایی خرید مسکن فاصله زیادی با توانایی یک مستاجر یا خریدار داشته باشد. در آن صورت مالک برای جلوگیری از استهلاک حاضر به اجاره یا عرضه مسکن به هر قیمتی نباشد؛ اما در حال حاضر هزینه اجاره یک ملک بسیار معمولی در تهران به‌اندازه 80 درصد حقوق مستاجر در یک ماه است. بنابراین بطور قاطع باید بگوییم این موضوع یک فرافکنی است که از سوی وزارت راه و شهرسازی عنوان می‌شود.

 یک ضرورت اجتماعی

این کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه ضریب خانه‌های خالی یک ضرورت اجتماعی است، عنوان کرد: معمولا بعد از تخلیه خانه از مستاجر یک وقفه چندماهه برای حضور مستاجر دیگر ایجاد می‌شود. بنابراین لحاظ این وقفه در آمار خانه‌های خالی یک حربه سیاسی و اجتماعی بوده و تاثیر مثبتی در روند افزایش معاملات یا کاهش تورم مسکن ندارد.

ستاریان گفت: مقررشده سامانه طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه بزودی به مرحله اجرایی برسد و بدون تردید سازمان مالیات برای اجرایی شدن این طرح با مشکلات زیادی روبه‌رو خواهد شد. و حتی اگر عملیاتی شود با موفقیت چندانی روبه‌رو نخواهد شد. زیرا در شناسایی خانه‌های خالی دچار بد فهمی بزرگی شده‌ایم.

 مانع احتکار

در همین رابطه، حسن محتشم عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه اخذ مالیات از خانه‌های خالی مانع بزرگی برای امر تولید است، گفت: اگر قرار باشد هر انبوه‌ساز برای فرار از مالیات، مسکن خود را به‌صورت اجاره عرضه کند. دیگر انبوه‌سازی مایل به تولید مسکن نخواهد بود.

محتشم افزود: اگر دولت بخواهد می‌تواند مالیات بر خانه‌های خالی اعمال کند اما با مالیات دستوری و اقتصاد فرمایشی حال مسکن خوب نمی‌شود. وی بابیان اینکه با اعمال مالیات بر خانه‌های خالی معاملات مسکن به‌صورت جزئی رشد خواهد کرد گفت: اما بطور حتم این مورد عدد بزرگی نخواهد بود.

محتشم گفت: با اقتصاد آزاد می‌توان به توسعه و پیشرفت در تمامی رشته‌ها دست پیدا کرد و بطور حتم مسکن به‌واسطه تاثیرپذیری از اقتصاد آزاد می‌تواند رشد و نمو بیشتری داشته باشد.

این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان درنهایت گفت: اگرچه اخذ مالیات از خانه‎های خالی در نگاه اول کاری مثبت است، اما تا اندازه‌یی برای بازار مفید است که از احتکار مسکن جلوگیری شود، در غیر این صورت طرحی نشدنی و نامناسب خواهد بود.

 وصول مالیات بر رونق مسکن تاثیر ندارد

در همین زمینه محمدعلی مهری کارشناس شهرسازی بابیان اینکه عملکرد اجزای درآمدهای مالیاتی مرتبط با املاک و مستغلات در ایران و مقایسه با کشورهای دیگر نشان‌دهنده وجود ظرفیت مالیاتی گسترده‌یی است گفت: در حال حاضر تاکیـد ویژه ‌بر وصول مالیات‌هایی است که اثری بر تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و اقشار خاص ندارند.

مهری افزود: سهم مالیات بر پایه دارایی و املاک از کل درآمدهای مالیاتی در فرانسه 16 درصد، امریکا 14 درصد، کانادا و سوییس 12 درصد، اسپانیا 10 درصد، ترکیه، کره و مالزی 3 درصد و این میزان در ایران 1.7 درصد بـوده اسـت.

این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه در ایران سهم ارزش‌افزوده مسکن در دوره تولید و بهره‌برداری از تولید ناخالص داخلی بـیش از 10 برابر سهم مالیات مسکن به‌کل درآمدهای مالیاتی است، گفت: این شاخص‌ها نشان می‌دهند، معافیت‌های غیرضروری و عدم استفاده از ظرفیت‌های بالقوه موجود عامل اصلی عدم استفاده از ظرفیت‌های مالیاتی بخش مسکن است که موجب پیدایش شرایط نامطلوب در بازار مسکن نیز بوده است.

 اخذ مالیات نیازمند زمان مناسب

مهری افزود: البته اخذ مالیات بر خانه‌های خالی نیازمند زمان‌سنجی مناسب است. بطورکلی دوران رکود ساخت‌وساز برای اخذ مالیات بسیار نامیمون است و نتیجه عکس در بازار مسکن خواهد داشت.

به گفته این کارشناس شهرسازی، وجود واحدهای مسکونی خالی تا حدود زیادی معلول شرایط موجود در بازار مسکن است نه دلیل آن، بنابراین برای رفع مشکل پیش از هر چیزی باید نوسان‌های بازار مسکن برطرف شود. در این صورت این مالیات می‌تواند اثرگذار باشد.

 وی افزود: عدم تثبیت بازار مسکن منافعی را برای خالی نگه‌داشتن واحدهای مسکونی ایجاد می‌کند و در صورتی‌که هزینه پرداخت مالیات کمتر از منافع به دست‌آمده باشد، افراد تغییری در رفتار خود ایجاد نمی‌کنند،

مهری گفت: بنابراین مالیات قادر نیست، کاهش محسوسی در نرخ واحدهای مسکونی خالی ایجاد کند. در مجموع، وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی پس از برقراری ثبات نسبی از طریق اجرای مالیات منفعت سرمایه بـا همکاری مقام‌های محلی از مشکلات اجرایی این مالیات می‌کاهد و می‌تواند موثر واقع شود.

 سوداگران هزینه‌ای پرداخت نمی‌کنند

در همین راستا جلال صباغ کارشناس مسکن با بیان اینکه سوداگران مسکن در ایران هزینه برای سوداگری خود نمی‌پردازند، گفت: بطور حتم اگر اخذ مالیات به درستی شکل بگیرد، قیمت‌های مسکن در کشور تعدیل خواهد داشت. اما اکنون زمان مناسب برای راه‌اندازی سامانه مد نظر وزیر راه وشهرسازی نیست.

صباغ افزود: درست است که در تهران، سوداگران ملکی هزینه‌یی برای رفتار خود در بازار پرداخت نمی‌کنند و در مقابل، از سود بلندمدت ناشی از تورم مسکن منتفع می‌شوند. اما اکنون بازار مسکن درگیر رکود سنگین و اعمال مالیات سنگین، باعث دل چرکین شدن بخش خصوصی مانند انبوه‌سازان می‌شود.

 عوارض شهری جایگزین اخذ مالیات

به گفته این کارشناس مسکن، در حال حاضر راه اصلی مهار خانه‌های خالی در تهران و جلوگیری از سوداگری ملکی- استفاده از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی نیست، گفت: به جای این مالیات می‌توان ازمالیات شهری بهره برد.

وی در خصوص مالیات شهری اظهار کرد: بستر به‌کارگیری این مالیات شهری در قالب عوارض نوسازی که سالانه از سوی شهرداری دریافت می‌شود وجود دارد اما فرمول استفاده از آن معیوب است و نیازمند اصلاح و بازسازی است.

این کارشناس مسکن تاکید کرد: پایه این عوارض باید به جای قیمت منطقه‌یی، به قیمت روز املاک تغییر پیدا کند و نرخ آن نیز متناسب با رویه‌های جهانی، نسبتی از قیمت روز تعیین شود. البته، برای طبقه مصرفی و ضعیف جامعه، همانند سایر کشورها، لازم است تخفیفات و نسبت‌های پایین‌تر اعمال شود.

وی همچنین گفت: شارژ شهری با بهای واقعی، می‌تواند کنترل اقتصادی بازار مسکن را موجب شود.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه علاوه بر نبود زمان مناسب برای راه‌اندازی سامانه مالیاتی، مشکلات این سامانه هنوز مورد بررسی و کارشناسی قرار نگرفته است. گفت: این سامانه می‌تواند به عنوان غیر رسمی امسال راه‌اندازی شده و چالش‌ها و دغدغه‌های آن مشخص شود. بطور حتم سازمان مالیات کشور در شناسایی املاک خانه‌های خالی با مشکلات عدیده‌یی روبه‌رو خواهد شد.

وی گفت: عنوان مسکن خالی به املاکی اطلاق می‌شود که بیش از دو سال از خالی ماندن آن بگذرد. ما نمی‌توانیم به هر ملکی که یکی دو ماه خالی است، عنوان خانه خالی بدهیم. در ثانی باید شناسایی این املاک توسط مالیات از شکل سنتی خارج شده به صورت مدرنیته بررسی شود. تجربه به وضوح نشان داد شناسایی مسکن به شکل سنتی مانند در زدن ملک، توجه به قبض آب و برق و گاز، روشن بودن چراغ ملک یا داشتن سرایدار نمی‌تواند دلیلی برای شناسایی املاک خالی از سکنه باشد.

 بازار ملک نیازمند شفاف‌سازی

این کارشناس مسکن با بیان اینکه باید وضعیت املاک ایران شفاف شود، گفت: در تمام کشور‌های توسعه یافته آمار دقیقی از تعداد املاک خالی وجود دارد و حتی مشخص است این املاک متعلق به کیست و به چه منظور بلوکه شده است. بنابراین اعمال مالیات بر مسکن در این کشور‌ها معنا پیدا می‌کند. اما متاسفانه در ایران نه تنها این نوع شفاف‌سازی‌ها وجود ندارد بلکه بسیاری از آمارهای مسوولان و نهادهای ذی ربط این حوزه نیز با یکدیگر نادرست بوده و فاصله فاحشی دارد.

وی در نهایت گفت: به هر حال راه‌اندازی این سامانه نیازمند زیر ساخت‌هایی است که به نظر هیچ کدام از آن کارکرد صحیحی ندارند.

 تجربه کشور‌های پیشرفته

در همین رابطه، عطا آیت‌اللهی کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه در بیشتر کشور‌های دنیا نرخ مالیات بر خانه‌های خالی در این کشور، ضریبی از ارزش روز املاک مسکونی در آن کشور است، گفت: در این کشور‌ها چالش مربوط به رهگیری خانه‌های خالی نیز به دست شهرداری با تاسیس مراکز اطلاعات ملکی در محله‌ها تحت عنوان فروشگاه‌های شهرداری حل شده است.

 آیت‌اللهی با بیان اینکه در ایران اطلاعات شهری ناقص است، گفت: با سیستم ناقص نمی‌توان طرح کلی اخذ مالیات را پیاده کرد.

وی با بیان اینکه دولت باید طرح مالیاتی کل را که مصوب سال ٥٢ است را در کشور اجرایی کند تا به شفاف‌سازی برسد بعد می‌توان با استفاده از سامانه، مالیات متناسب هر ملک اخذ کرد. اگر ایران این سیستم شفاف‌سازی را که در همه کشورها اجرا شده، اجرایی کند، می‌تواند اطلاعات دارایی‌های املاک تمام آحاد را در اختیار داشته باشد. در این صورت مشخص می‌شود هر فرد در تهران چه تعداد خانه خریداری کرده است

آیت‌اللهی با بیان اینکه بدون کسب اطلاعات دقیق سامانه قابلیت خود را از دست خواهد داد، گفت: بطور کلی اخذ مالیات از خانه‌های خالی باعث خواهد شد انبوه‌سازان به بازاری جز تولید مسکن کوچ کنند زیرا رکود سنگین برای انبوه‌ساز سودی ندارد. وی در نهایت گفت: این سامانه نیز همانند سامانه‌های دیگر به علت عدم شناخت کافی و شفاف‌سازی به بیراهه خواهد رفت.