مسکن مستعد جذب نقدینگی سرگردان

گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|

آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد، فروردین امسال مجموعا 4هزار 796 فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که نسبت به اسفند ۹۶ با کاهش 57.9 درصدی و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با افت 3.5درصدی مواجه شد؛ کاهش چشمگیر 57.9 درصدی معاملات مسکن در فروردین ‌ماه در مقایسه با اسفند سال گذشته در عین‌ حال که یک کاهش ماهانه طبیعی، سنتی و قابل‌ انتظار در حجم معاملات مسکن فروردین‌ ماه(به دلیل تعطیلات دو هفته‌یی نوروز) محسوب می‌شود به لحاظ افت نقطه‌یی از ۵ عامل نشات می‌گیرد.

همچنین براساس گزارش‌های خام به دست آمده از برخی از دفاتر مشاوران املاک استان تهران وضعیت معاملات مسکن در3 هفته اخیر اردیبهشت ‌ماه نیز در پایین‌ترین سطح خود قرار داشته و اعداد و ارقام به دست آمده در این ماه همانند اردیبهشت ‌ماه سال 94 یعنی آغاز دوران سنگین رکود بوده است.

به گفته کارشناسان کاهش تعداد معاملات مسکن در فروردین ‌ماه نسبت به اسفند توجیه منطقی داشته و تعطیلی‌ها و عدم اجازه اسباب‌کشی در عید نوروز از دلایل این کاهش است؛ اما به عقیده این عده مسبب اصلی کاهش تعداد معاملات خرید و فروش و حتی اجاره چیزی جز نوسانات ارز نبوده است. اگرچه به عقیده بسیاری از انبوه‌سازان بازار مسکن در ماه‌های آتی به علت 5 پیش فاکتور پیش‌ران و یک فاکتور پس‌ران فاز مثبت به خود خواهد گرفت. به گفته این صاحب‌نظران از ابتدای سال 97 بازار مسکن تحت تاثیر 3 فاکتور پیشران یعنی هجوم خانه‌اولی‌ها به بازار خرید، کاهش نرخ سود بانکی، رونق بازار بافت فرسوده همچنین دو فاکتور پس‌ران یعنی تنش‌های سیاسی و دلار قرار گرفته و به نظر می‌رسد، تاثیرپذیری این 5 فاکتور تا پایان تابستان بر بازار مسکن کاملا مشهود باشد.

 مسکن در دوراهی رونق و رکود

 در همین رابطه محمدعلی مهری، کارشناس ارشد شهرسازی با بیان اینکه بازار مسکن پس از ۵ سال رکود توانست در ماه‌های پایانی سال ۹۶ وارد دوره رونق شود، گفت: بر این اساس همه منتظر اتفاق‌های شگرف و ادامه روند رونقی بازار مسکن در تعداد معاملات و با وجود آن کاهش میانگین قیمت بودند اما به‌یک‌باره تمام انتظارات تحت‌الشعاع دو فاکتور پس‌ران یعنی تنش‌های سیاسی و دلار قرار گرفت. مهری افزود: در این ‌بین گزارش‌های منتشر شده از وضعیت استقبال متقاضیان مسکن از تسهیلات مسکن یکم نشان می‌دهد: این تسهیلات با توجه به نرخ سود مناسب در مقایسه با نرخ مصوب برای تسهیلات بانکی توانستند امکان برنامه‌ریزی خرید مسکن را برای بخش زیادی از متقاضیان مصرفی مهیا کنند. وی با بیان اینکه البته فاکتورهای مثبت تسهیلات یکم یا کاهش نرخ سود بانکی تا حدودی تحت تاثیر برجام و افزایش دلار قرار گرفته است، اظهار کرد: بدون تردید بعد از گذشت چند ماه از بحران برجام و دلار اوضاع روی خوش به بازار مسکن نشان خواهد داد زیرا 3 فاکتور بافت فرسوده، ورود خانه‌اولی‌ها به بازار و کاهش نرخ سود تسهیلات اثرگذاری قوی‌تر و با ثبات‌تری نسبت به تنش‌های سیاسی و دلار دارد؛ و با توجه به همین تنش‌ها معاملات مسکن در اردیبهشت‌ ماه به‌ شدت کاهش یافت.

 اثر دلار با رکود خنثی می‌شود

مهری گفت: همواره نوسانات دلار و تنش‌های سیاسی اثر کوتاه‌مدتی بر مسکن داشته و با وجود اصرار برخی از دلالان و واسطه‌گران به قطع یقین می‌توان گفت، رکود سنگین مسکن اثر دلار را بر مسکن خنثی می‌کند.

این کارشناس شهرسازی با بیان اینکه یکی از مهم‌ترین پیشران‌های بازار مسکن تعدیل نرخ سود بانکی در دولت دوازدهم است، گفت: تعدیل نرخ سود بانکی و تثبیت سقف نرخ سود 15درصدی برای سپرده‌های بانکی، بازار مسکن را که به دوره پیش رونق وارد شده بود، مستعد جذب بخشی از نقدینگی سرگردان در آینده نزدیک کرده است. وی در نهایت گفت: به ‌هر حال با توجه به موارد ذکر شده بازار مسکن در آینده نزدیک مستعد رونق خواهد بود؛ و رکود معاملات در فروردین و احتمالا اردیبهشت ‌ماه مقطعی بوده و در ماه‌های تابستانی جبران خواهد شد.

 رکود مسکن ریشه داخلی دارد

در همین زمینه عطا آیت‌اللهی، کارشناس مسکن نیز با بیان اینکه بازار مسکن یک بازار داخلی است و نباید تاثیر چندانی از تنش‌های سیاسی بگیرد، گفت: اصلی‌ترین دلیل رکود مسکن داخلی بوده و مربوط به عدم توجه به اشتغال و تولید است.

عطا آیت‌اللهی افزود: تا زمانی که سرمایه‌های سرگردان وارد عرصه تولید و اشتغال نشود این نقدینگی‌ها به‌ راحتی در هر میدانی جولان می‌دهند درحال حاضر این میدان مربوط به بازار ارز و سکه است و مطمئن هدف بعدی این نقدینگی‌ها بازار مسکن خواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه بدون تردید نوسانات ارز مقطعی بوده و تاثیر کمی بر بازار مسکن دارد، گفت: در حال حاضر بزرگ‌ترین تهدید مسکن ناشی از کاهش ساخت‌وساز‌است. اگرچه مسوولان مکررا اعلام می‌کنند که بازار مسکن مملو از خانه‌های خالی است اما از آنجا ‌که بخش اعظمی از خانه خالی مربوط به خانه‌های متراژ وسیع و لاکچری است جوابگوی تقاضای میانه جامعه نبوده و بالطبع این بازار در سال‌های آینده با حجم بزرگی از تقاضای مصرفی روبه‌رو خواهد شد.

آیت‌اللهی افزود: این تصمیم تاثیر مستقیم و کوتاه‌مدتی بر بازار مسکن ندارد زیرا مصالح و نیروی کار بخش مسکن داخلی است پس این اقدام نمی‌تواند تاثیر مستقیم چندانی بر بازار داشته باشد.

وی با انتقاد از اینکه برخی معتقدند، تجهیزات و مواد اولیه ساخت برخی از مصالح ساختمانی وارداتی بوده و نوسانات ارزی در این خصوص تاثیر زیادی دارد، گفت: بخشی از تجهیزات، ماشین‌آلات ساختمانی و حتی مواد اولیه از شرکای اروپایی، چینی و روسی تامین می‌شود که این شرکا همواره قول مساعدت به ایران داده‌اند در ثانی به علت رکود سنگین در ساخت‌وساز انباری بسیاری از کارخانه‌های تولید مصالح مملو از کالاهایی است که می‌تواند تا زمان کاهش هیجانات ارزی مامنی برای تامین مصالح باشد. وی گفت: به ‌هر حال به نظر می‌رسد، کشور ما در بخش ساختمان نیازهای اندکی به واردات دارد و ارتباطات بانکی با اروپایی‌ها بیش از گذشته افزایش یابد، اثرات خروج امریکا از برجام چندان اثرگذار نخواهد بود.

 2 احتمال قوی در بازار مسکن

حمیدرضا قاضی‌زاهدی، کارشناس ساخت‌وساز نیز با بیان اینکه اثر روانی تحولات سیاسی و نوسانات ارزی بیشتر از اثر واقعی آن است، گفت: البته نباید اثر روانی تحولات بازارهایی همچون ارز را بر تورم عمومی نادیده گرفت. حمیدرضا قاضی‌زاهدی افزود: خروج ترامپ از برجام تاثیر کوتاه‌مدت قابل‌ توجه و مستقیم بر بازار مسکن ندارد اما ترکیب این رخداد با سایر متغیرهای بیرونی و درونی، احتمال دارد در میان‌مدت و بلندمدت بر روند بازار همچون طول زمانی رونق یا میزان تورم مسکن اثر بگذارد.

وی بابیان اینکه مهم‌ترین تاثیر این خروج بر بازار ساخت‌وساز است، گفت: بدون تردید در ماه‌های ابتدایی دوره پسا خروج بسیاری از سرمایه‌گذاران دچار تردید شده و تا زمان مشخص‌تر شدن وضعیت روانی نقدینگی‌های خود را وارد بازار ساخت‌وساز نخواهند کرد. مطمئنا سازندگان ذی‌صلاح منتظر هستند تا اقدام عملیاتی مسوولان را در قبال کاهش فروش نفت ببینند و با موقعیت‌سنجی مناسب‌تری وارد بازار ساخت شوند. زاهدی گفت: اما در بخش تقاضای مصرفی اوضاع بسیار متفاوت است. اگر شرایط برای ثبات نسبی قیمت در ماه‌های آتی به خصوص از محل خروج تقاضای سرمایه‌یی فراهم شود، خانه‌اولی‌های مجهز به وام یکم، گروه موثر و پرحجمی هستند برای آنکه دور موتور رونق در بازار معاملات مسکن را در سطح قابل قبولی افزایش دهند.

 ورود ماهانه 5 هزار خانه اولی به بازار

این کارشناس ساخت‌وساز با بیان اینکه درحال حاضر ماهانه ۵ هزار خانه‌اولی‌ می‌توانند وارد بازار مصرفی شوند، گفت: این عده با در دست داشتن وام یکم اقدام به انجام معامله کنند البته بازار عرضه هم به‌ خوبی نشان می‌دهد، شرایط کنونی برای ورود این عده بسیار مناسب است.

وی گفت: این شرایط مناسب ناشی از عرضه املاک کاملا مصرفی است. از آنجا که در دوران رکود بسیاری از سازندگان به ساخت متراژهای پایین و متوسط تغییر مسیر داده‌اند. طی چند سال اخیر ساخت و عرضه املاک زیر 70متری رونق داشته و بازار مصرفی مشکلی در تامین این املاک با نرخ قیمتی متوسط نخواهند داشت.

زاهدی با بیان اینکه با تفاسیر ذکر شده دو احتمال متفاوت از آینده بازار ساخت‌وساز را می‌توان متصور شد، گفت: سناریوهای کوتاه‌مدت و بلندمدت است. در احتمال کوتاه‌مدت می‌توان متصور شد به علت نااطمینانی‌های مقطعی بخشی از نقدینگی‌های سازندگان یا مشتاقان به ساخت تا حدودی بلوکه شود. این کارشناس ساخت‌وساز درخصوص تاثیر هیجانات روانی بر بخش تقاضای سرمایه‌یی خارج از خانه‌اولی‌ها متذکر شد: این حوزه نیز به علت نا اطمینانی‌ها دچار تغییر خواهد شد و بدون تردید خروج تقاضای سفته‌بازی و سوداگرانه از بازار مسکن احتمالا سطح قیمت‌ها در این بازار را به ‌صورت نسبی تحت تاثیر قرار می‌دهد و در ماه‌های آتی شاهد کاهش قیمت مسکن خواهیم بود.

زاهدی همچنین گفت: با این حال در صورت تغییر شرایط موجود مبنی بر اعمال تحریم‌های جدید علیه ایران این احتمال نیز وجود دارد که با تنگ‌تر شدن مجرای مبادلات اقتصادی ایران با فضای بین‌المللی بخشی از نقدینگی موجود در جامعه وارد بازار مصرفی کشور شود.  وی در نهایت گفت: به ‌هر حال باید مسوولان فاکتورهای مورد نیاز برای رونق مسکن را در نظر بگیرند؛ زیرا مسکن به عنوان یک پیشران اقتصادی نیازمند مولفه‌های جد برجامی است.

 شرط مالکان برای فروش املاک

در همین حال محمدمهدی مافی، عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران با تاکید بر اینکه افزایش نرخ دلار طی روزهای اخیر باعث شده که نرخ واحدهای در نوبت فروش به یک‌باره شاهد رشد 30درصدی باشد، گفت: این افزایش قیمت‌ها طی یک ماه اخیر رخ داده و مالکان فقط در صورت کاهش نرخ دلار حاضر به فروش واحدهای خود براساس قیمت‌های پیشین هستند. مافی با اشاره به اینکه تاثیرپذیری قیمت مسکن از دلار طی سال‌های قبل نیز سابقه داشته است، گفت: دردوره‌های قبل نیز که شاهد افزایش 3برابری قمیت دلار بودیم، نرخ مسکن نیز افزایش پیدا کرد و بنابراین طبیعی است که در این شرایط نیز قیمت مسکن تحت تاثیر نوسانات نرخ دلارافزایش پیدا کند. وی در پاسخ به اینکه آیا افزایش 30درصدی نرخ واحدهای مسکونی حباب است، تاکید کرد: این افزایش قمیت رابطه معنا داری با قیمت دلار دارد بنابراین اگر افزایش نرخ دلار که طی یک ماه اخیر اتفاق افتاده است حباب باشد، می‌توان گفت که قیمت مسکن نیز به همان نسبت نیز حباب گونه است و با کاهش نرخ دلار، قیمت‌ها به شرایط قبل بازخواهند گشت.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان اینکه درحال حاضر بسیاری از فروشندگان تمایلی به عرضه واحدهای مسکونی خود ندارند، گفت: باتوجه به تلاطم اقتصادی ناشی از نوسانات نرخ ارز و خروج امریکا از برجام اساسا بسیاری از فروشندگان تمایلی به عرضه واحدهای مسکونی خود ندارند اما عده‌یی هم که تمایل به عرضه واحدهای خود دارند ترجیح می‌دهند که با 30درصد افزایش قیمت، ملک خود را به بازارفروش عرضه کنند.

مافی با رد برخی از اظهارات مبنی بر اینکه تاثیرپذیری بازار مسکن از نوسانات نرخ ارز در دراز مدت اتفاق می‌افتد، گفت: اگر افزایش نرخ ارز پلکانی و نامحسوس بود، این ادعا تاحدی با واقعیت منطبق بود اما با توجه به رشد ناگهانی و افسارگسیخته نرخ، بازار مسکن فورا به این مساله واکنش نشان داد به‌ طوری که فروشندگان تا 30درصد نسبت به افزایش نرخ واحدهای درمعرض فروش خود اقدام کردند.

وی با تاکید بر اینکه بدون شک این مساله تاثیر خود را روی بازار اجاره نیز به جای خواهد گذاشت، تاکید کرد: با توجه به اینکه نرخ اجاره براساس نرخ قیمت مسکن محاسبه می‌شود، می‌توان گفت که خلاف گمانه‌زنی‌های مسوولان، نرخ اجاره‌بها از نرخ تورم عبور خواهد کرد و سال جاری قیمت‌ها در بازار اجاره افزایش خواهد یافت به ‌طوری که می‌توان گفت که سال جاری سال سختی برای مستاجران خواهد بود.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران درباره احتمال کاهش قیمت مسکن نیز گفت: ارتباط این مساله با نوسانات نرخ ارز و سکه است و اگر دولت بتواند نرخ ارز را مهار کند حتما این مساله تاثیر بسیار مثبتی بر بازار مسکن به جای خواهد گذاشت و باعث سامان یافتن قیمت‌ها در بازار مسکن خواهد شد.