افت کارآمدی وام مسکن در نوسان‌های اقتصادی
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
با وجود تلاش‌های مستمر دولت یازدهم در خصوص افزایش ریالی تسهیلات مسکن همچنان این تسهیلات نتوانسته کارکرد مطلوبی در بازار مسکن ایران داشته باشد. به گفته برخی مسوولان تسهیلات کنونی مسکن به علت عدم ثبات اقتصادی و افزایش قیمت کالاهای مصرفی کارآمدی خود را از دست داده است. هفته پیش ابوالقاسم رحیمی‌انارکی خبر کاهش اثرگذاری تسهیلات مسکن بر خرید مسکن را به رسانه‌ها داد و در این خصوص به وضوح بیان کرد که طبق محاسبه‌یی که انجام شده به‌طور متوسط نسبت تسهیلات مسکن به بهای مسکن از 48 درصد به
28 درصد کاهش‌یافته است.
تامین مسکن نیازمند ثبات اقتصادی
در همین رابطه علی قائدی معاون مدیرکل دفتر اقتصاد وزارت راه و شهرسازی در گفت‌وگو با «تعادل» با بیان اینکه در حال حاضر عرضه تسهیلات مسکن در تمام کشورهای توسعه‌یافته یکی از کارآمدترین راهکارها برای خانه‌دار کردن مردم است، گفت: اما این تسهیلات در کشورهای مزبور جوابگوی 80درصد یا بالاتر قیمت کل مسکن است. قائدی افزود: طی دولت یازدهم تلاش‌های متعددی برای افزایش قیمت تسهیلات شکل گرفت که تا حدودی توانسته خریداران مسکن را منتفع کند. وی با بیان اینکه متاسفانه به دلیل عدم ثبات اقتصادی کشور تسهیلات کنونی تا حدودی کارآمدی خود را از دست داده است، گفت: تامین مسکن نیازمند ثبات اقتصادی است و هرگونه تنش در نرخ تورم باعث التهاب قیمت این کالای مصرفی می‌شود.
قائدی گفت: بر این اساس در زمان‌های بی‌ثباتی اقتصادی بیشتر سازندگان و فروشندگان برای حفظ ارزش ریالی خود قیمت ملک خود را افزایش می‌دهند و به همین دلیل کارشناسان افزایش قیمت کنونی مسکن را حباب‌گونه نمی‌دانند.
معاون مدیرکل دفتر اقتصاد وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه راهکار پاسخگویی تسهیلات نسبت به قیمت کنونی مسکن در دو گزینه نهفته شده است، گفت: در گام اول باید به دنبال ثبات اقتصادی باشیم تا زمانی که اقتصاد کشور با هر تنشی به لرزه در می‌آید، نمی‌توان انتظار داشت هر افزایش حباب گونه است. بنابراین با ثبات اقتصادی می‌توان ارزش تسهیلات را نسبت به قیمت مسکن حفظ کرد. قائدی با بیان اینکه تسهیلات 160میلیون تومانی در سال‌های پیشین جوابگوی خرید مسکن بود، عنوان کرد: در حال حاضر افزایش دوبرابری قیمت مسکن نیز کارآمد نخواهد بود. معاون مدیرکل دفتر اقتصاد وزارت راه و شهرسازی در خصوص گزینه دوم راهکار نیز اظهار کرد: در کنار ثبات اقتصادی باید به دنبال افزایش درآمد مردم باشیم. قائدی اظهار کرد: تا زمانی که بستر ثبات اقتصادی در کشور ایجاد نشود، تسهیلات قیمت مسکن با هر میزان افزایش کارآمد نخواهد بود.
معادله نامتوازن تسهیلات با قیمت
منصور غیبی کارشناس اقتصاد مسکن نیز با بیان اینکه افزایش قیمت مسکن باعث بی‌ارزشی تسهیلات شده است، گفت: متاسفانه تسهیلات 160میلیونی اگرچه از لحاظ ریالی سر جایش است اما ملک با رشد قیمت روبه‌رو و باعث شده فاصله بین تسهیلات و قیمت زمین افزایش پیدا کند. غیبی افزود: زمانی تسهیلات مسکن می‌تواند کارآمد باشد که بتوانیم قیمت سایر عوامل را مهار کنیم. این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه افزایش قیمت تسهیلات به هر میزان جوابگوی تورم ایجاد شده در بخش مسکن نیست، گفت: زمانی که یک خریدار در یک پرسه یک‌ساله پشت درهای تسهیلات قرار می‌گیرد در زمان ورود به مرحله خرید به علت رشد قیمت مسکن طی یک‌سال خود را بازنده می‌بیند و از گرفتن تسهیلات پشیمان می‌شود. به گفته غیبی در حال حاضر اخذ تسهیلات به علت معادله نامتوازن نرخ تسهیلات با قیمت مسکن یک بازی ناعادلانه است، زیرا متقاضی پس از طی پروسه سنگین اخذ تسهیلات با هزینه‌های کلان بازپرداخت مواجه می‌شود در حالی که بدون افزایش اندوخته نمی‌تواند ملک مورد نظر چند ماه پیش خود را خریداری کند. غیبی گفت: دولت باید نگاه ویژه‌یی به مقوله مسکن داشته باشد، زیرا وزارت راه و شهرسازی در دولت بعدی با چالش عرضه مسکن، تناسب توانایی خرید متقاضی روبه‌رو خواهد شد.
اثرگذاری ضعیف تسهیلات در بحران
در همین رابطه غلامعلی ثنایی عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی با بیان اینکه تسهیلات مسکن کمک بسیار خوبی در جهت رونق بخشیدن به بازار معاملات مسکن است، گفت: تغییرات نرخ ارز، طلا، اتومبیل و... خریداران مسکن را در یک حالت تردید و شوک قرار داده است. غلامعلی ثنایی ادامه داد: متاسفانه در حال حاضر قدرت خرید متقاضیان مسکن در طول سه، چهار سال اخیر به قدری کاهش پیدا کرده که یک حالت سکون و رکود به آنها داده و امکان خرید مسکن را از آنها گرفته است.
به گفته عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان‌رضوی در این میان تسهیلات مسکن به دلیل پرداخت اقساط سنگین وام‌ها و عدم پوشش‌دهی بخش اعظمی از هزینه مسکن با چالش روبه‌رو شد. به هر روی تسهیلات مسکن هم مثل یک دارویی است که هرچند به جامعه تزریق شده، اما به دلیل اینکه بخش‌های دیگر دچار بحران شده است، نتوانسته اثرگذاری کافی را داشته باشد. این انبوه‌ساز با اشاره به تبعات سپرده‌گذاری یک‌ساله برای دریافت وام مسکن گفت: شرط سپرده‌گذاری یک‌ساله یکی دیگر از دلایلی است که خریدار نمی‌تواند برای ورود به بازار مسکن قدم پیش بگذارد. به لحاظ اینکه اگر داشته اولیه خود را در بانک سپرده‌گذاری کند و تا سال بعد منتظر بماند که نوبت وام وی برسد، علاوه بر اینکه پول او در بانک راکد می‌ماند، در عین حال قیمت آن واحد مسکونی که برای خرید مدنظر دارد، باز افزایش پیدا می‌کند. وی تاکید کرد: در این راستا برای اثرگذاری تسهیلات مسکن، در درجه اول دولتمردان باید اقداماتی انجام دهند که به آرام شدن فضای اقتصادی کشور بینجامد.
بلاتکلیفی سازندگان و ناتوانی مالی متقاضیان
ثنایی همچنین با اشاره به بلاتکلیفی سازندگان و تولیدکنندگان مسکن در فروش واحدهای مسکونی ساخته شده گفت: اکنون‌که سازندگان می‌خواهند این واحدها را به بازار عرضه کنند، نمی‌دانند باید چه قیمتی برای آنها مشخص کنند، چراکه نوسانات قیمت در بازارهای مختلف بر نرخ مصالح ساختمانی هم اثر گذاشته و به‌طور نمونه آهن‌آلات ظرف دو، سه ماه اخیر حتی تا 70درصد افزایش قیمت داشته است. این مسائل باعث می‌شود که سازنده یا تولیدکننده مسکن در عرضه مسکن خود برای فروش دچار تردید شود که آیا با این قیمت که می‌فروشد، می‌تواند باز به همین مبلغ جانشین کند یا نه. این مساله باعث سردرگمی و گیجی در بین تولیدکنندگان مسکن و سازندگان شده است. ثنایی اظهار کرد: بنابراین اصل ارائه تسهیلات ضمن اینکه اقدام خوبی است، اما اولا همه بانک‌ها در پرداخت این تسهیلات همکاری نمی‌کنند و صرفا بانک ملی و بانک مسکن اعلام همکاری کرده‌اند. دوم اینکه اکنون متقاضیان نمی‌توانند با اتکا به این تسهیلات مسکن بخرند. از آن طرف عرضه‌کنندگان در حالت بحران عرضه و فروش قرار دارند که اگر واحدهای ساخته شده خود را بفروشند، چگونه می‌توانند آن را جایگزین کنند.
هدایت تسهیلات به سمت بافت فرسوده
در این میان به گفته یک کارشناس شهرسازی در حال حاضر به علت غیرمشخص بودن قیمت کنونی تمام اجناس نرخ تسهیلات کارکرد خود را از دست داده است. محمدعلی مهری افزود: در حال حاضر نقش مهم دولت این است که با نظارت دقیق قیمت تمام کالاها را کاهش دهد. وی با بیان اینکه برخی معتقدند باید در این برهه زمانی تسهیلات به بخش ساخت‌وساز تعلق بگیرد، گفت: با این رشد نه تنها مشکل حل نمی‌شود بلکه بازار وارد بازار سیاه می‌شود. به گفته مهری، تنها راه تاثیرگذاری نرخ تسهیلات کنونی توجه به بافت‌های فرسوده است. اگر این تسهیلات به سمت بافت فرسوده سوق پیدا کند، می‌تواند چند حوزه را منتفع کند.
این کارشناس اقتصاد در تفسیر این موضوع گفت: این تسهیلات می‌تواند با مشارکت بخش خصوصی در حوزه عرضه مسکن ارزان‌قیمت مفیدتر واقع شود.
وی با اشاره به ظرفیت بالای بافت‌های فرسوده در کشور گفت: دولت اگر بافت فرسوده را بتواند زنده و جاندار کند، تعداد زیادی مسکن وارد بازار و بخش عرضه می‌شود. وظیفه دولت این است که در بخش بافت فرسوده وارد شود و حتی نرخ تسهیلات 8 درصدی را پایین بیاورد و به زیر 4درصد برساند تا احیای این بافت‌های سریع‌تر انجام شود، چراکه با توجه به بافت متراکم بافت‌های فرسوده، اگر حادثه غیرمترقبه‌یی در این مناطق رخ داد، فاجعه انسانی ناشی از آن وحشتناک خواهد بود. اما متاسفانه هیچ نهادی به‌طور جدی در بخش بافت فرسوده کار نکرده و پاسخگوی این مسائل نیست. وی همچنین گفت: در حال حاضر با افزایش قیمت مسکن کارکرد اصلی تسهیلات به میزان قابل توجهی کاهش یافته است و باید مسیر ارائه این تسهیلات تغییر کند. مهری گفت: به هر روی متقاضیان باید تا تنظیم بازار مسکن از هر نوع معامله جلوگیری کنند. چون به یقین می‌توان گفت در حال حاضر قیمت‌های مسکن تناسبی با نرخ تورم، قدرت خرید و حتی نوسانات ارز ندارد.
ضرر مضاعف متقاضیان
در این میان به گفته محمدعلی ربانی رییس کمیسیون حقوقی انجمن انبوه‌سازان استان تهران در حال حاضر افرادی که به مدت یک سال پول خود را در بانک سپرده‌گذاری کرده‌اند، اگر سال گذشته می‌خواستند مسکن مورد نظر خود را بخرند، در حال حاضر دیگر نمی‌توانند آن مسکن را بخرند. ربانی گفت: در واقع اگر این افراد به جای سپرده‌گذاری در بانک، اقدام به خرید مسکن می‌کردند، برای آنها مقرون به‌صرفه‌تر بود. حال با این سپرده‌گذاری فرد مجبور است که واحد ارزان‌تری را بخرد و در واقع او ضرر دوبله کرده است. یعنی از یک طرف پول او در گروی بانک است و از طرف دیگر باید مسکن را گران‌تر بخرد و در نهایت باید سود تسهیلاتی را هم که می‌گیرد، پرداخت کند. بنابراین ضرر بزرگی به او تحمیل می‌شود. وی با بیان اینکه در این زمینه بیشترین فشار به اقشار ضعیف و کم‌درآمد جامعه وارد می‌شود، ادامه داد: وقتی قیمت مسکن بالا می‌رود، دیگر این وام‌ها جوابگوی خرید مسکن نیست. چون تا قبل از رشد قیمت‌ها اگر این وام یک‌چهارم قیمت خانه را شامل می‌شد، ولی در حال حاضر حتی این میزان را هم شامل نمی‌شود. با این حال شاید فرد از امتیاز این سپرده‌گذاری استفاده کند و باز وارد بخش مسکن شود.
دولت مسکن عرضه کند
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان قم همچنین در پاسخ به اینکه این شیوه پرداخت تسهیلات مسکن چقدر در افزایش قدرت خرید مردم موثر است، گفت: این تسهیلات تا حدودی برای اقشار ضعیف و متوسط جهت خرید مسکن جوابگو بود. به این علت که می‌توانستند یک‌چهارم و در برخی مناطق مثل جنوب تهران که خانه ارزان‌تر است، حتی یک‌سوم هزینه خرید مسکن را از طریق تسهیلات بانکی تامین کنند.
وی افزود: از طرفی اوراق تسهیلات که اکنون در بازار می‌فروشند، تقریبا ارزان‌ترین اوراقی است که در چند سال گذشته وجود داشته و قیمت آن به قدری پایین آمده که تعجب‌برانگیز است. ربانی با بیان اینکه در صورت تداوم افزایش قیمت‌ها دیگر این سیستم تسهیلاتی جوابگو نخواهد بود، گفت: چون فاصله بسیار زیاد می‌شود و مردم چندان از این وام‌ها استقبال نمی‌کنند. بنابراین دولت باید وارد تولید و عرضه مسکن در سطوح انبوه شود. به گفته دبیر انجمن انبوه‌سازان استان قم تا وقتی مساله مافیای پولی و بانکی در کشور حل نشود، این انتظار که سیاست‌های ما بتواند در بازار ارز و طلا موفقیت‌آمیز باشد، برآورده نمی‌شود. وی تنها راهکار این مساله را کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری بانکی دانست و افزود: نرخ سود سپرده‌گذاری باید به حداقل برسد تا مردم تشویق به سپرده‌گذاری نشوند. مردم باید تشویق شوند که سرمایه خود را در بخش تولید و صنعت به کار بگیرند و اگر این اتفاق نیفتد، با تداوم اتفاقات مشابه اخیر در بازار سکه و ارز در کشور مواجه خواهیم بود. این کارشناس مسکن با اعتقاد به اینکه اکنون خود سیستم بانکی و بانک‌ها هستند که در بازار سکه و ارز وارد شده‌اند، گفت: امروزه بانک‌ها از حالت ارائه خدمات به مردم خارج شده‌اند و بنگاهداری می‌کنند، بنابراین تغییر سیستم بانکی الزامی است و بانک مرکزی باید به خودش بیاید و اتفاقی را که در دو دهه اخیر افتاده، اصلاح کند.
