جهش قیمت مسکن در گسل‌های تهران
گروه راه و شهرسازی
گذشت 6 ماه از وقوع زلزله 4.9 ریشتری ملارد، هیجانات روزهای نخست پس از زلزله را در میان پایتخت‌نشینان کاهش داد اما این به معنای کم‌رنگ شدن خطر یا دور شدن آن از تهران نیست و کارشناسان بخش زلزله همچنان نسبت به وقوع زلزله‌یی بزرگ در تهران هشدار می‌دهند.
البته اقداماتی هم برای شناسایی نقاط پرخطر شهر و مناطقی که روی گسل قرار دارند از سال 95 آغاز شده و پس از زلزله ملارد هم شدت گرفته است و در همین رابطه دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری اعلام کرد که به مرور نقشه نقاط پرخطر دراختیار شهروندان تهرانی قرار می‌گیرد تا ساخت و سازهایی که در این عرصه‌ها وجود دارد مقاوم‌سازی شوند. همچنین دیروز شورای عالی شهرسازی و معماری برای رعایت حقوق شهروندان، اطلاع‌رسانی شفاف و مدیریت یکپارچه و هماهنگ، نقشه پهنه‌های گسلی 3 نقطه پرخطر، متوسط و ضعیف منطقه 2 پایتخت را منتشر کرد. پس از انتشار این سند دبیر شورای عالی شهرسازی اعلام کرد: هدف از انتشار نقشه پهنه‌های گسلی این است که شهرداری از دادن مجوز ساخت ساختمان‌های بالای 12 طبقه در این پهنه‌ها پرهیز کند. همچنین ساختمان‌های حساس همچون پمپ بنزین، بیمارستان، مدرسه و ساختمان‌هایی که ساخت آنها در پهنه‌های پرخطر است، توصیه نمی‌شود.
در این میان، علاوه بر منطقه 2 که یکی از مناطق پرخطر پایتخت است، پیش‌بینی می‌شود که مناطق یک و 3 تهران نیز به‌دلیل استقرار گسل‌های شمال تهران و مشا در این مناطق، بیشترین آسیب را از زلزله احتمالی خواهند دید، ضمن اینکه علی بیت‌اللهی رییس بخش زلزله‌شناسی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفت‌وگو با «تعادل»
با اشاره به اینکه گسل شمال تهران مهم‌ترین گسل شهر است، می‌گوید: طبق آخرین تحقیقاتی که به شکل میدانی انجام دادیم، متوجه موضوع مهمی شدیم و آن وجود تاسیسات، ساختمان‌های بسیار مهم و ابنیه خاص در حریم گسل تهران بود.
او ادامه می‌دهد: همچنین حدود 12 هزار ساختمان روی این خط گسل بنا شده است و بیش از
250 سایت مهم مانند مراکز آتش‌نشانی، بیمارستان‌ها، پمپ‌بنزین‌ها و حتی ساختمان‌های مدیریتی مانند سازمان مدیریت بحران روی این حریم گسل قرار دارند.
رد پیش‌بینی‌های پسازلزله‌ای
باتوجه به نقشه‌های مستند شورای عالی شهرسازی و معماری و اظهارات کارشناسان بخش زلزله مناطق شمالی تهران از پرخطرترین مناطق در زمان زلزله هستند، موضوعی که موجب شد کارشناسان پس از وقوع زلزله ملارد در 29 آذر سال 96 پیش‌بینی کنند که با انتشار نقشه گسل‌های تهران و روشن شدن این موضوع که گسل بخش بزرگی از این مناطق را تسخیر کرده، خریداران مسکن این مناطق تغییر رفتار داشته باشند و حجم خرید در این مناطق یا قیمت مسکن در آنها کاهش یابد. به عبارت دیگر کارشناسان انتظار داشتند که زلزله هشداردهنده ملارد 2 مولفه جدید مسکنی شامل کاهش خرید مسکن در مناطق یک تا 3 و افزایش خرید املاک نوساز را به همراه داشته باشد که نگاهی به آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی درباره این 2 مولفه 3 منطقه یک، 2 و 3 تهران، نشان از تغییر رفتار محسوس خریداران مسکن این مناطق ندارد.
افزایش حجم خرید در مناطق یک تا 3
نگاهی به آمارهای بانک مرکزی در دی، بهمن و اسفند 96 و همچنین فروردین 97 نشان می‌دهد که در این 4 ماه، مناطق یک تا 3 در میان 10منطقه پرفروش شهر قرار داشتند. در آذر ماه یعنی ماهی که زلزله رخ داد، حجم خرید مسکن در منطقه یک، 4.7درصد از حجم کل خرید و فروش‌ها بوده است این رقم در دی ماه به 5.4درصد، در بهمن ماه این منطقه 5.8، اسفندماه 7.2 و در فروردین ماه 4.7درصد از معاملات می‌رسد. بررسی این آمار نشان می‌دهد، غیر از فروردین ماه، دی، بهمن و اسفند سال گذشته (پس از زلزله) حجم خرید مسکن در منطقه یک نسبت به سایر مناطق روند صعودی داشته است.
نوبت به منطقه 2 و تحلیل حجم خریدهای انجام شده در 4 ماه (دی، بهمن، اسفند 96 و فروردین 97) می‌رسد میزان خریدهای ثبت شده در این منطقه در آذرماه 9.9درصد از حجم کل معاملات بوده است و طی دی ماه 9.3درصد، بهمن ماه 9.6، اسفند 9.9 و فروردین ماه 8.4درصد بوده است. در منطقه 2 در دی ماه شاهد کاهش 0.3درصدی خرید و فروش بودیم اما این روند در 2 ماه بعد جبران می‌شود و در فروردین ماه 97، شاهد کاهش چشمگیر خرید و فروش هستیم. در منطقه 3 حجم خرید و فروش مسکن در آذرماه 4.9درصد از حجم کل معاملات بوده است این رقم در دی به 5درصد، در بهمن به 5.7، در اسفند به 5.4 و در فروردین ماه، این منطقه از زمره 10منطقه پرفروش شهر خارج می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد که وقوع زلزله و بررسی رفتار خریداران مسکن به هشدار کارشناسان درباره پرخطر بودن مناطق یک تا 3 تاثیری در رفتار متقاضیان خرید مسکن نداشته است.
کاهش خرید واحدهای نوساز
علاوه بر مولفه کاهش خرید مسکن در مناطق یک تا 3، مولفه افزایش خرید نوسازها مولفه‌یی بود که ازسوی کارشناسان به‌عنوان تغییر رفتار خریداران مسکن پس از وقوع زلزله هشداردهنده ملارد مطرح شد.
در آذرماه میزان خرید واحدهای مسکونی نوساز 8680 واحد از میان (یک‌هزار و 800 بوده که این رقم در دی ماه به 9 هزار و 405 واحد از میان 19هزار، در بهمن ماه 8 هزار و 955 واحد (از 18هزار و 400)، اسفندماه 5 هزار و 721 واحد (از 12هزار و 300) و در فروردین ماه این رقم 2 هزار و 146 در میان 5 هزار واحد بوده است. در آذرماه واحدهای نوساز 48.7درصد خرید و فروش‌ها، در دی ماه 49.5، بهمن ماه 48.7، اسفند ماه 46.5 و فروردین ماه 42.5درصد بوده است. بررسی آمار نشان می‌دهد که غیر از دی ماه که شاهد افزایش حجم خرید و فروش واحدهای نوساز بودیم در سه ماه دیگر حجم خرید و فروش واحدهای نوساز کاهش داشته است.
پس تحلیل آمار مربوط به کاهش خرید و فروش مسکن در مناطق یک تا 3 طی 4 ماه پس از زلزله ملارد حاکی از آن است که این زلزله نتوانسته تاثیر محسوسی بر خرید و فروش مسکن در این مناطق داشته باشد. ضمن اینکه مولفه دوم مورد بحث ازسوی کارشناسان یعنی افزایش خرید و فروش واحدهای نوساز هم پس از زلزله ملارد نشان می‌دهد که این‌گونه نبوده است و حجم معاملات این واحدها طی 4 ماه تقریبا روندی نزولی داشته است. درواقع به نظر می‌رسد زلزله ملارد اگرچه زنگ خطری برای مسوولان و شهروندان تهرانی بود اما نتوانست تاثیر لازم برای تغییر رفتار خریداران مسکن پایتخت را تغییر دهد و آنها را به سمت خرید مسکن در مناطق امن‌تر یا افزایش خرید واحدهای نوساز سوق دهد.
اما به نظر می‌رسد، بازار مسکن تهران طی ماه‌های پایانی سال گذشته، بیش از اینکه تحت تاثیر زلزله بوده باشد، از التهاب در بازارهای موازی همچون ارز و طلا متاثر شده است، به‌گونه‌یی که با کاهش نرخ سود بانکی در تابستان سال گذشته، بازار مسکن که رقیب بلافصل بازار پول به‌شمار می‌رود، از لاک رکود 4ساله خود بیرون آمد و برای رونق گرفتن خیز برداشت. این روند صعودی اما در فصل زمستان به‌ویژه در بهمن ماه، بر اثر التهاب نرخ ارز، از مسیر رشد ملایم قیمت خارج شد و همزمان به‌دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در برابر افزایش بعضا سرسام‌آور قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان، تعداد معاملات به‌طور معناداری نسبت به ماه قبل از آن در شرایطی که بازار ماه‌های پایانی سال، همواره داغ بوده است، کاهش یافت. این روند کاهشی در فروردین 97 نیز تجربه شد به‌گونه‌یی که تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران به 5 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 59 و 6.3درصد کاهش نشان داد.
این همه درحالی است که گزارش‌های میدانی نشان می‌دهند، طی چند ماهه گذشته مالکان و عرضه‌کنندگان به‌ویژه در مناطق شمالی تهران، قیمت‌های بسیار بالاتری از کشش بازار پیشنهاد کرده‌اند و همین مساله به کاهش معاملات و خروج برخی متقاضیان از بازار شده است.
