3 پیامد منفی جهش قیمت مسکن

راه و شهرسازی |زهره علامی|

 ثبت جهش قیمت مسکن در اردیبهشت ماه سال جاری که طی 6 سال گذشته، بی‌سابقه بود جدا از اینکه پیش‌بینی‌های مسوولان و کارشناسان بازار مسکن مبنی بر رشد قیمت مسکن با شیب ملایم را نقش بر آب کرد، نگرانی‌ها درباره آینده قیمت مسکن طی نیمه اول سال جاری را نیز افزایش داد. این رشد افسارگسیخته در قیمت مسکن به‌ویژه در برخی مناطق (به‌ویژه مناطق 2، 4 و 5) که با رشدی 50 تا 70درصد همراه بود، پیامدهایی را هم به همراه داشت. افزایش قیمت مسکن به ویژه دراردیبهشت ماه تعمیق رکود مسکن را به همراه دارد، با رشد قیمت‌ها و تداوم آن، قدرت مالی خانوارها کاهش می‌یابد و همین موضوع حجم معاملات را طی ماه‌های آتی کاهش می‌دهد و مجموع این عوامل یعنی رشد قیمت و کاهش قدرت خرید، عمیق‌تر شدن رکود مسکن را درپی دارد.

البته ناگفته نماند که تبعات منفی افزایش قیمت مسکن تنها در عمیق‌تر شدن رکود خلاصه نمی‌شود و رشد قیمت‌ها دربرخی مناطق پرمشتری پایتخت، متقاضیان خرید از این مناطق و همچنین مستاجران ساکن در این مناطق را ناچار کرد که با کاهش سطح توقعات خود گزینه‌های دیگری را مناطق پایین پایتخت درنظر بگیرند. پیامد سومی که افزایش قیمت‌ها به همراه دارد رشد دفاتر مشاور املاک در سطح شهر و به ویژه در مناطق پرتقاضا برای خرید مسکن است البته همواره رابطه‌یی دوطرفه میان حضور دلالان و واسطه‌گران با افزایش قیمت مسکن وجود دارد و همان‌گونه که با افزایش قیمت مسکن واسطه‌گران فضا را برای جولان بهتر می‌بینند و شاهد رشد قارچ‌گونه دلالان هستیم، حضور بیشتر دلالان و بازار گرمی آنها رشد قیمت مسکن را هم به همراه دارد.

 رشد قیمت اردیبهشت برابر با تورم یک سال

مهدی روانشادنیا عضو هیات‌مدیره سازمان نظام مهندسی تهران هم به تبعات منفی رشد قیمت مسکن در ماه‌های گذشته بر بازار مسکن اشاره می‌کند و درباره افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های گذشته به فارس می‌گوید: رشد قیمت مسکن در ۵ سال کمتر از تورم بوده، اما رشد 8.2درصدی قیمت در اردیبهشت به اندازه تورم یک سال است.

او درباره علت افزایش قیمت مسکن اظهار می‌کند: رشد 8.2درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت ماه نسبت به فروردین‌ماه قطعا به خاطر هجوم مردم برای خرید مسکن بوده است، هر چند این رشد قیمت به‌خاطر ایجاد جو روانی، رشد نرخ ارز و رشد برخی نهاده‌های مسکن می‌تواند باشد.

روانشادنیا درباره تبعات رشد قیمت مسکن از ابتدای سال جاری می‌گوید: قطعا به دلیل قیمت‌های کاذب به وجود آمده، بازار مسکن در ماه‌های آتی و در نیمه دوم سال وارد رکود عمیق خواهد شد و عده‌یی در دامن زدن بر رشد قیمت‌ها نقش دارند.

او اظهار می‌کند: رشد قیمت مسکن در مناطق 2، 4 و 5 قابل ملاحظه بوده است، اما در همین مناطق هم کاهش 17درصدی معاملات گزارش شده است.

به گفته این استاد دانشگاه، رشد قیمت مسکن در مناطق برخوردار مثل 4 و 5 موجب افت معاملات می‌شود که قطعا در نیمه دوم امسال این اتفاق موجب تسری در سایر مناطق می‌شود و رکود عمیق در بازار ایجاد خواهد شد. روانشادنیا بیان می‌کند: در اقتصاد یک اصطلاحی وجود دارد که به آن کشش‌پذیری کالا می‌گویند، زمانی که قیمت کالا افزایش یابد کشش خرید برای خرید کالا کاهش می‌یابد و این موضوع در تهران رخ خواهد داد و وقتی تعداد معاملات کاهش می‌یابد، این اتفاق در بازار مسکن رخ می‌دهد.

این استاد دانشگاه با اشاره به افزایش قیمت مسکن طی سال‌های گذشته می‌گوید: قیمت متوسط آپارتمان در تهران در سال 92 حدود 3.5 میلیون تومان بود و میانگین قیمت مسکن در اسفندماه 96 حدود 5.7 میلیون تومان است، پس معنی آن این است که رشد قیمت مسکن در 5 سال گذشته 58درصد بوده و رشد نرخ تورم عمومی حدود 80درصد بوده است.

 کوچ متقاضیان به مناطق کم‌برخوردار

روانشادنیا معتقد است که رشد قیمت مسکن در این مناطق باعث شده تا متقاضیان خرید از این مناطق کوچ کرده و به مناطق پایین‌تر مهاجرت کنند و در این مناطق به دنبال خرید مسکن باشند.

او ادامه می‌دهد: زمانی که قیمت مسکن در مناطق 4 و 5 به یک‌باره افزایش و قدرت خرید کاهش می‌یابد، متقاضیان مسکن برای حفظ قدرت خرید مجبور هستند که برای خرید مسکن به مناطقی که دولت تسهیلات با نرخ سود کمتر پرداخت می‌کند مراجعه کنند، پس مناطقی مثل مناطق 10 و 12 که دارای بافت فرسوده است و تسهیلات با نرخ سود 6درصد اعطا می‌شود بهترین گزینه می‌تواند باشد.

 دلالی عاملی مهم در رشد قیمت‌ها

او همچنین با اعتقاد براینکه رشد قیمت مسکن در 5 سال گذشته به نسبت سایر کالاها از رشد کمتری برخوردار شده است، می‌گوید: دولت بهتر است از طریق رسانه‌ها مردم را از هجوم برای خرید مسکن آن هم در برخی مناطق خاص آگاه کند.

این استاد دانشگاه درخصوص اینکه تا چه حد افزایش قیمت مسکن به مشاوران املاک برمی‌گردد، می‌گوید: اگر یک پژوهش درخصوص دلیل تعداد بالای مشاوران املاک در مناطق 2 و 5 انجام شود می‌توان در این خصوص اظهارنظر بهتری کرد. روانشادنیا همچنین درباره نقش مشاوران املاک را در رشد یا کاهش قیمت مسکن اظهار می‌کند: سوالی که مطرح است این است که آیا پژوهشی درخصوص اینکه دلیل تعداد بالای مشاوران املاک در مناطق 5 و 2 و 4 چیست، سوال این است که رابطه تعداد بالای مشاوران املاک در دوره‌های رونق و رشد قیمت مسکن چیست؟

او می‌گوید: چنین پژوهشی صورت نگرفته است، بنابراین اگر این پژوهش انجام شود می‌توان میزان تاثیر تعداد مشاوران املاک در برخی مناطق با افزایش قیمت‌ها را استخراج کرد، بنابراین با استخراج این مطالعه و پژوهش پاسخ یک سری سوالات داده شود.

 راهکارهای موجود برای کنترل بازار

باتوجه به افزایش قیمت مسکن و جهش ناگهانی آن در اردیبهشت ماه اما و اگرهایی درباره نقش دولت برای کنترل بیش از پیش قیمت مسکن مطرح شد، حتی رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی پیشنهاد داد که دولت سامانه‌یی را با نام کنترل قیمت مسکن راه‌اندازی کند، این پیشنهاد با واکنش منفی کارشناسان روبه‌رو شد. روانشادنیا هم ضمن غیرکاربردی بودن این روش می‌گوید: اصولا در هیچ جای دنیا مکانیسم کنترل قیمت و نظارت قیمتی نتوانسته مفید باشد، چراکه با این اقدام بازارهای ثانویه و قیمت‌های دوم و سوم ایجاد می‌شود و اتفاقا موجب کاهش عرضه مسکن می‌شود. این استاد دانشگاه اظهار می‌کند: دولت در این وضعیت باید مردم را از طریق رسانه‌ها آگاه کند که برای خرید مسکن آن هم برای یک‌سری مناطق خاص هجوم نبرند و موجب ایجاد حباب قیمت مسکن نشوند البته به دلیل افزایش نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی خرید مسکن را بهترین کار برای حفظ سرمایه و حفظ ارزش پولی خود می‌دانند و برای آن هم نمی‌توان کاری انجام داد. البته کارشناسان دیگر معتقدند که ابزارهای مالیاتی بهترین راهکار برای کنترل قیمت مسکن است با این شیوه تعادل میان عرضه و تقاضا برقرار می‌شود و با این شیوه هم منفعت اقتصادی متقاضیان خرید مسکن تامین می‌شود هم حرکت‌های اقتصادی افراد را جهت‌دهی می‌کند.

درواقع به‌کارگیری ابزار مالیاتی تنها روش برای کنترل قیمت مسکن در بازار است و شیوه‌های دیگر ازجمله نگاه دستوری به کنترل قیمت نه تنها در بازار مسکن در سایر بازارها هم بی‌تاثیراست.

ناگفته نماند برخی دیگر از کارشناسان، اعمال سیاست‌های مناسب در بخش زمین را یکی از راهکارهای مناسب برای کنترل قیمت مسکن می‌دانند.