یک بستر و 4 رویا!
گروه راه و شهرسازی شهلا روشنی
حسن روحانی هفته گذشته با حضور در وزارت راه و شهرسازی رسما اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری را کلید زد. برنامه‌یی که اگرچه بخش مسکن رایگان آن در افکار عمومی بیشتر برجسته شده اما چیزی فراتر از این است و به ابعاد دیگر زندگی شهری مناسب نیز می‌پردازد. روحانی با اشاره به سه صدای ساکنان بافت فرسوده و بد مسکن، صدای خانه اولی‌ها و صدایی که پس از وقوع زلزله اخیر کرمانشاه و ورود خسارت‌های سنگین به خانه‌های بی‌کیفیت ساکنان آنها شنیده شد عنوان کرد که با شنیدن این سه صدا دغدغه دولت برای بحث تامین و نوسازی مسکن اقشاری که به حمایت دولت نیاز دارند، قوی‌تر شد.
کارشناسان و فعالان عرصه ساخت وساز اما معتقدند که طرح ملی بازآفرینی شهری، یک طرح بسیار زمان بر است و مستلزم اجرای چندین فاکتور اصلی و چندین ریز فاکتور است. از مهم‌ترین فاکتورهای اصلی این طرح می‌توان به ایجاد جذابیت و مشوق‌های اساسی برای ورود سرمایه‌گذاران و سازندگان، همدلی و همبستگی ارگان‌های مختلف دولتی، شهرداری و نهادهای خصوصی و برداشت واقعی از بودجه عمرانی است. همچنین به باور فعالان عرصه ساخت وساز این طرح نیازمند چندین ریز فاکتور مهم شامل مباحث حقوقی، ایجاد همدلی و مشارکت مردم این محله‌ها برای شروع بازآفرینی، لحاظ پهنه‌های خدماتی، درمانی و آموزشی، ارائه هزینه اجاره کوتاه‌مدت برای ساکنان این محله‌ها و غیره است.
حال باید دید نقاط ضعف و قدرت این طرح چیست؟ اجرای آنچه چالش‌ها و چشم‌اندازهایی دارد؟ چه مزایایی برای بازار مسکن دارد؟ چه مزیت‌هایی برای مردم ایجاد خواهد کرد؟ برای پاسخ به این سوالات با دیدگاه و نظر چند تن از کارشناسان که با «تعادل» در میان گذاشته‌اند، همراه شوید.
4 طرح صحیح در یک طرح اصلی
محمدعلی مهری کارشناس شهرسازی در این باره با اشاره به پیشینه نسخه طرح بازآفرینی شهری گفت: چنانچه کارنامه کاری وزارت وقت مسکن از ابتدای انقلاب تاکنون را بررسی کنیم، مشخص می‌شود که اصولا هر دولتی برای حوزه مسکن برنامه‌های مشخصی داشته است؛ اما در دولت‌های نهم و دهم، در یک اقدام عجیب و تحت تاثیر یک تصمیم هیجان‌زده و غیر کارشناسی یک‌شبه برای ساخت 2میلیون و 200 هزار مسکن واحد مسکونی در قالب طرح مسکن 99 ساله که بعدها به مسکن مهر تغییر نام داد، برنامه‌ریزی شد. اگرچه این نوع مسکن‌سازی چندان موفقیت‌آمیز نبود اما توانست تا حدودی فاصله عرضه و تقاضا را اصلاح کند.
مهری گفت: طرح بازآفرینی از ابتدای دولت یازدهم برای جای‌گیر شدن با مسکن مهر مطرح شد و مقررشده نسخه مسکن اجتماعی که از دولت یازدهم تنها در رسانه‌ها اعلام شد و گام مهمی برای اجرایی آن عملیاتی نشد، در پس این طرح اجرایی شود.
وی با بیان اینکه این طرح بازآفرینی در دل خود حاوی 4 پروژه مسکن‌سازی است، اظهار کرد: طرح‌های مسکن اجتماعی، مسکن امید، مسکن پیشگام و مسکن پایاپای این 4 محور است و وجه مشترک این محورها اجرای آنها در بافت‌های ناکارآمد است.
مهری در خصوص تک‌تک این برنامه‌ها گفت: طرح پیشگام، طرح مشترک دولت و شهرداری تهران (برای تامین مسکن در بافت فرسوده)، طرح مسکن اجتماعی از سوی بنیاد مسکن به عنوان مجری اصلی طرح، (به دو شکل خرید و ساخت مسکن ملکی و ساخت مسکن استیجاری و پرداخت یارانه اجاره‌بها)، مسکن امید برای اقشار بسیار کم‌درآمد و طرح مسکن پایاپای با واگذاری اراضی دولتی و عمومی به سرمایه‌گذاران ساختمانی شکل خواهد گرفت.
وی گفت: به‌هرحال مقررشده این 4 محور در قالب یک محور بازآفرینی شهری اجرایی شود. ارزیابی وزارت راه و شهرسازی این است که در حال حاضر ۲۷۰۰ محله در ۵۴۳ شهر و در ۱۴۱ هزار هکتار مساحت شهری ناکارآمد است یا به تعبیر ساده وضع خوبی ندارد. این محله‌ها، محل سکونت ۶ میلیون نفر است. وزارت راه و شهرسازی می‌خواهد در دو فاز ۵ ساله، وضعیت این محله‌ها را بهبود بخشد و در ۵ سال اول ۱۳۳۴ محله را در نظر گرفته است.
تفاوت ماهوی بافت فرسوده و مسکن مهر
این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه این طرح‌ها با مسکن مهر نوسازی بافت فرسوده تفاوت ماهوی دارد، توضیح داد: مقررشده طرح‌ها در محلات موجود اما فرسوده اجرایی شود و نکته بسیار مهم آن اصلاح و نوسازی یک محله است و تنها ساختمان‌سازی نخواهد بود.
مهری گفت: بر اساس این طرح مقررشده تمام خانه‌های یک محله در دست یک توسعهگر قراربگیرد و در پایان توسعهگر مذکور دو برابر خانه در آن محله بر اساس استانداردهای روز در اختیار محله بگذارد. البته در این طرح، توسعهگر باید متراژ خانه‌ها را 20 درصد بزرگ‌تر بدون هیچ پولی دریافتی در اختیار مصرف‌کننده بگذارد.
این کارشناس شهرسازی در پاسخ به این سوال که با این اوصاف توسعهگر به چه امیدی وارد این حلقه بازسازی می‌شود؟ گفت: سرمایه‌گذار یا توسعهگر هم در اینجا سه سود می‌کند: اولا دو برابر متراژ اولیه خانه ساخته و مابه‌التفاوت خانه‌ها را می‌فروشد و درآمد کسب می‌کند، ثانیا دولت خرید ۵۰ درصد از واحدها را برای او تضمین می‌کند، ثالثا دولت به بانک‌ها دستور داده که تسهیلات فوری در اختیار این افراد قرار دهند.
مشکلات طرح بازآفرینی شهری
وی با بیان اینکه فاصله زیادی بین طرح تا اجرای طرح وجود دارد گفت: به نظر می‌رسد تمام موارد ذکرشده در برنامه بازآفرینی شهر بسیار موثر و مطلوب است، اما متاسفانه بخش بزرگی از اجرای این طرح منوط به ارائه تسهیلات بانکی دارد که در حال حاضر بانک‌ها با دستان خالی روبه‌رو شده و از زمانی که قیمت ارز با رشد بالایی روبه‌رو شده است، مردم به دنبال خروج نقدینگی‌های خود از بانک شده و این نهادها با کمبود شدید نقدینگی روبه‌رو شده‌اند.
مهری همچنین اشاره‌یی به بودجه بخش عمران نیز داشت و گفت: از طرف دیگر بودجه عمرانی نیز هرسال کوچک‌تر شده و دولت نمی‌تواند امید چندانی نیز به این مورد داشته باشد.
وی افزود: آنجایی که قرار نیست دولت برای این کار، بودجه کلانی را کنار بگذارد و اصل کار را بانک‌ها صورت خواهند داد، به‌طور یقین این طرح با چالش‌های بزرگی روبه‌رو خواهد شد. تنها نکته مثبت این طرح، زمین ارزان‌قیمت است که این مورد نیز نیازمند مشارکت و همکاری بالای ارگان‌ها است.
وی اظهار کرد: به نظر می‌رسد، اجرای این طرح یک بازی برد- برد برای همه فعالان در آن یعنی صاحبان خانه‌های فرسوده، سرمایه‌گذاران، سازندگان، زوجین جوان و البته دولت و شهرداری است. البته تحقق این بازی برد- برد این است که دولت، بانک‌ها و شهرداری‌ها بتوانند همانند حلقه‌های یک زنجیر به همدیگر محکم متصل شده و در چارچوب برنامه‌ریزی‌شده حرکت کنند.
یک طرح موفق
ایمان رفیعی کارشناس ساخت‌وساز نیز با بیان اینکه این طرح به دلیل وسعت پاسخگویی به جمعیت کثیری از مردم بی‌سرپناه می‌تواند یک طرح موفق ارزیابی شود گفت: جمعیت طرف برنامه 9 میلیون نفر ساکن در بافت‌های فرسوده شهری است این میزان حدود نیمی از جمعیت بد مسکن؛ و البته نوسازی سالانه 270 محله را نیز در بر می‌گیرد.
رفیعی افزود: سنگ بزرگ همیشه نشانه نزدن است. متاسفانه در 4 سال گذشته طرح‌های بازسازی تنها سر تیتر روزنامه‌ها بوده و کار شاخصی در خصوص اجرای آن عملیاتی نشده است و به نظر می‌رسد با این حجم توسعه‌گری و البته عدم همبستگی کافی بین دولت، بانک و شهرداری‌های اجرای این طرح نیز در دولت دوازدهم با مخاطرات بزرگی روبه‌رو شود.
این کارشناس ساخت‌وساز با بیان اینکه بازیگر اصلی این برنامه سرمایه‌گذاران و توسعه گرهای ساختمانی است، اظهار کرد: این بازیگران اصلی به مساعدت ارگان‌ها و نهادهای دولتی، خصولتی و خصوصی دارد که هماهنگی این سه حلقه بسیار زمانبر، پرهزینه و نیازمند برنامه‌های منسجم است و متاسفانه تا جایی که اطلاع‌رسانی شده تاکنون برای مقوله هماهنگی و همکاری بین ارگان‌ها اقدامات چشمگیری انجام نگرفته است.
دست خالی بانک‌ها
رفیعی گفت: از سوی دیگر ادوات بازیگری این طرح زمین‌های متعلق به دولت، شهرداری و سایر نهادها است. این اراضی نیازمند طی کردن فرآیندهای قانونی متعدد است و به نظر می‌رسد در این خصوص نیز فعالیت‌های چندانی شکل نگرفته است.
این کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه مشکل بعدی بانک‌ها هستند، اظهار کرد: نمی‌دانم چرا دولت کمبود بودجه بانک‌ها را جدی نمی‌گیرد. در حال حاضر، اکثر بانک‌ها پولی بابت ارائه به توسعه گران ندارند این موسسات در دوران رونق‌بخش بزرگی از سرمایه‌های خود را در اختیار پروژه‌های لوکس و املاک تجاری صرف کرده‌اند که در حال حاضر بخش اعظمی از این طرح‌ها زیر انبوهی از گردوغبار خاک می‌خورند.
وی گفت: به‌هرحال اگر دولت بتواند به این سه مشکل حیاتی پاسخ درخور بدهد، می‌توانیم انتظار داشته باشیم این طرح عملیاتی بوده و رونق اشتغال را به همراه خواهد داشت. اما بدون شک کار دولت در این خصوص بسیار سخت و با معضلات متعدد همراه خواهد بود.
چالش‌های پیش‌روی طرح
پرویز کاکایی کارشناس امور بانکی با بیان اینکه بزرگ‌ترین مشکل این طرح، وام ساخت بدون بهره است، گفت: در حال حاضر مقررشده 50 میلیون تومان وام ساخت بدون سپرده به سازندگان تعلق بگیرد. در حال حاضر موسسات انگشت‌شماری در کشور وجود دارند که بتوانند این وام را پرداخت کند.
وی ادامه داد: بررسی روند طرح‌های نوسازی در سال‌های گذشته نشان می‌دهد یکی از مهم‌ترین دلایل عدم موفقیت طرح‌های نوسازی از اوایل دهه ۸۰ تاکنون، جدی نگرفتن پرداخت تسهیلات پیش‌بینی‌شده در مصوبات دولتی بوده است.
پرویز کاکایی افزود: در کنار مورد گفته‌شده، هزینه‌ها و عوارض ساخت و انشعابات را باید در نظر گرفت. در حال حاضر هزینه این تعرفه نسبت به سال 1395 با رشد روبه‌رو شده است.
وی گفت: این هزینه‌ها با توجه به تورم با رشد روبه‌رو شده و افزایش آن اجتناب‌ناپذیر است. به‌طور مثال، خدمات نظام‌مهندسی از سال 90 تاکنون با رشد زیادی روبه‌رو شده که مطمئن این موارد در نتیجه انجام این طرح بسیار موثر خواهد بود.
کاکایی گفت: مقررشده 6500میلیارد تومان از صندوق توسعه ملی در قالب وجوه اداره شده برداشت شود که این مورد با چالش‌های روبه‌روست.
این کارشناس درنهایت دو مشکل موجود در اجرای این طرح را در تعهدپذیری 19 دستگاه دولتی و عمومی و عدم جذابیت طرح برای سرمایه‌گذار دانست و گفت: متاسفانه یکی از مشخصات نهادهای کشور فعالیت‌های تک جانبه است و هماهنگ کردن 19 دستگاه چالش بسیار بزرگ دولت روحانی در این طرح خواهد بود.
5 دلیل برای موفقیت طرح بازآفرینی شهری
عطا آیت‌اللهی کارشناس مسکن با بیان اینکه این طرح در صورت اجرای بندبند آن می‌تواند یکی از طرح‌های موفق دولت در خصوص مسکن‌سازی تلقی شود، گفت: این طرح 5 عامل مثبت برای موفقیت دارد. این 5 عامل را می‌توان در جذاب بودن طرح برای سازندگان، اثربخش بالا نسبت به طرح مسکن مهر، محله‌سازی، وام ارزان‌قیمت و ارائه زمین‌های دولتی دانست.
عطا آیت‌اللهی در خصوص جذاب بودن این طرح برای سازندگان گفت: در طی سال‌های اخیر بسیاری از سازندگان با ورود به مسکن‌های لوکس و تجاری‌سازی بخشی از سرمایه‌های خود را بلوکه کرده و ناخود آگاه وارد بازی نابرابری با رکود مسکن و ساخت‌وساز شدند. درحالی که مشتریان این طرح از قبل آماده بوده و ازآنجایی‌که قیمت‌های بسیار معقولی دارد، برای سازندگان کاملا به‌صرفه است. در ثانی مقررشده بخش اعظمی از این خانه‌ها در اختیار خانه اولی‌ها قرار بگیرد که پول این بخش از تقاضا نقد و آماده است.
وی در خصوص برتری این طرح در مقابل مسکن مهر گفت: نواقص طرح مسکن مهر بر کسی پوشیده نیست. نسخه سوپرمن‌وار دولت برای حل بحران مسکن در دولت پیشین در قالب بسته‌های تبلیغاتی رنگارنگ به مردم عرضه می‌شد و دولت این‌طور القا می‌کرد که می‌خواهد یک‌بار برای همیشه مشکل مسکن را در کشور ریشه‌کن کند. هم‌زمان با این تصمیم واگذاری زمین در دولت نهم آغاز شد به‌گونه‌یی که کلیدواژه اصلی محمد سعیدی‌کیا، وزیر وقت مسکن و شهرسازی واگذاری زمین‌های مسکن مهر بود و ایشان در دوره چهارساله مدیریتی خود عموما در جمع خبرنگاران همیشه آخرین وضعیت زمین‌های واگذارشده مسکن مهر که مستعد ساخت برای مسکن مهر بودند را گزارش می‌کرد. درحالی که این طرح رفته‌رفته رنگ و بوی کهنگی به خود گرفت و با توجه به نبود زیرساخت‌های اولیه با شکست روبه‌رو شد. آیت‌اللهی در خصوص وام این طرح نیز گفت: درگذشته وام نوسازی روی کاغذ تامین اعتبار می‌شد، الان منابع قرار است تضمین شود.
این کارشناس مسکن در خصوص موفقیت نوسازی محله محور نیز گفت: نوسازی تک پلاک بدون محله‌سازی، زمانبر و به زبان ساکنان جدید تک پلاک‌ها است و محله محوری می‌تواند سد محکمی در برابر نفوذناپذیری این محله‌ها به مقوله اصلاح‌پذیری تلقی شود. همچنین مزیت ساخت در هسته فرسوده شهرها، پایین بودن هزینه ساخت به‌واسطه حذف و تخفیف برخی فاکتورهای هزینه‌یی همچون معافیت ۱۰۰درصدی از پرداخت هزینه صدور پروانه ساختمانی، یا تخفیف در انشعابات گاز، برق و... است.
وی با اشاره به زمین‌های رایگان گفت: اراضی دولتی اهرم نوسازی محله‌های جایگزین است. دولت اگر بتواند این زمین‌ها را به روشی که ارائه داده تحویل سازندگان بدهد، می‌توان امیدوار بود این طرح یکی از موفق‌ترین طرح‌های دولت برای حل مسکن باشد.
این کارشناس گفت: توسعه گرها یک خواسته از دولت داشتند و آن تضمین یک‌میزان سود مشخص و فروش واحدها بود. مطابق با بررسی‌های اولیه در این برنامه کسب سود ۱۸درصد تضمین می‌شود و نیمی از واحدهای ساخته‌شده برای دولت و نیمی دیگر به سازنده‌ها تعلق می‌گیرد. از آنجا که نرخ سود وام صندوق مسکن یکم در محدوده بافت فرسوده کمتر و شرط خانه اولی برای دریافت این وام در این محدوده وجود ندارد، رغبت به خرید واحدهای باقی‌مانده نیز بالا خواهد بود.
عقلا وارد معرکه نمی‌شوند
در ادامه همین مبحث بیت‌الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه‌یی شهری، اساسا و ذاتا یک اقدام درست، بسیار سخت، زمانبر و البته ناگزیر است، گفت: این مورد باید از سال‌ها پیش در دستور کار دولت‌ها قرار می‌گرفت.
وی گفت: حال اگر دولت دوازدهم مصمم به اجرای طرح بازسازی است، باید تدابیری اندیشیده شود که این مناطق در حد میانگین سایر مناطق شهری ارتقا یابند.
این کارشناس گفت: اما تاکید بر این نکته ضرورت دارد که این اتفاق در بهترین حالت، فقط مشکلات موجود در این بافت‌ها را کمرنگ می‌کند؛ اما اگر قرار باشد به عنوان برنامه‌یی برای حل مشکل مسکن تلقی شود، هرگز قادر به انجام این رسالت نخواهد بود؛ چراکه مشکل بافت‌های فرسوده اصلا به مشکل مسکن کشور ارتباطی ندارد و ربط دادن این دو به یکدیگر، چیزی جز مغلطه نیست.
مشکل مسکن فراتر از بافت فرسوده
وی گفت: کسی نمی‌تواند مدعی شود به دلیل اینکه در برنامه بازآفرینی، ساختمان‌سازی در دل شهرها رونق می‌گیرد، مشکل دیرینه مسکن کشور نیز حل می‌شود، زیرا با توجه به تراکم بالای بافت‌های فرسوده، تعداد مسکن تولید‌شده در برنامه بازآفرینی حداکثر می‌تواند 15 تا 20 درصد فراتر از تعداد واحدهای مسکونی فعلی باشد، درحالی که ما برای پاسخگویی به تقاضای انباشته و تامین نیازهای جدید بازار مسکن، سالانه باید یک‌میلیون تا یک‌میلیون و 200 هزار واحد مسکونی بسازیم.
ستاریان بابیان اینکه پرداختن به معضل مسکن در همین بافت‌های فرسوده نیز کار بسیار بزرگی است که انجام آن از توان یکی، دو برنامه 5ساله بیرون خواهد بود، اظهار کرد: بی‌قواره بودن اکثر پلاک‌های ثبتی در بافت‌های فرسوده و تعدد مالکان باعث می‌شود کارهای اداری، ثبتی و قانونی تجمیع زمین‌ها پر چالش و وقت‌گیر باشد.
وی در ادامه به کمبود قوانین در اصلاح بافت فرسوده اشاره کرد و گفت: از طرفی، ما در این حوزه دچار کمبود قوانین هستیم و چاره‌جویی برای همین مساله زمانبر خواهد بود.
توجیه منطقی روی کاغذ
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: از همه این موارد که بگذریم، شاید محاسبات و راهکارهای پیش‌بینی‌شده در برنامه بازآفرینی روی کاغذ قابل دفاع باشد، اما در عمل هنوز مطالعه توجیهی برای آن انجام‌نشده است. به نظر می‌رسد که مطالعات اقتصادی آن با مشکلات بزرگی مواجه شود و مانند مسکن مهر، هزینه‌های انجام‌شده عملا چند برابر محاسبات محقق شود.
وی با بیان اینکه بر اساس این برنامه، در بخش نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده پیش‌بینی‌شده است نیمی از منابع مورد نیاز را توسعه گران تامین کنند، اظهار کرد: این در حالی است که این توسعه گران عملا اگر منابعی داشته باشند، تماما در پروژه‌های دیگر هزینه شده و نوبت کردن آنها به بافت‌های فرسوده امکان‌پذیر نیست.
ستاریان بابیان اینکه این طرح رغبت کافی برای حضور سازندگان ندارد، تاکید کرد: اغلب سازندگان با کمک تسهیلات بانکی و سرمایه‌گذاری اشخاص ثالث دست‌به‌کار ساخت‌وساز می‌شوند و در این طرح که نیمی از منابع از محل آورده مالک و تسهیلات بانکی تامین‌شده تقریبا قادر به استفاده از این روش‌ها نخواهند بود.
وی درنهایت ورود نهادهای خصولتی را راهکار حیاتی این طرح دانست و گفت: هیچ سازنده عاقلی کسب‌وکار آزاد خود را برای حضور در چنین طرحی فدا نمی‌کند.
نقاط ضعف و قوت طرح
سعید اسلامی بیدگلی، عضو سابق هیات‌مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران هم درباره برنامه‌های بازآفرینی شهری دولت بیان کرد: وجود محله‌های نابسامان شهری اعم از بافت‌های فرسوده، میانی، تاریخی و حاشیه‌یی به یکی از پیچیده‌ترین آزمون‌های دولت تبدیل‌شده اما یکی از امتیازت آن این است که هنوز وارد مرحله بحران نشده است که این موضوع ضریب موفقیت طرح را افزایش می‌دهد. بااین‌حال بخش بزرگی از جمعیت کشور در این بافت‌ها و محلات زندگی می‌کنند.
وی بابیان اینکه عملا امکان اجرای این طرح از طریق بودجه دولتی وجود ندارد، گفت: اما اگر دولت کمک نکند، سرمایه‌های بخش خصوصی به این حوزه ورود نخواهد کرد، بنابراین تصمیم گرفته شد تا منابع و بودجه دولت اهرم شود تا هم بانک‌ها حاضر به سرمایه‌گذاری در بهسازی بافت فرسوده شوند و هم بخش خصوصی؛ ضمن اینکه باید منافع بانک‌ها و بخش خصوصی تضمین شود.
این اقتصاددان مهم‌ترین نقطه قوت طرح را همراهی همه دستگاه‌های مسوول در بهسازی محلات نابسامان شهری ذیل ستاد ملی بازآفرینی دانست و در خصوص نقاط ضعف آن نیز گفت: دونقطه ضعف مهم در این حوزه داریم؛ یکی اینکه ما سابقه همراهی تعداد زیادی دستگاه برای انجام یک کار بزرگ را در برنامه‌های مختلف کشور در بخش‌های گوناگون نداریم و همین بی‌تجربگی در اجرای برنامه‌های کاربردی می‌تواند ستاد ملی بازآفرینی شهری را با مشکل مواجه کند.
وی با بیان اینکه مساله و مشکل دیگر هم زمانبر بودن اجرای برنامه است، گفت: چون قرار است سالی ۲۷۰ محله در بازه ۱۰ ساله بهسازی شود تا ۲۷۰۰ محله نابسامان ما اصلاح شوند؛ اما آیا می‌توان در یک سال ۲۷۰ محله را نوسازی کرد؟ قطعا این کار نشدنی است و با آغاز نوسازی یک محله، مطمئنا تکمیل برنامه‌های بهسازی کالبدی آن به دو تا سه سال کشیده می‌شود که همین موضوع اجرای آن را با پیچیدگی بزرگی روبه‌رو کرده است.
