مالیات از خانه‌های خالی امری غیرممکن

ایمان رفیعی کارشناس ساخت وساز

اخذ انواع مالیات، بخش قابل توجهی از درآمد عمومی کشور‌های توسعه یافته و در حال توسعه را تشکیل می‌دهد. در ایران در سال‌های اخیر، دولت‌ها با الگوبرداری از کشورهای پیشرو سعی در تدوین و اخذ انواع مالیات کرده‌اند. جدای از مباحث ذکر شده باید یادآور شد تجربه‌های بین‌المللی بیان می‌کند که به دلایل زیر عرضه مسکن باید حداقل ۸درصد بالاتر از تقاضا برای آن باشد.

الف. پاسخگویی به تقاضاهای مسکن دوم (مثل مسکن ویلایی در شمال کشور)؛

ب. پاسخگویی به تقاضای جابه‌جایی برای شغل، تحصیل یا موارد مشابه؛

ج. پاسخگویی به زمان لازم برای بازاریابی و فروش واحدهای ساخته شده؛

د. ساخت اضافه بر تقاضا به دلیل مقابله با سفته بازی و جلوگیری از تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای.

در حقیقت ما نه تنها باید کسری عرضه مصرفی نداشته باشیم بلکه باید دارای مازاد عرضه کل باشیم.  در ایران مازاد بر عرضه کل وجود دارد، ولی به دلیل احتکار خانه‌های خالی کسری عرضه مصرفی نیز موجود است. از این رو، با توجه به آمارهای اقتصادی لزوم مالیات بر خانه‌های خالی برای تامین عرضه مصرفی دریافت می‌شود. اما آیا با برقراری نرخ مالیات بر خانه‌های خالی این کمبود عرضه مصرفی در مسکن جبران خواهد شد؟ آیا دولت به اهداف خود در تامین درآمدهای مالیاتی و جبران کسری مسکن خانوار خواهد رسید؟ اما به نظر می‌رسد، اگر تنها از جنبه اقتصادی به این طرح نگاه کنیم، به روشنی لزوم اجرای این طرح را مانند بسیاری از کشورهای پیشرفته درخواهیم یافت.   اما همچنان که در بسیاری موارد شاهد الگوبرداری غلط مدل‌های اقتصادی در ایران بودیم، به نظر می‌رسد، مالیات بر خانه‌های خالی با توجه به شرایط فعلی ایران امری غیرممکن به نظر می‌رسد که ازجمله دلایل آن می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

 ۱. تجربه ناموفق این طرح طی سال‌های اخیر و ناچیز بودن درآمدهای مالیاتی حاصله و عدم افزایش عرضه در قبال سیاست‌های مالیاتی ۲. هزینه بالای شناسایی مشمولان مالیاتی و به صرفه نبودن راهکارهای اجرایی ۳. امکان افزایش فساد و تقلب در بازار و همچنین افزایش فرارهای مالیاتی ۴. امکان تشدید بحران رکود در بازار مسکن به دلیل انتقال بار مالیاتی به مصرف‌کنندگان ۵. عدم شفافیت سیستم مالیاتی و اطلاعاتی برای جمع‌آوری اطلاعات مشمولان ۶. امکان افزایش تورم در بازار مسکن و ایجاد شوک و سردرگمی در بازار مسکن ۷. کاهش ساخت و سازهای تولیدی و افزایش رکود و بیکاری در بخش ساختمان و مسکن ۸. امکان افزایش فساد اداری و سوق پیدا کردن مردم برای تهیه اجراه نامه‌های صوری یا پر کردن خانه‌ها با اسباب و وسایل صوری ۹. افزایش نرخ نهایی مسکن و به همراه داشتن نارضایتی افراد متقاضی در مجموع به نظر می‌رسد در شرایط فعلی، مالیات بر خانه‌های خالی طرح مناسبی برای افزایش درآمدهای مالیاتی نبوده و در شرایط عدم پویایی بازار مسکن، مرهمی برای عرضه مصرفی نیز نیست.  با این اوصاف املاک و مستغلات یکی از منابع مهم برای اخذ مالیات محسوب می‌شوند که انواع عوارض و مالیات بسته به نوع و کاربری از آنها اخذ می‌شود.  در سال‌های بروز رکود در بخش ساختمان، یکی از روش‌هایی که برای وارد کردن املاک خالی به چرخه مصرف مطرح شد، اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه بود که با گذشت چند سال از طرح آن و پیشنهاد راهکار‌های مختلف برای اجرایی کردن آن، عملا جنبه قانونی و اجرایی به خود نگرفت.   صرف نظر از چرایی عدم اجرای این طرح که نفع دوسویه هم برای دولت -که اشتهای سیری‌ناپذیری برای اخذ مالیات دارد- و مصرف‌کننده دارد، در این روزها اخباری در توجیه عدم اجرای این طرح بدلیل جلوگیری از رونق در بخش مسکن مطرح شده است. اما اخذ یا عدم اخذ مالیات از واحدهای خالی چه تاثیر مثبت و منفی بر بازار مسکن خواهد گذاشت؟  نخستین قدم در اخذ مالیات از واحدهای خالی تدوین ساز و کار تعیین و تعریف این املاک و مشخص کردن میزان و نحوه دریافت این مالیات است. با عنایت به گستردگی و پراکندگی املاک و تنوع کاربرد و شرایط فیزیکی آن به نظر می‌رسد برای اجرای این طرح نیاز به نیروی انسانی فراوان در کنار کار کارشناسی طولانی و پر کش و قوس باشد. البته با توجه به تجربه ناموفق دولت در تشخیص خوشه‌بندی و تعیین درست گروه‌های درآمدی در بحث هدف مندی یارانه‌ها، بعید به‌نظر می‌رسد بتوان به ساز و کار واحدی برای تمام نقاط کشور برای اخذ مالیات رسید.  البته دولت با استفاده از ابزارهای کم هزینه‌تری می‌تواند روند اخذ این نوع مالیات را تا حدی اجرایی کند. به عنوان مثال با توجه به اجباری شدن دریافت کد رهگیری هنگام تنظیم معاملات اجاره و فروش، باتوجه به تاریخ پایان کار ساختمان و محاسبه فاصله زمانی تا تاریخ معامله، میزان زمان خالی بودن ملک را محاسبه و به تناسب مالیات اخذ کند. همچنین باید توجه داشت اخذ مالیات اگر چه ممکن است موجب اجبار – و نه ترغیب- مالکان به فروش یا اجاره املاک خالی خود شود، اما مطمئنا این هزینه نه از جیب مالکان بلکه از جیب خریداران و مستاجران پرداخت خواهد شد و موجب بالا رفتن قیمت نهایی ملک یا اجاره‌بها خواهد شد. مانند مالیات بر ارزش افزوده که مستقیما از جیب مصرف‌کننده نهایی کالا و خدمات پرداخت می‌شود. از طرف دیگر تا زمانی که مشکل ریشه‌یی در رکود مسکن، یعنی کمبود نقدینگی مرتفع نشود، نمی‌توان ارتباط قابل توجهی بین وارد کردن خانه‌های خالی به چرخه مصرف و ایجاد رونق در بازار املاک پیدا کرد. زیرا اگر مشتری و نقدینگی کافی در بازار مسکن وجود داشت اصولا حجم خانه‌های خالی از سکنه به این عدد و رقم بزرگ نمی‌رسید. در غیر این صورت، تنها اتفاق کم اثر قابل پیش بینی کاهش موقتی قیمت اجاره‌بها خواهد بود. به نظر می‌رسد، دولت با توجه به شرایط فعلی و مشکلات پیش روی اجرای این پیشنهاد عطای آن را به لقایش بخشیده است.