کارکرد اصلی بانک توسعه‌ای

 بیش از چهار سال است که مسوولان اقتصادی و بانکی کشور بر اهمیت توسعه‌یی شدن بانک مسکن تاکید می‌کنند و بارها هم در موضع‌گیری‌های خود اعلام کرده‌اند که مسیر حرکت بانک مسکن برای تبدیل شدن به بانکی توسعه‌یی شفاف بوده و این اقدام امکان پذیر است اما با وجود این، عزمی جدی برای تبدیل بانک مسکن به بانکی توسعه‌یی درمیان مسوولان مشاهده نمی‌شود. در این میان و فارغ از تلاش یا عدم تلاش مسوولان برای تبدیل بانک مسکن از بانکی تجاری به توسعه‌ای، این سوال مطرح می‌شود که چرا کارشناسان اقتصادی به این تبدیل اصرار دارند و مشتریان این بانک پس از این تغییر از چه مزایایی برخوردار می‌شوند؟ اهمیت تبدیل بانک مسکن به بانکی توسعه‌یی و ضرورت آن با توجه به اینکه جزییات آن در لایحه بودجه سال 95 آمده است، بهانه‌یی شد تا روزنامه تعادل گزارشی از کارکردهای اصلی بانک توسعه‌یی، مزایای آن و... تهیه کند.

 نهادهای مالی توسعه‌یی در دهه‌های گذشته برای دنبال کردن اهداف مختلفی تشکیل شدند. در کشورهای جنگ‌ زده برای بازسازی ویرانی‌های جنگ جهانی، عقلایی کردن فعالیت صنایع و رفع آثار ناشی از بحران‌های اقتصادی و در اقتصاد بازارهای نوظهور به عنوان منبع اصلی اعتبارات بلندمدت و ضمانت تسهیلات و با هدف ارائه خدمات مالی به بخش‌های استراتژیک اقتصاد شکل گرفتند.

 کارکردهای اصلی بانک مسکن در صورت تبدیل به بانک توسعه‌یی با کارکردهای کنونی این بانک متفاوت خواهد بود، به عنوان نمونه این بانک منابع بلندمدت و کم‌ هزینه را برای گسترش رفاه و تولید بیشتر مسکن به منزله یک کالای عمومی تجهیز می‌کند.

 بانک توسعه‌یی مسکن برای موارد شکست بازار هم چاره‌‌جویی می‌کند و در مواقع لزوم می‌تواند به جای اینکه صرفا نظاره‌گر تحولات بازار مسکن باشد، در چرخه بازار نقش ضد نوسان ایفا کند.

 بانک توسعه‌یی با ابزارهایی که در اختیار دارد، می‌تواند نقش موثری برای مدیریت روانی بازار ایفا کند.

 بانک توسعه‌یی مسکن می‌تواند با در اولویت قرار دادن حمایت از تولید ناب (ساخت مسکن با هزینه و زمان کمتر و عمر بنای بیشتر) سازندگان را به استفاده از تکنولوژی روزآمد ترغیب کند.

 به گفته کارشناسان اقتصادی، تبدیل بانک مسکن به یک نهاد مالی توسعه‌یی زمینه‌‌ساز توسعه بازار رهن خواهد بود.

 بانک ‌مسکن در صورت تبدیل به نهاد مالی توسعه‌یی هر جای بازار مسکن که نقصانی را رصد و نیاز به سرمایه‌گذاری در آن بخش را برای کنترل قیمت یا به هر دلیل دیگری ضروری ارزیابی کند، می‌تواند از طریق تعیین میزان، نرخ و شرایط اعطای تسهیلات به متقاضیان، به بازار سیگنال ارسال کند.

 در حال حاضر سبد تسهیلات بانک‌مسکن ناقص بوده و سقف تسهیلات قابل پرداخت صرفا برای تملک املاک مسکونی ارزان‌‌قیمت کفایت می‌کند، این در حالی است که با تبدیل بانک مسکن به یک بانک توسعه‌یی باید تخصیص منابع به صورت دو سطحی صورت گیرد و علاوه بر تسهیلات اقشار کم‌‌درآمد، گزینه‌هایی برای کمک به تامین اعتبار خرید املاک مسکونی، تجاری و اداری با قیمت‌های متوسط به بالا متناسب با بضاعت اقشار میان‌‌درآمد و پر درآمد هم پیش‌‌بینی شود.

 بانک مسکن در صورت تبدیل به یک نهاد مالی توسعه‌یی می‌تواند نسبت به استفاده از روش‌های مهندسی مالی همچون افزایش نقدشوندگی (تبدیل به اوراق بهادار کردن)، معامله‌ پذیر کردن (بسته‌‌بندی مجدد دارایی‌ها) و حل معضل کاهش درآمدزایی دارایی‌ها (ایجاد صندوق اجاره واحدها) اقدام کند و به این ترتیب مانع از حبس نقدینگی در بخش‌هایی از بازار مسکن شود.

 مالکیت بانک توسعه‌یی می‌تواند در اختیار دولت مرکزی، دولت محلی، نهادهای بین‌المللی و حتی بخش خصوصی باشد اگرچه آمارها حاکی از این است که ۷۳ درصد از بانک‌های توسعه‌یی در مالکیت بخش دولتی قرار دارد.

 بانک‌های توسعه‌یی اغلب به صورت شرکتی اداره می‌شوند و حاکمیت شرکتی در بانک‌های توسعه‌یی موجب شفافیت در سیاست‌های اعطای تسهیلات، تلاش برای استقرار چارچوب حسابرسی مستقل و نیز استقرار شیوه‌های مدیریت ریسک می‌شود.

 بر اساس گزارش بانک جهانی، ۷۶درصد از بانک‌های توسعه‌یی تحت نظارت همان مقام ناظری هستند که بر بانک‌های تجاری هم نظارت دارد، به این ترتیب در صورت تبدیل بانک ‌مسکن به یک نهاد مالی توسعه‌ای، خللی در نظارت بانک مرکزی رخ نخواهد داد.

 وابستگی به منابع دولتی در بانک‌های توسعه‌یی انواع مختلفی دارد، بانک توسعه‌یی ممکن است تمام منابع خود را از بودجه دریافت کند و با نرخ بهره معینی به سرمایه‌گذاران تسهیلات دهد، در مقابل ممکن است منابع دولتی صرف تامین یارانه نرخ بهره بخشی از تسهیلات اعطایی بانک شود.

 شش منبع تامین اعتبار در بانک‌های توسعه‌یی شامل دریافت پس‌‌انداز و سپرده از عموم، استفاده از سود سهم‌‌الشرکه در طرح‌های احداثی، دریافت بودجه از دولت، دریافت خطوط اعتباری و استقراض از بازارهای پول داخلی و خارجی، تخصیص از محل منابع ذخیره دولت نظیر صندوق توسعه‌ملی و در نهایت انتشار اوراق بهادار در بازارهای سرمایه داخلی و خارجی می‌تواند منابع مورد نیاز بانک توسعه‌یی مسکن را فراهم کند.

 اقدامات لازم برای تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌یی چیست؟ در گام اول باید نسبت به بازطراحی نظام تجهیز منابع و طراحی سپرده‌ها، محصولات و خدمات جدید بانکی اقدام شود.

 از دیگر تکالیف بانک مسکن در صورت تبدیل به یک بانک توسعه‌یی، تبدیل مسکن به یک کالای معامله‌ پذیر است و برای این منظور باید به سمت مکانیسم‌های شفاف‌‌سازی هزینه‌های ساخت پیش برود.