افت تقاضا با رشد 45 درصدی قیمت ملک

گروه راه و شهرسازی|

براساس تازه‌ترین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی درباره تحولات بازار مسکن در خرداد ماه سال جاری، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 14.9هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 22.1و 3.1درصد کاهش نشان می‌دهد. این درحالی است که در این ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 6.51 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 8.9 و 45.8درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی این ارقام نشان می‌دهد که با افزایش قیمت‌ها، حجم معاملات هم کاهش یافته است البته روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن از ابتدای نیمه دوم سال گذشته و با کاهش نرخ سود بانکی در تابستان شروع شد با افت نرخ سودهای بانکی سرمایه‌گذاران و دلالان به سمت بازار مسکن حرکت کردند و همین موضوع افزایش قیمت‌ها را رقم زد، این روند صعودی تا بهمن ماه ادامه یافت اما در این ماه با نزدیک شدن به پایان سال قیمت‌ها تغییر چندانی را تجربه نکرد اما با آغاز سال جدید و نوسانات شدید در بازار ارز شاهد جهش قیمت‌ها در اردیبهشت ماه بودیم.

البته این روند صعودی قیمت‌ها در خرداد ماه هم ادامه پیدا کرد و کاهش حجم معاملات را به همراه داشت اگرچه برخی کارشناسان ازجمله فرهاد بیضایی، مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت و فرشید پورحاجت، دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان کاهش حجم معاملات را ناشی از همزمانی خرداد ماه با ماه رمضان می‌دانند اما به نظر می‌رسد که افزایش جهش‌گونه قیمت‌ها حضور متقاضیان را برای خرید مسکن کم رنگ کرده است.

 کارنامه مسکن در بهار

در این میان نگاهی به بازار مسکن در 3ماهه نخست سال 1397 هم نشان می‌دهد که بازار در سال جاری روند خاصی را تجربه کرده است زیرا مقایسه حجم معاملات و قیمت‌ها به خوبی گواه از افزایش معاملات و رشد قیمت‌ها می‌دهد. براساس آمار، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 39هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن 5.2 درصد افزایش نشان می‌دهد.

 در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 6 میلیون تومان بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل 36.8درصد افزایش نشان می‌دهد.

 کاهش 3.1 درصدی معامله نوساز‌ها

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در خرداد ماه سال 1397 حاکی از آن است که از مجموع 14هزار و886 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 43.7درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با خرداد ماه سال قبل 3.1واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بیش از 15سال افزوده شده است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در خرداد ماه سال 1397 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران منطقه 5 با سهم 13.9درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است همچنین مناطق 4و 2 به ترتیب با سهم‌های 8.9 و 8.3 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

 رشد 45.8 درصدی قیمت‌ها در خرداد

در خرداد ماه سال 1397 متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 6.51 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 8.9 و 45.8درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 5 (معادل 63.6 درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 20(معادل 16.6 درصد) تعلق دارد.

 فروش نیمی از واحدها با قیمت کمتر از متوسط

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در خرداد ماه سال 1397 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 3تا 3.5میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم 7.9درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌ها قیمتی 2.5تا 3و 3.5تا 4میلیون تومان هر کدام با سهم مشابه 7.1درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند.

 در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌یی بوده است که 56.4 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران(6.51 میلیون تومان) معامله شده‌اند.

 واحدهای پر فروش؟

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در خرداد ماه سال 1397 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70مترمربع معادل 15درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 متر مربع به ترتیب با سهم‌های 14.6و 12.2درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع 54 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

 ارزان‌های همچنان پر طرفدار

در خرداد ماه سال 1397 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی ازآن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 100تا 200میلیون تومان با اختصاص سهم 17.1درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 200تا 300 و 300تا 400میلیون تومان هم به ترتیب با اختصاص سهم 16.7و 10.7درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه حدود 54.9 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتراز 500 میلیون تومان اختصاص داشته است.

 رشد 12.5 درصدی اجاره ‌بها

در خرداد ماه سال 1397 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 12.5و 10.4درصد رشد نشان می‌دهد. همچنین سهم هزینه مسکن(اجاره‌بهای مسکن از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی(براساس سال پایه 100=1395) معادل 33.1درصد است.