هشدار درباره آثار تورمی تسهیلات جدید ساخت
گروه راه و شهرسازی زهره علامی
در حالی که یک‌سال از منتفی شدن پرداخت تسهیلات بدون سپرده مسکن به سازندگان می‌گذرد، ابوالقاسم رحیمی‌انارکی مدیرعامل بانک مسکن در تازه‌ترین اظهاراتش از اجرای مجدد این طرح خبر داد. البته نگاهی به جزئیات این طرح نشان می‌دهد که در تسهیلات جدید ارائه شده، امتیازاتی به سازندگان واحدهای کوچک‌تر از 75مترمربع در تهران و 100مترمربع در شهرستان داده شده است که آنها بتوانند بدون خرید اوراق از این تسهیلات بهره ببرند.
امتیاز دیگری که در طرح جدید گنجانده شده است، کاهش یک‌درصدی نرخ سود برای سازنده‌های دارای پروانه صلاحیت حرفه‌یی و انبوه‌سازانی است که از تکنولوژی نوین ساخت و ساز استفاده می‌کنند، تسهیلات بدون سپرده برای این سازندگان با نرخ سود 17درصد ارائه می‌شود. در حالی که سازندگان سنتی باید همان نرخ سود 18درصد را پرداخت کنند.
همگام با برقراری دوباره طرح تسهیلات بدون سپرده از سوی بانک مسکن، وزارت راه و شهرسازی هم قرار است بسته‌یی به بانک مسکن ارائه کند که بر اساس آن سقف 160میلیون تومانی تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم به 200میلیون تومان افزایش یابد. در واقع در سال جدید علاوه بر اینکه با پرداخت وام بدون سپرده به سازندگان از طرف عرضه حمایت می‌شود، قرار است تا سقف تسهیلات خرید هم برای خانه‌اولی‌ها 40میلیون تومان رشد کند.
هم‌اکنون با توجه به اینکه بر اساس آمار بانک مرکزی از بازار مسکن سال 96 و همچنین پیش‌بینی کارشناسان این حوزه از شرایط این بازار در سال جاری، مسکن دوره پیش رونق خود را سپری می‌کند، سوال این است که اجرای این اقدامات به صورت جداگانه و همچنین اجرای همزمان آن چه تاثیری می‌تواند در وضعیت بازار مسکن داشته باشد؟
عامل بازگشت تورم به بازار مسکن
فرهاد بیضایی مدیر علمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت که از مخالفان پرداخت تسهیلات بدون سپرده به هر دوطرف عرضه و تقاضاست و اجرای این تصمیم را عاملی برای تورم در بازار مسکن می‌داند، درباره آثار این‌گونه تصمیمات به «تعادل» می‌گوید: پرداخت وام بدون سپرده اثر تورمی دارد و موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود، این سیاست یک بار هم در سال 85 اجراشد و یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در سال 85 و 86، پرداخت وام‌های 12میلیون تومانی بود که بانک مسکن بدون سپرده در اختیار متقاضیان قرار می‌داد.
بیضایی می‌افزاید: سیاست پرداخت تسهیلات بدون سپرده، سیاست تحریک تقاضاست و پشتوانه تولید ندارد و موجب برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا در بازار می‌شود، زیرا حجم نقدینگی که وارد بازار مسکن می‌شود، افزایش می‌یابد و رشد حجم نقدینگی، آثار تورمی را افزایش می‌دهد و در مجموع هر گونه تسهیلات بدون سپرده در راستای بهبود بازار مسکن نیست. او ادامه می‌دهد: دریافت سپرده از متقاضیان خرید و ساخت مسکن موجب می‌شود که حجمی از نقدینگی در بازار جمع شود و در اختیار افرادی قرار گیرد که متقاضی خرید مسکن هستند اما زمانی که تسهیلات بدون سپرده به متقاضیان ارائه می‌شود، بدون اینکه نقدینگی از بازار جمع شود؛ نقدینگی مضاعفی تزریق می‌شود و می‌تواند آثار تورمی به همراه داشته باشد.
به گفته بیضایی در جزئیات پرداخت این تسهیلات تاکیدی بر طرف عرضه نشده است و اولویت به سازندگان بافت فرسوده و همچنین خانه‌اولی‌ها اختصاص دارد که به نظر می‌رسد، بیشتر متقاضیان بهره‌گیری از این تسهیلات طرف تقاضا باشند. در واقع جذابیت این‌گونه طرح‌ها برای متقاضیان خرید مسکن است تا سازندگان.
این کارشناس ارشد حوزه مسکن اظهار می‌کند: با توجه به تجربیات سال‌های گذشته اجرای سیاست پرداخت تسهیلات بدون سپرده نمی‌تواند سیاست موفقی باشد و سیاست جذب سپرده، مناسب‌تر است.
افزایش سقف وام و رشد قیمت
او درباره تبعات افزایش 40میلیون تومانی سقف تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای زوجین می‌گوید: پرداخت این تسهیلات چون با مکانیسم جذب سپرده است، نمی‌تواند اثر تورمی داشته باشد اما با توجه به افزایش قیمت مسکن در بازار، زمان مناسبی برای پرداخت این تسهیلات و تحریک تقاضا نیست.
بیضایی تصریح می‌کند: هم‌اکنون تمام عوامل برای رشد قیمت مسکن مهیاست و دولت نباید این شرایط را تشدید می‌کند.
مدیر علمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت بیان می‌کند: البته بیشترین تهدید برای بازار مسکن، پرداخت تسهیلات بدون سپرده است و افزایش سقف تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن نمی‌تواند تاثیر منفی چندانی بر قیمت‌ها داشته باشد.
او درباره اجرای همزمان این سیاست‌ها اضافه می‌کند: اجرای این دو اقدام شاید چندان مهم نباشد. بحث اصلی این است که جذابیت پرداخت تسهیلات بدون سپرده برای متقاضیان بسیار است و حجم تقاضا برای این تسهیلات را افزایش می‌دهد.
به گفته این کارشناس ارشد مسکن، پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت برای ساخت و خرید به متقاضیان در صورتی اقدام مناسبی است که به افراد ارائه شود که نیازمند هستند، چون بر اساس قانون اساسی دولت موظف است که یک بار برای تمام افراد، شرایط خانه‌دارشدن را فراهم کند.
بیضایی اظهار می‌کند: وظیفه بانک مسکن این است که نرخ سود تسهیلات خرید مسکن را به نرخ سود قرض‌الحسنه نزدیک کند، البته بدون سپرده بودن تسهیلات اثر تورمی دارد و برای آینده بازار مسکن مناسب نیست.
مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت ادامه می‌دهد: پرداخت تسهیلات ارزان به طرف تقاضا باید در دستور کار قرار گیرد البته این تسهیلات برای طرف عرضه نوعی رانت محسوب می‌شود. اما در صورتی که طرف عرضه با دریافت این وام‌ها اقدام به ساخت و سپس فروش اقساطی مسکن برای خانه‌اولی‌ها کند، پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت توصیه می‌شود.
بیضایی می‌گوید: ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت برای طرف تقاضا (که دولت یارانه آن را می‌دهد) باید در شرایطی پرداخت شود که متقاضی تاکنون از چنین تسهیلاتی استفاده نکرده باشد.
