بیم‌ها و امیدهای بازار مسکن در سال 97
گروه راه و شهرسازی شهلا روشنی
نگاهی به آمارهای منتشرشده در حوزه مسکن در دو ماه نخستین سال 97 حکایت از افزایش قیمت مسکن البته نه با آهنگ رشد ماه‌های قبل دارد، اما همین آمارها بیانگر کاهش شدید معاملات در ماه فروردین و احتمالا اردیبهشت امسال است.
همین دو شاخص گویای این مطلب است که فروشندگان بدون توجه به کشش بازار و به امید یا توهم جهش قیمت در بازار مسکن سعی در بالا بردن قیمت پیشنهادی خود دارند. خریداران نیز به موضوع افزایش قیمت به دیده تردید می‌نگرند و به‌نوعی از خرید پا پس کشیده‌اند، چرا که گمان می‌کنند قیمت‌ها دچار حباب شده است و این شرایط خیلی دوام نخواهد آورد.
کارشناسان از همان دی‌ماه سال گذشته که استقبال خریداران با افزایش قیمتهای پیشنهادی از سوی فروشندگان مواجه شد، رکود تورمی در بازار مسکن را پیش‌بینی کردند.
نگاهی به سطح درآمد دهک‌های پایین و میانی و حتی میانی رو به بالای جامعه، وضعیت اشتغال و نرخ بیکاری و... به‌خوبی نشان می‌دهد که از طرف تقاضا خیلی نمی‌توان به رونق بازار مسکن دل بست و تداوم روند فعلی به‌احتمال‌زیاد فروشندگان را وادار خواهد کرد تا از توهم قیمتی خارج شوند و اگر به‌واقع فروشنده هستند، شرایط عرضه خود را با بودجه و توان متقاضیان هم‌سطح کنند و الا تردید خرید در سمت تقاضا به حدی بالا خواهد رفت که بازار مسکن چاره‌یی جز رکود نخواهد داشت، به‌ویژه اینکه آمار 2.5 میلیون خانه خالی و افزایش چشمگیر اخذ پروانه‌های ساختمانی در شش ماه گذشته خود موید افزایش عرضه نسبت به تقاضا است و بیشتر نیز خواهد شد.
خرداد بازار مسکن رونق می‌گیرد؟
در همین رابطه، بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن با انتقاد از تحلیل‌های شگفت‌انگیز برخی از کارشناسان مسکن در خصوص ادامه رکود در بازار مسکن گفت: براساس برآوردهای انجام‌گرفته مشخص شد که باید از شهریورماه 96 بازار وارد فاز رونق نسبی مسکن شده و تا پایان سال 97 این مرحله ادامه داشته باشد. این مورد در شهریورماه سال گذشته روی داد.
ستاریان افزود: بدون تردید کاهش معاملات در یک ماه اخیر نمی‌تواند رونق مسکن را زیر سوال ببرد؛ و ماه‌های آتی این کاهش را جبران خواهد کرد و پیش‌بینی می‌شود که از خردادماه بازار مسکن خیز ملایمی داشته باشد و با رشد محسوسی تا پایان سال روبرو شود.
این استاد دانشگاه گفت: خروج امریکا از برجام باعث خواهد شد در سال 98 نیز شاهد رونق مسکن ادامه داشته باشد. تجربه نشان داده در زمان تنش‌های سیاسی تنها بازار مورداطمینان سرمایه‌گذاران بازار مسکن است و ازآنجایی‌که مولفه‌های رونق مسکن شامل افزایش سرمایه‌گذاری، افزایش حضور تقاضا و افزایش تولید است، در ماه‌های آتی با افزایش یک مولفه از مولفه‌های ذکرشده بازار مسکن وارد مرحله رونق خواهد شد.
مسکن در انتظار تقاضای واقعی
ستاریان با اشاره به اینکه محاسبات انجام‌شده نشان می‌دهد در حال حاضر تنها 30 درصد از تقاضا وارد بازار پرس جو برای معامله شده‌اند، گفت: هم‌اکنون با توجه به نقدینگی‌های موجود تقاضای واقعی در بازار حاضر حدود 65 درصد است که از این رقم حدود 25 درصد، بازار مسکن را به علت گرانی ترک خواهند کرد. این کارشناس مسکن گفت: بنابراین می‌توان گفت، بازار تابستانی مسکن پذیرای 40 درصد از نقدینگی‌های خواهد بود که این 40 درصد در بازار واقعی و بطور حتم در معاملات آنها نهایی خواهد شد.
وی بابیان اینکه طی سال‌های رکود بازار مسکن دچار کسری شدید شده است، گفت: زمانی که یکی از مولفه‌های رونق یعنی افزایش معاملات خرید افزایش یابد، سرمایه‌گذاری‌ها در بازار ارتقا یافته و نمودار ساخت‌وساز رشد خواهد داشت.
این استاد دانشگاه گفت: با وجود اتفاقات ناگوار مرتبط با برجام (مانند افزایش نوسانات ارز و خروج برخی از شرکت‌های معتبر از بازار اقتصادی ایران)، یک اتفاق خوب دامن بازار مسکن به عنوان پیشران اقتصادی را خواهد گرفت و آن‌هم حضور نقدینگی‌های موثر در این بازار است.
وی گفت: با تداوم شرایط کنونی بازار ارز، بازارهای داخلی از جمله مسکن رونق گرفته و به اقتضای آن بازارهای اقتصادی کشور نسبت به سال‌های گذشته شاهد رشد نسبی خواهند بود.
مسکن در رکود، احتکار یا احتیاط؟
در همین رابطه، ایمان رفیعی، کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه در روزهای پس از التهابات شدید نرخ ارز و سیاست ناگهانی دولت مبنی بر تک‌نرخی کردن قیمت ارز، تقریباً بیشتر بخش‌های فعال و نیمه فعال اقتصاد درنتیجه این شوک عمیق توقف کردند، گفت: ممنوعیت معامله دلار در خارج از سیستم مصوب دولت موجب کاهش شدید جریان ورود و خروج کالا و نقدینگی در بسیاری از صنایع شد.
رفیعی افزود: افزایش شدید قیمت دلار در بازارهای غیررسمی، موجب افزایش غیررسمی قیمتهای مسکن در قالب نداشتن موجودی، عدم عرضه و ایجاد بازار سیاه و نیاز کاذب شد. مسکن که به‌صورت چندجانبه با قیمت ارز در ارتباط است، بخش قابل‌توجهی از قیمت نهایی خود را تحت تاثیر بازار ارز تعیین می‌کند.
این کارشناس ساخت‌وساز گفت: در شرایط به‌شدت نامتعادل و بی‌ثبات کنونی، بخش قابل‌توجهی از سرمایه نقدی موجود در بازار به سرعت جذب بازار طلا و ارز شد تا حدی که قیمت سکه تقریباً دو برابر شده است.
وی بابیان اینکه بی‌اعتمادی به پول ملی به دلیل کاهش پی‌درپی ارزش آن، انگیزه متقاضیان مسکن را برای پس‌انداز کاهش داده است، گفت: در حال حاضر متقاضیان در یک دور بی‌انتها در مثلث افزایش پس‌انداز، کاهش ارزش پول و افزایش قیمت قرار دارند که عملاً موجب کاهش معنادار متقاضیانی خواهد شد که به امید خانه‌دار شدن اقدام به پس‌انداز درآمد خود می‌کنند.
رفیعی گفت: هرچقدر ارزش ریالی و ارزبری کالایی بیشتر باشد، دیرتر تحت تاثیر نوسانات بازار قرار می‌گیرد و از طرف دیگر هم‌زمان بیشتری برای رسیدن به ثبات قیمت لازم دارد.
وی با اشاره به اینکه یکی از نخستین واکنش‌هایی که در مقابل این تلاطم بازار می‌توان انتظار داشت، عدم تمایل مالکان به عرضه مسکن تا زمان تثبیت قیمت‌ها است، گفت: در خلال شروع نوسانات تا تثبیت بازار بعضاً شاهد رفتارهای هیجانی هم از سمت خریداران و هم از سمت فروشندگان هستیم؛ اما روند کلی مورد انتظار عدم عرضه از سمت تولیدکننده تا زمان توقف نوسانات است.
خودداری موقت خریداران
این کارشناس ساخت‌وساز افزود: خودداری خریداران به دلیل نوسانات هیجانی بازار یکی دیگر از دلایل کندی معاملات مسکن در زمان حال است. به دلیل تغییر پی‌درپی نرخ‌ها و سردرگمی بازار، دسته‌یی از خریداران ترجیح می‌دهند خود را از هیجان‌زدگی بازار کنار بکشند و تا زمان تثبیت نرخ‌ها اقدام به معامله نکنند.
وی گفت: برای همین شاهد بودیم در فروردین‌ماه، بازار اجاره تحت تاثیر هیجانات ارقام نامعقولی ثبت کرد اما در حال حاضر مالکان معقول‌تر رفتار می‌کنند.
این کارشناس ساخت‌وساز افزود: کاهش ساخت‌وساز از دیگر تبعات ناشی از نوسانات شدید در بازارهای مالی است که آثار خود را در درازمدت نشان می‌دهد. زمانی که نوسان نرخ‌ها بالاست و تورم به سرعت بالا می‌رود، نقدینگی موجود در دست مردم به سمت بازارهای سهل‌الوصولی مثل طلا و ارز با نرخ بازده و سرعت نقد شوندگی بالا سرازیر می‌شود که سرعت گردش پول در آن بسیار بالاست. رفیعی گفت: در این شرایط مطمئناً بازارهایی مثل مسکن که نیاز به سرمایه‌گذاری بالایی دارد و سرعت گردش پول در آن به نسبت سایر بازارها پایین‌تر است دچار کمبود میزان سرمایه‌گذاری می‌شود. وی گفت: مجموع عوامل مذکور موجب بروز رکود مضاعف در بخش مسکن که چند سالی است گریبان گیر اقتصاد ایران شده است، هستند. طبیعی است تا زمانی که مسکن مجدداً جایگاه خود را در این بازار پرتلاطم پیدا کند و قیمت‌ها به‌تناسب برسند، شاهد کمبود عرضه و تقاضا خواهیم بود.
کسادی بازار مسکن موقتی است
در همین زمینه سجاد فروغی، کارشناس مسکن بابیان اینکه یکی از اصلی‌ترین دلایل بروز رکود کم بودن تقاضا نسبت به عرضه است، گفت: زمانی که افراد یک جامعه تقاضای خود را نسبت به کالا و خدمات بنگاه‌ها کاهش می‌دهند، تولیدکننده مجبور است برای جلوگیری از ضرر میزان تولید خود را کم کند. در واقع کاهش سطح تولیدات یک جامعه در یک بازه زمانی مشخص از نشانه‌های بروز رکود است.
فروغی افزود: از طرفی همانطور که نمی‌توانیم گرانی موقت چند کالا را تورم بنامیم، نمی‌توانیم به کسادی موقت در چند حوزه، به چشم رکود اقتصادی نگاه کنیم. هر بازار شرایط مخصوص به خود را دارد و ممکن است در مواقعی با کسادی روبرو شود؛ اما تداوم این کسادی منجر به رکود می‌شود. وی بابیان اینکه رکود یکی از مراحل چرخه‌های تجاری است، گفت: به گفته تحلیل‌گران حرفه‌یی رکود مسکن دارای چهار مرحله رونق، اوج یا دوران طلایی، رکود و بحران است. همواره پس از چرخه رکود، رونق یا رشد اقتصادی به وجود می‌آید. البته برعکس این نیز صادق است. پس از گذراندن دوره رونق، اقتصاد با کسادی و رکود مواجه می‌شود. این مراحل مانند یک چرخه در اقتصاد شکل می‌گیرند و تکرار می‌شوند.
فروغی گفت: صحت و سقم این تحلیل‌ها را می‌توان به چشم در بخش مسکن مشاهده کرد. اگرچه بازار مسکن طی سال‌های 92 تا 95 دچار رکود عمیق بوده است، در سال 96 دچار رونق نسبی شده و در اوایل سال 97 تقریباً در حال خروج کامل از رکود است.
این کارشناس مسکن با انتقاد از تحلیل‌های نادرست در خصوص ادامه رکود مسکن در سال جاری گفت:
در مطالعات اقتصادی حوزه مسکن برای بررسی دوره‌های رونق و رکود از متغیرهای مختلفی از جمله نوسان بازارهای موازی، قیمت تمام‌شده، ارزش‌افزوده، پروانه‌های ساختمانی یا میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن استفاده می‌شود. با وجود این، به نظر می‌رسد، بهترین متغیر واقعی نشان‌دهنده رونق یا رکود در بخش مسکن میزان سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع‌شده توسط بخش خصوصی و حجم معاملات است.
وی گفت: از آنجایی‌که عمده سرمایه‌گذاری و ساخت‌وسازهای بخش مسکن در ایران توسط بخش خصوصی صورت می‌گیرد؛ و در ماه‌های آتی این میزان به رقم قابل‌توجهی رسیده است، می‌توان انتظار داشت عرضه بیشتر می‌تواند رونق بیشتر معاملات را به دنبال داشته باشد.
نشانه‌های رونق در بازار
فروغی تاکید کرد: با ظهور نشانه‌های رونق، سرمایه‌گذاری جدید در بخش مسکن افزایش می‌یابد. در ثانی ورود متقاضیان مسکن یکم می‌تواند توجیه خوبی برای افزایش رونق تلقی شود.
این کارشناس مسکن گفت: آمارها از افزایش تقاضای صدور پروانه ساختمانی توسط بخش خصوصی و همچنین افزایش قیمت‌ها و حمایت دولت از رونق فعلی بخش مسکن برای ایجاد اشتغال و تحریک صنایع وابسته به مسکن حکایت دارد. وی رکود نسبی موجود در آمارهای نیمه اول فصل بهار را ناشی از سردرگمی دانست و گفت: سردرگمی حاصل از تنش‌های سیاسی و ارزی مقطعی بوده و سرمایه‌گذاران و خریداران در ماه‌های تابستان به بازار مسکن روی خوش‌نشان خواهند داد.
این کارشناس مسکن گفت: از طرفی گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که سرباز زدن فروشندگان و سازندگان مسکن از فروش واحدهای خود به این دلیل است که بازار مسکن دچار نوعی سردرگمی شده و عدم تثبیت بازارهای موازی مسکن و غیرقابل‌پیش‌بینی بودن وضعیت بازار در ماه‌های پیش باعث شده تا فروشندگان فعلاً با احتیاط بیشتری وارد معامله شوند و این روند احتمالاً تا پایان ماه مبارک رمضان ادامه خواهد داشت و با توجه به اتمام ظرفیت افزایشی سکه و دلار به نظر می‌رسد تا مدتی بازار مسکن به رونق و افزایش قیمت ادامه خواهد داد.
وی گفت: بنابراین بعید به نظر می‌رسد، در شرایط فعلی مسکن وارد رکود شود و دلیل عدم عرضه توسط فروشندگان نیز نامشخص بودن وضعیت بازار و همچنین اتمام ظرفیت سرمایه‌گذاری در بازارهایی مانند سکه و ارز است.
رکود سنگین برآیند اتفاقات جاری
در همین رابطه، رضا میرزاهدی کارشناس مسکن با ابراز دیدگاه‌های متفاوت از آنچه کارشناسان در خصوص رشد مسکن در تابستان سال جاری ذکر کرده بودند، گفت: آنچه اقتصاد ما را نابود کرده و به این روز انداخته، رکود توام با تورم حباب‌زا در بخش مسکن و دلالی دلار است.
وی با اشاره به تغییرات قیمتی مسکن در سال گذشته اظهار کرد: طی دو ماه آخر سال 96، مسکن یک‌باره با جهش قیمت مواجه شد، ولی این جهش قیمت حبابی بود و در حال حاضر نیز مسکن مجددا با یک رکود مواجه است.
این مدرس دانشگاه با انتقاد از افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن گفت: میانگین خرید یک مسکن مناسب در یکی از مناطق و محلات میانی شهر متری 10 میلیون تومان است و این در حالی است که خانوارها درآمدی ندارند تا بتوانند مسکن بخرند.
وی با بیان اینکه در چنین شرایطی صنعت ساختمان بطور قطع دوباره با یک اغما و رکود عمیقی مواجه خواهد شد، در نهایت تصریح کرد: بزرگ‌ترین صنعت ما یعنی ساختمان مجددا به خواب زمستانی بسیار طولانی خواهد رفت و قطعا تا پنج سال آینده ساختمان با رکود وحشتناک روبه‌رو خواهد شد.
