تقاضای اردیبهشت مسکن؛ مصرفی یا سوداگرانه؟

سجاد فروغی  کارشناس مسکن

با توجه به افزایش چشمگیر معاملات مسکن در سه ماه اخیر، آیا تقاضای مصرفی باعث این افزایش بوده یا ورود سرمایه از بازارهای موازی، مسکن را وارد فاز رونق کرده است؟

برای مشخص کردن این موضوع متاسفانه ابزارهای دقیق و قطعی توسط دولت پیش بینی نشده، اما از طریق سامانه کد رهگیری یا بررسی اوراق بنگاه‌های مسکن می‌توان تا حدی تفکیک کرد که یک واحد آپارتمان در یک سال گذشته چند بار خرید و فروش شده و اساسا چند درصد از معاملات مسکن مصرفی و چند درصد ناشی از سرمایه‌گذاری یا دلال‌بازی بوده است.

در سال‌های اخیر و بعد از جهش بی‌سابقه مسکن در اواخر سال 91 قدرت خرید مصرف‌کنندگان واقعی به یک‌باره کاهش پیدا کرد و سرمایه بخش زیادی از این متقاضیان به ناچار و به امید کاهش فاصله با قیمت مسکن، وارد سپرده‌های بانکی با سودهای بالای 20درصد شد. سرمایه‌گذاری در بانک‌ها و موسسات مالی به قدری جذاب شد تا جایی که مصرف‌کنندگان واقعی از مسیر اصلی منحرف شده و ترجیح دادند به جای خرید مسکن مورد نیاز خود، در دوره رکود 6 ساله، سرمایه‌های خود را در سپرده‌های بانکی سرمایه‌گذاری کنند.

از طرفی بانک‌ها و موسسات نیز برای جبران سودهای کلان پرداختی به سپرده‌گذاران، سرمایه‌های خود را وارد بازارهای ارز، سکه، املاک، واردات و ساخت و ساز و... کردند.

پس از کاهش سودهای سپرده بانکی و اتفاقاتی که در برخی موسسات مالی افتاد و از طرفی با توجه به برنامه‌های دولت برای تحرک بخشی به صنعت ساخت و ساز برای ایجاد اشتغال در صنایع وابسته به مسکن، در اواخر سال 96 و با ظهور علائم خروج مسکن از رکود، متقاضیان مصرفی وارد بازار مسکن شدند که تا حدی افزایش معاملات را شاهد بودیم.

ورود حجم نقدینگی بیشترین اثر نهایی را بر افزایش احتمال وقوع دوره‌های رونق شدید در بازار مسکن دارد بنابراین اعمال سیاست‌های پولی انبساطی از طریق بسط حجم نقدینگی و اعتبارات اعطایی شبکه بانکی یکی از عواملی بود که منجر به خروج مسکن از رکود شد.

اما ظاهرا درصد کمی از حجم معاملات مسکن ناشی از ورود خریداران واقعی بوده و حجم بیشتر خرید و فروش‌های اخیر مربوط به سرمایه‌گذاران بازارهای موازی

مسکن است.

پس از تحولات بازار سکه و ارز و همزمان تحرک بنگاه‌های بزرگ سرمایه در ارائه پروژه‌های بزرگ و کوچک به ویژه در مناطق 1 تا 5 و 22 که تا حد زیادی تعیین‌کننده قیمت مسکن در پایتخت هستند، باعث روند رو به رشد معاملات شده و در این بین تقاضای صدور پروانه را نیز به همراه داشته است که البته در این مقطع زمانی این حجم از معاملات اگر منجر به خروج بازار مسکن از رکود شود، برای صنعت ساخت بسیار مفید است هرچند که همه فعالان این حوزه اعتقاد بر این دارند که باید نظارت‌ها به گونه‌یی باشد تا بازار از روند منطقی خود خارج نشود و در عین حال توان مصرف‌کنندگان واقعی بیش از این کاهش پیدا نکند و بازار بزرگ مسکن محل جولان دلالان و سفته‌بازان نشود.

 اگر سرمایه ورودی به بازار خرید و فروش ملک و آپارتمان با برنامه‌ریزی صحیح و مناسب، به سمت سرمایه‌گذاری در کارخانه‌های مرتبط با صنعت ساخت شود، قطعاً هم سود سرمایه‌گذار تامین خواهد شد و هم بازار مسکن به سمت رونق انحرافی نخواهد رفت و مهم‌تر اینکه دولت به هدف خود برای ایجاد اشتغال خواهد رسید.

اما اگر روند رو به رشد معاملات و قیمت‌ها باعث اشباع قیمت در این صنعت بزرگ شود و مجددا این مسکن وارد رکود شود باید منتظر اتفاقات بسیار تلخی در اقتصاد کشور باشیم که در این یادداشت قصد پرداختن با آن را نداریم.

به نظر می‌رسد در مقطع کنونی و برای ایجاد رونق پایدار در بخش مسکن، دولت باید از ورود و خروج آسان سازندگان غیرحرفه‌یی، نهادها و همچنین بانک‌ها و موسسات اعتباری به بخش مسکن ضمن وضع قوانین بازدارنده برای ورود این سازندگان جلوگیری کرده و قوانین مالیاتی به گونه‌یی تنظیم شود تا میزان مالیات اخذ شده از درآمد حاصل از فعالیت سازندگان غیرحرفه‌یی، نهادها و بانک‌ها در بخش مسکن بیشتر از سازندگان حرفه‌یی در این بخش باشد.

و همچنین با تشویق سازندگان واقعی به استفاده از تکنولوژی‌های روز، زمینه ورود سرمایه به بخش‌های تولیدات محصولات صنعتی ساختمان را فراهم کند که این امر باعث سرمایه‌گذاری‌های خارجی در صنعت کشور را به دنبال خواهد داشت.

در پایان با تاکید بر اینکه بازار مسکن روزهای پر التهابی را تجربه می‌کند، امیدواریم که روند افزایشی معاملات و خروج مسکن از رکود، با تدبیر به موقع مسوولان مربوطه و سازندگان حرفه‌یی همچنان ادامه داشته باشد و شرایط فعلی به نفع خریداران واقعی مسکن تغییر کرده و صنعت ساختمان با تحرک صنایع وابسته به خود، فرصت‌های اقتصادی درخشانی را برای کشور به ارمغان بیاورد.