ساخت و ساز مسکن و مشکلات آن

کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که ساخت‌و‌سازهای شهری با امکان جذب ۳۰درصدی از سرمایه‌گذاری‌های ملی و ایجاد اشتغال ۱۳درصدی در کشور نسبت به سایر بازارها بیشترین تاثیر را بر متغیرهای کلان اقتصادی دارند.

در این میان و با وجود تاثیرگذاری مناسب بخش ساخت و ساز بر اقتصاد کلان اما برخی مقررات دست‌و‌پاگیر در روند صدور پروانه ساختمانی وجود دارد، مانع از جذب حداکثری سرمایه‌ها و ورود سازندگان به‌طور وسیع به بخش ساختمانی می‌شود.

اما تاثیرگذاری چشمگیر بخش ساخت و ساز بر اقتصاد کلان و سایر بخش‌های اقتصادی، اهمیت حل موانع پیش روی برای ساخت و ساز را افزایش می‌دهد. بر همین اساس روزنامه تعادل گزارشی را برای شفاف‌سازی فعالیت سرمایه‌گذاران در بخش مسکن و موانع پیش روی آنها تدوین کرده است.

 سازندگان و سرمایه‌گذاران مسکن

*سرمایه‌گذاران در بخش ساخت‌و‌ساز مسکن به دو گروه 1) خانواده‌ها و تعاونی‌هایی 2) سازندگان حرفه‌یی تقسیم می‌شوند.

* در شهر تهران به دلیل بالا بودن قیمت زمین و همچنین هزینه ساخت، عمده سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌و‌ساز مسکن به‌ وسیله شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان انجام می‌شود.

 موانع ساخت و ساز

در پاسخ به این سوال که موانع پیش روی ساخت و ساز چیست؟ می‌توان از دریافت مجوز ساخت و ساز به عنوان یکی از مشکلات سازندگان اشاره کرد.

* رتبه ایران در زیرشاخص‌ شرایط و مقررات دریافت مجوز ساخت که در بررسی شاخص سهولت کسب و کار در گزارش سال 2015 میلادی بانک جهانی انجام شد نسبت به سایر زیرشاخص‌های مربوط به سهولت کسب و کار بدتر است و جایگاه 172 را در میان 189 کشور جهان به خود اختصاص داده است.

*آمار بانک جهانی درباره جایگاه نامناسب ایران در شاخص دریافت مجوز ساخت و ساز در حالی منتشر می‌شود که به گفته مدیران ارشد شهرداری درسال 95 زمان صدور پروانه ساختمانی از ۱۴۷ روز به ۵۷ روز کاهش یافته به گونه‌یی که برابر اعلام بانک جهانی با صعود ۱۴۰ پله‌یی در رتبه ۲۷ جدول بانک جهانی قرار گرفته است.

* با وجود آمارهای غیرواقعی شهرداری سابق به عنوان متولی صدور پروانه درباره بهبود رتبه ایران در شاخص صدور پروانه ساخت، معاون مسکن و ساختمان وزیرراه و شهرسازی معتقد است که فرآیند دریافت پروانه ساخت‌وساز، بیش از حد طولانی است وهمین موضوع موجب عدم رضایت مردم شده است. او گفته است که بر اساس گزارش دو سال قبل بانک جهانی ایران رتبه خوبی در زمینه صدور پروانه‌های ساختمانی که یکی از شاخص‌های توسعه اقتصادی است، ندارد و بر اساس این گزارش صدور پروانه ساختمانی در ایران به‌طور متوسط ۳۰۰ روز طول می‌کشد که بسیار آزاردهنده است و سرمایه‌ها را متوقف می‌کند.

* از دیگر موانع ساخت و ساز مالیات بر واحدهای مسکونی نوساز است که در این آیین‌نامه ذکر شده مسکن نوساز تا سه سال بعد از اتمام پایان کار شامل مالیات می‌شود.

* اما از دیگر عواملی که به عنوان مانعی برای ساخت و ساز محسوب می‌شود وجود تبصره‌های بسیار در طرح تفصیلی شهرهاست که عملا راه را برای اعمال نظرهای سلیقه‌ای، باز نگه داشته است. گفتنی است که ضوابط ساخت و ساز شهری، یکی از موضوعات تقریبا موازی با مقررات ملی ساختمان، ضوابطی است که توسط شهرداری برای ساخت و ساز شهری، اعلام می‌شود.

* * یکی دیگر از موانع ساخت و ساز مربوط به گرانی زمین می‌شود، زمین در ایران کالایی سرمایه‌یی است وافزایش چشمگیر قیمت زمین طی سال‌های اخیر یکی از عوامل مهم برای کاهش انگیزه سازندگان مسکن بوده است.

* ارزیابی‌ها نشان می‌دهد که بیشتر از 100 صنعت کشور به شکل مستقیم و غیر‌مستقیم با ساختمان‌سازی ارتباطی نزدیک دارند و بازار مصالح ساختمانی هم یکی از همین بازارهاست. با توجه به شرایط اقتصادی کشور و تورم غیر‌قابل توجیهی که در‌ سال‌های گذشته اقتصاد ایران را در‌بر گرفته بود، افزایش قیمت در بازار مصالح ساختمانی غیر‌قابل توقف است و همین افزایش موجب رشد قیمت تمام شده قیمت مسکن و به تبع آن کاهش قدرت مالی سازندگان می‌شود.

 پیشنهادهایی برای بهبود وضعیت کنونی

با توجه به تعدد مشکلات و موانع ساخت و ساز، مسوولان و مدیران ارشد این حوزه پیشنهاداتی را برای بهبود این وضعیت ارائه دادند که تاکنون بخش قابل توجهی از انها اجرایی نشده است.

* معاون مسکن و ساختمان وزیرراه و شهرسازی چندی پیش درباره راهکارهای حل مشکل ساخت و ساز گفت: این حوزه با اصلاح مبحث دوم مقررات ملی ساختمان و تحت عنوان «آیین‌نامه کنترل ساختمان» با لحاظ کردن رعایت اخلاق حرفه‌ای، رعایت حقوق شهروندی و توجه به بحث تضاد منافع در فضای کسب و کار و برای تنسیق امور ساخت و ساز و تنظیم روابط میان مالک، سازنده، شهرداری‌ها، سازمان نظام مهندسی اصلاح می‌شود.

*شهرداری تهران هم برای کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی طرح پیشنهادی در خصوص دو مرحله‌یی کردن صدور پروانه ساختمانی را ارائه کرد که در این صورت صدور پروانه ساختمانی در سه بخش شامل کنترل نقشه معماری، اعلام عوارض و استعلامات درون سازمانی انجام می‌شود و فرایند صدور پروانه در کوتاهترین زمان ممکن یعنی کمتر از ۲۰ روز کاری صادر خواهد شد.