سایه سنگین نرخ ارز بر سر مسکن

گروه راه و شهرسازی  شهلا روشنی

گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه سال 97 نشان می‌دهد، در این ماه، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 19.1هزار واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 278.7 و 16.7 درصد افزایش داشته است.

کارشناسان علت افزایش چشمگیر معاملات ملک در اردیبهشت ماه را ظرفیت بازار مسکن برای هماهنگی با نرخ تورم، کاهش نگرانی‌ها در فضای اقتصاد کلان متاثر از انتظار برای تصمیم امریکا در خصوص توافق هسته‌ای، نگرانی از افزایش مجدد قیمت آپارتمان، کاهش نرخ تسهیلات مسکن به ۸ درصد و بروز تدریجی تقاضای مطلق در این بازار عنوان می‌کنند.

البته به گفته بسیاری از کارشناسان، بازار مسکن اردیبهشت‌ماه در سیطره تقاضای سرمایه‌یی بوده و مصرف‌کننده واقعی به علت افزایش قیمت مسکن نتوانسته به بهترین شکل در این حوزه ورود داشته باشد. در این ‌بین افزایش نهادهای ساختمانی یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت بازار مسکن ارزیابی می‌شود.

 اثر کاهش سود بانکی؟

در همین رابطه، محمدعلی خطیب، کارشناس اقتصاد اتاق بازرگانی بابیان اینکه کاهش سود بانکی تاثیر بسیاری در افزایش معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه داشته است، گفت: کاهش فاحش سود بانکی باعث شد بخشی از نقدینگی‌ها به سمت بازار مسکن کشیده شود. البته در حال حاضر تنها بخش کوچکی از نقدینگی‌های سرگردان وارد بازار مسکن شده است.

خطیب افزود: اگر طی ماه‌های اخیر نوسانات ارز اتفاق نمی‌افتاد، بخش اعظمی از نوسانات ارز وارد بازار مسکن می‌شد زیرا مردم ایران با هر سواد اقتصادی متوجه شده بازار مسکن در ایران افت اقتصادی ندارد.

این استاد دانشگاه با بیان اینکه طبق اعلام بانک مرکزی حجم نقدینگی در پایان بهمن‌ماه سال 96 به 1489‌هزار و 640 میلیارد تومان رسید، گفت: از میزان ذکرشده سهم شبه پول از نقدینگی 1304‌هزار و 330 میلیارد تومان و سهم پول 185‌هزار و 310 میلیارد تومان است. همچنین میزان اسکناس و مسکوک در دست اشخاص در پایان بهمن‌ماه سال گذشته 36‌هزار و 530 میلیارد تومان بوده که در 12 ماه 13.6 درصد افزایش نشان می‌دهد.

این کارشناس اتاق بازرگانی بابیان اینکه خطر افزایش نقدینگی سرگردان یکی از پیامدهای رکود اقتصادی، افزایش تورم و نوسانات بازارهای اقتصادی است، گفت: اگرچه ابتکار بانک مرکزی برای جذب نقدینگی از ماه‌های پایانی سال 96 بسیار هوشمندانه بود، اما راهکارهای این نهاد موفقیت چندانی نداشت.

خطیب بابیان اینکه دولت با سه ابتکار کاهش سود بانکی، فروش گواهی سپرده ریالی و ارزی و پیش‌فروش سکه به دنبال جذب سرمایه بود، گفت: گواهی سپرده ارزی چندان مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار نگرفت، اما سپرده ریالی با سود جذاب 20 درصدی در زمانی که حداکثر نرخ سود در بانک‌ها 15 درصد است، توانست بیش از 400‌هزار میلیارد تومان جذب کند که البته بخشی از آن مربوط به تبدیل سپرده‌های بلندمدت بانک‌ها بود؛ و پیش‌فروش سکه نیز به دلایلی خیلی موفق نبود، بنابراین بخش عمده‌یی از نقدینگی‌ها به سمت بازار ارز سرازیر شد.

این استاد دانشگاه با بیان اینکه بازار مسکن می‌توانست در سال 97 رکورددار افزایش معاملات باشد، گفت: اما به دلیل سوداگری‌های برخی از سازندگان و فروشندگان قیمت مسکن با رشد 30 درصدی روبرو شد و بخشی از نقدینگی‌ها که در شرف ورود به این بازار بودند، بازار ارز و سکه را انتخاب کرده‌اند و خط بطلانی به تصمیم‌های مبتکرانه بانک مرکزی کشیدند.

خطیب گفت: متاسفانه مسوولان یک اصل مهم را در خصوص نقدینگی‌های سرگردان فراموش کردند. این نقدینگی‌ها همواره به دنبال سودهای کوتاه‌مدت و سفته‌بازی است. درحالی که بازار مسکن به دلیل رکود، سود کوتاه‌مدت برای شهروندان ندارد.

وی گفت: به‌هرحال رشد معاملات ملک در اردیبهشت‌ماه ناشی از سه ابتکار دولت شامل کنترل بازار ارز، کاهش نرخ سود بانکی و تسهیلات ارزنده است. اگر دولت طی ماه‌های پیش رو نتواند اطمینان خاطری در خصوص ارز 4200 تومانی بدهد یا نتواند به تعهدات خود در قبال تسهیلات عمل کند، در ماه‌های پیش رو رونق نسبی معاملات به چالش کشیده خواهد شد.

وی درنهایت گفت: دولت باید با اقتصاددان‌ها در خصوص افزایش نقدینگی‌ها مشورت بگیرد، زیرا هدایت این مبالغ به حوزه تولید باعث کاهش تورم قیمتی در تمام بازارها ازجمله مسکن می‌شود.

 خطر کاهش معاملات در ماه‌های آتی

در همین حال، مهدی روانشاد نیا، رییس دانشکده معماری و عمران دانشگاه آزاد علوم تحقیقات بابیان اینکه همواره تعداد معاملات مسکن در اردیبهشت بیشتر از فروردین است، گفت: از آنجایی‌که رونق معاملات تهران همواره 6 ماه زودتر از کل کشور است، در نیمه دوم 96 شاهد رشد معاملات در این کلان‌شهر بودیم. بر این اساس، در اردیبهشت‌ماه سال جاری تعداد معاملات مسکن در کل کشور نسبت به تهران با رشد کمتری روبرو شد.

روانشاد نیا افزود: تجربه نشان داده همواره بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه با رشد قابل‌توجهی نسبت به فروردین‌ماه روبرو می‌شود.

وی بابیان اینکه رشد معاملات امسال را مدیون تدبیر دولت در خصوص کنترل نوسانات ارز هستیم، گفت: تک‌نرخی شدن ارز باعث شد، بسیاری از سرمایه‌های سرگردان وارد بازار محکم‌تری مانند مسکن شود.

این استاد دانشگاه گفت: در دوران نوسانات ارز مردم برای جلوگیری از افت دارایی خود به سمت بازارهای قوی‌تر مانند مسکن می‌رود.

وی بابیان اینکه بازار کنونی مسکن دچار التهاب‌های متعددی شده است، گفت: افزایش نهادهای قیمت میلگرد از ابتدای سال 97 آثار روانی نامطلوبی روی مسکن گذاشته است. افزایش قیمت مسکن باعث کاهش حضور بخش مصرفی در بازار می‌شود و بطور حتم برای تداوم رشد معاملات در ماه‌های آتی باید قیمت مسکن کاهش یابد، زیرا افزایش تعداد معاملات وابستگی تامی به حضور بخش تقاضا دارد.

روانشاد نیا افزود: به‌هرحال اگر دولت نتواند سوپاپ افزایش ارز را پایین بکشد، روند رشد معاملات در ماه‌های آتی به پایین‌ترین میزان خود خواهد رسید.

 چند سناریو پیشین و پسین برای مسکن

در همین زمینه علی زهره وند، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه رونق معاملات ملک در اردیبهشت‌ماه ناشی از ورود تقاضای سرمایه‌یی است، گفت: آمارهای غیررسمی نشان می‌دهد تمایل سرمایه‌گذاران در تهران بیشتر املاک مناطق 8 تا 15 به علت قیمت پایین و مصرفی بودن، بوده است.

زهره‌وند افزود از آنجایی‌که نقد شدگی سریع این املاک برای سرمایه‌گذاران از اهمیت بالایی برخوردار است، بطور حتم در ماه‌های آتی قیمت مسکن با روند کاهشی روبرو خواهد شد.

این کارشناس مسکن بابیان اینکه اگر در ماه‌های آتی تغییری در قیمت مسکن ایجاد نشود، معاملات مسکن روند نزولی را طی خواهد کرد، گفت: متاسفانه قیمت‌های فعلی فاصله زیادی با اندوخته اقشار متوسط و ضعیف کشور دارد که باید هر چه سریع‌تر اصلاح شود.

زهره‌وند در خصوص دلیل افزایش تعداد معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه گفت: همواره بعد از نوسانات ارز، بازار مسکن رونق می‌گیرد و نقدینگی‌های حاصل از بازار ارز وارد بخش مسکن می‌شود؛ اما ازآنجایی‌که بازار ارز، بازاری بسیار بی‌ثبات است سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند نقدینگی‌ها را به مدت طولانی در بازار مذکور بلوکه نکنند.

وی گفت: از آنجایی‌که بخش سرمایه‌گذار هرگز طاقت بلوکه شدن سرمایه خود در بازار مسکن را به مدت طولانی ندارد، انتظار می‌رود ملک خود را با روش‌های متعددی وارد بازار مصرفی کند.

این کارشناس مسکن گفت: بنابراین انتظار می‌رود در ماه‌های پیش رو فروش معاملات همانند اردیبهشت‌ماه، پر تعداد باشد؛ و حتی برخی از سرمایه‌گذاران، ملک خود را به‌ صورت اقساطی ارائه دهد.

این کارشناس مسکن ادامه روند مسکن را در دو سناریو پیشین و پسین پیش‌بینی کرد و در این خصوص متذکر شد: سناریو پیشین در دستان سرمایه‌گذاران و بخش مصرفی و سناریو پسین در دست دولت و مسوولان است.

وی در خصوص سناریو پیشین مسکن گفت: در حال حاضر دو سناریو پیشین مسکنی را می‌توان برای آینده بازار معاملات متصور شد. در گام اول افزایش 30 درصدی قیمت مسکن ناشی از نهادهای ساختمانی روند کاهشی خواهد داشت. در گام بعدی راهکارهای متعددی برای فروش ارائه خواهد شد.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: بعد از اجرای این دو سناریو و پس از خالی شدن بخشی از املاک خریداری‌شده، بازار مسکن در انتظار دو سناریو پسین خواهد بود.

وی در خصوص سناریو پسین مسکنی نیز یادآور شد: اگر دولت بتواند بازار ارز را به‌صورت دستوری حفظ کند، بازار مسکن رجعت دوباره‌یی به وضعیت اردیبهشت‌ماه و تمایل سرمایه‌گذاران به خرید بیشتر خواهد داشت. در این صورت بازار مسکن در تابستان با استقبال زیادی روبرو خواهد شد. ولی اگر دولت نتواند این نرخ را به‌صورت فنر فشرده نگه دارد شاهد کاهش معاملات در ماه‌های تابستان و افزایش آن در ماه‌های پاییز خواهیم بود.

وی درنهایت گفت: لازم است مسوولان با اجرای سامانه نظارتی بر قیمت مسکن، تغییر و تحولی در بازار مذکور ارائه کنند.

 آینده بازار مسکن در هاله‌ای از ابهام

در همین حال، محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی با بیان اینکه اثر روانی افزایش نهادهای ساختمانی وضعیت مسکن را بحرانی کرده است، گفت: طول دوره ساخت‌وساز یک ملک با وسعت متوسط کمتر از دو سال نیست؛ بنابراین افزایش قیمت نهادهای ساختمانی و تاثیر آن بر بازار مسکن تنها می‌تواند عامل روانی داشته باشد.

مهری افزود: تا زمانی که دولت نظارت دقیقی بر بازار مصالح ساختمانی و قیمت مسکن نداشته باشد، این بازار شاهد تنش‌های متعدد اقتصادی - روانی خواهد بود.

این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه بازار مسکن طی ماه‌های آتی از لحاظ تقاضا خالی خواهد شد، گفت: به نظر می‌رسد با توجه به خروج امریکا از برجام و عدم اطمینان سرمایه‌داران از روند بازارها، بازارهای مختلف وارد رکود شوند.

وی گفت: بنابراین نیاز است دولت روی استقامت خود در خصوص ارز تک نرخی بایستد و نظارت دقیقی به روند افزایش قیمت مسکن داشته باشد.

وی گفت: به نظر می‌رسد، چشم‌انداز آتی بازار مسکن به لحاظ حدود ورود تحریم‌ها به ایران در هاله‌یی از ابهام باشد.

 سبقت قیمت مصالح ساختمانی از تورم

در همین رابطه، فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان ایران در خصوص وضعیت قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی و تاثیر آن برقیمت نهایی ساختمان گفت: تقریباً می‌توان گفت که ما در ابتدای هرسال، متناسب با نرخ تورم، با افزایش قیمت مصالح ساختمانی روبرو هستیم. ولی امسال شرایط در این بازار مقداری متفاوت‌ بوده است.

پور حاجت افزود: این تفاوت از این بابت قابل‌مشاهده است که امسال نوسانات قیمت دلار باعث شده تا مصالح ساختمانی را تحت تاثیر خود قرار دهد و ما با افزایش قیمت بالاتر از نرخ تورم در مصالح ساختمانی مواجه شده‌ایم.

وی ادامه داد: در حال حاضر بیشتر مصالحی که در بازار وجود دارند، چه مصالح سنگی و چه مصالحی که ارتباط با فولاد و پتروشیمی و PVC دارند و چه مصالحی که به صنعت چوب وابستگی دارند، همگی افزایش قیمت پیداکرده‌اند.

به گفته این فعال ساختمانی، بخشی از این افزایش قیمت‌ها طبیعی بوده که متناسب با نرخ تورم افزایش‌یافته، اما بخشی از این افزایش قیمت هم غیرطبیعی بوده که به نوسانات نرخ دلار در بازار برمی‌گردد.

 اثر رشد نرخ مصالح بر قیمت ساخت

پور حاجت همچنین درباره اثرات افزایش قیمت‎ مصالح ساختمانی بر قیمت تمام‌شده ساختمان‌های در حال ساخت، بیان کرد: درزمینه قیمت تمام‌شده ساخت به عدد ثابتی نمی‌رسیم. چون علاوه بر قیمت مصالح ساختمانی، شاخص‌های مهم و عوامل تاثیرگذار دیگری شامل هزینه خدمات دستگاه‌های مختلف، دستمزد و قیمت زمین‌بر قیمت تمام‌شده ساخت اثرگذار است.

وی مهم‌ترین فاکتور موثر بر قیمت ساخت را زمین دانست و تاکید کرد: زمین نقش بسیار مهم و موثری در قیمت تمام‌شده ساخت و مسکن دارد، یعنی در برخی از مناطق شهری، ا‌ثرگذاری قیمت زمین‌بر قیمت تمام‌شده حتی به 70 درصد می‎رسد و تنها 30 درصد باقی‌مانده به هزینه دستمزد و خدمات و مصالح ساختمانی برمی‌گردد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان ایران اضافه کرد: اما در برخی از مناطق دیگر این عدد وارونه است و سه فاکتور مصالح ساختمانی، هزینه دستگاه‌های خدمات رسان و دستمزدها 70 درصد قیمت تمام‌شده مسکن را تشکیل می‎دهد و زمین می‌تواند تنها 30 درصد از کل قیمت مسکن را به خود اختصاص دهد.

وی بابیان اینکه بر این اساس می‌توانیم به یک عدد مشخص در این بخش برسیم که قیمت مصالح ساختمانی چند درصد روی قیمت تمام‌شده ساخت تاثیر دارد، بیان کرد: اما برای ساختمان‌های دهک‌های پایین تحت عنوان مسکن اجتماعی یا مسکن حمایتی و مسکن ارزان‌قیمتی که مدنظر ماست، بطورقطع نرخ مصالح ساختمانی تاثیر بسزایی در قیمت تمام‌شده مسکن دارد و درصورتی‌که افزایش یابد، اثرات خود را در افزایش قیمت تمام‌شده این ساختمان‌ها برجا خواهد گذاشت.