ریشه تاریخی افزایش قیمت زمین
محمدعلی مهری
کارشناس ارشد شهرسازی
سیاست‌های عرضه زمین برای ساخت مسکن و به تبع آن توسعه شهرها در ایران همواره با روش‌هایی متفاوت ارائه شده است. پس از اتمام جنگ تحمیلی شهرها به طور فزاینده‌یی پذیرای جمعیت شدند و به تبع آن ساخت و ساز و توسعه شهری صورت گرفت. در اکثر شهرها با ایجاد تعاونی‌های مسکن برای اکثر کارکنان ادارات و سازمان‌ها و حتی پرسنل شرکت‌های بزرگ و کارخانجات و واحدهای صنعتی گامی بزرگ در راستای سیاست‌های مسکن و توسعه شهرها صورت گرفت.
خیلی از ادارات هم با تصاحب حجم عظیمی از زمین‌ها نوعا به صورت خام یا حصار کشی شده از این سفره بی‌بهره نماندند. البته سالیان است که تعاونی از باب تامین مسکن تشکیل نشده و نوعا به صورت پراکنده مگر آن دسته از تعاونی‌هایی که پول را از متقاضیان گرفته‌اند و هنوز مراحل تغییر کاربری و تحویل زمین را سپری نکرده‌اند یا اینکه اختلاف با مالک را بلافصل گذاشته‌اند.
تا دهه گذشته قیمت زمین مناسب بود هزینه‌های ساخت هم زیاد نبود، اما تسهیلات آنچنانی هم در کار نبود. پس از رونق آپارتمان نشینی و تمایل مردم به آپارتمان‌نشینی، نبود و کمبود زمین‌های ذخیره در اکثر محلات مرفه‌نشین سازندگان به فکر خرید واحدهای کلنگی و تخریب و ساخت مجدد با تراکم و قیمت بیشتر افتادند و قیمت‌ها را به صورت توافقی و خیلی بالا با محاسبه اینکه با افزایش تراکم این مبلغ را جبران می‌کنند، روشی نوین در ساختمان‌سازی را رواج دادند و از آن منتفع شدند در واقع استارت افزایش قیمت زمین از اینجا زده شد.
مدیریت شهری هم موافق این رویه بود و توسعه شهرها از افقی به عمودی تغییر رویه داد. به تبع این اقدام افزایش قیمت زمین به سایر محلات کشیده شد. قشر ضعیف جامعه به حاشیه کشیده شدند و رونق مسکن را به محلات حاشیه‌یی هم کشاندند و نتیجه آن ساخت خانه‌های نامقاوم و خارج از ضوابط شهرسازی در حاشیه‌ها شد.
سیاست دولت نهم و دهم هم در تامین مسکن روشی متفاوت بود. ایجاد مجتمع‌های زیستگاهی با عنوان مسکن مهر در زمین‌های رایگان و خیلی ارزان حاشیه شهرها و حتی دورتر برای قشر کم درآمد جامعه. در واقع عمده هزینه‌های زمین این طرح هزینه تسطیح و خاکبرداری آن بود. دولت عمده بودجه و اعتبارات عمرانی چند سال را به این طرح اختصاص داد. خیل عظیمی ازجمله برخی کارخانجات تولید‌کننده مصالح ساختمانی و کارگر و بنا و استاد کاران ساختمانی، حتی دانشجویان برخی رشته‌های دانشگاهی چند سالی بهره جستند. واحدهای بی‌شماری در تقریبا همه شهرها برافراشته شد ولی با کیفیت متوسط و رو به پایین و بدون مجری ذی‌صلاح یا نظارت اصولی. در ابتدا از سوی متقاضیان کم بضاعت استقبال چشمگیری از این پروژه ملی گردید ولی وجود عوامل متعددی باعث دلسردی از این موضوع شد
به طوری که خیلی از واحدها پس از تکمیل و تحویل هم خالی از سکنه ماندند و صاحبان آنها ترجیح می‌دادند که همچنان مستاجر بمانند ولی در آنجا ساکن نشوند. از عمده عوامل رکود مسکن در چند سال اخیر فراوانی واحدهای مسکن مهر در یک مکان بود و در صورتی که اگر همه واحدها ساکن می‌شدند خیلی شلوغ می‌شد. به طوری که دولت بعد بنا به دلایلی از ادامه آن منصرف شد. در کل مسکن مهر و هر طرحی اجرایی دیگر دارای نقاط ضعف و قوتی است ولی اگر در اجرای این طرح تعجیل نمی‌شد و از صاحب‌نظران موضوعی مشاوره گرفته می‌شد قطعا نقاط ضعف این طرح کاهش می‌یافت. مشهود بودن عدم مقاومت سازه‌یی پس از بروز زلزله سال گذشته شهرستان سرپل‌ذهاب کرمانشاه و شدت خسارت در واحدهای مسکن مهر این شهرستان باعث وحشت و دلزدگی بیشتری با وجود داشتن دیگر مشکلات گذشته برای ساکنان و تمام کسانی که این شدت تخریب و کشتار در این مجتمع به ظاهر مقاوم‌سازی را عینا دیده بودند، گردید.
مشکلاتی از قبیل عدم مکان‌یابی مناسب، مقاومت سازه‌یی و نداشتن سایر کاربری‌ها و امکانات لازم شهری برای این مجتمع‌های زیستگاهی. البته مواردی اساسی چون قیمت ارزان تمام شده و بازپرداخت اقساط کم از نقاط مثبت این طرح بود. در پایان بهار امسال با افزایش سرسام آور قیمت طلا و ارز و به تبع آن اکثر کالاهای اساسی و مصالح ساختمانی قیمت ملک با افزایش فوق‌العاده افزایش یافت. چنین شد که مسکن پس از خوابی چند ساله در اثر این شوک گرانی وحشت‌زده و هراسان شد. بیشترین افزایش قیمت در املاک لاکچری و لوکس محلات مرفه‌نشین صورت گرفت و این نشانگر این است که سرمایه‌داران نبض بازار را تغییر می‌دهند.
دخیل شدن عواملی دیگر در این موضوع به اپیدمی شدن این گرانی در اکثر محلات انجامید و عملا بازار از کنترل خارج شده و نظارتی فعلا مشهود نیست. وعده و وعید مدیران دولتی این بخش هم در این برهه عملا چاره‌ساز نیست. رئیس دولت هم که در چند شب پیش با اشاره به اینکه برخی از ادارات و ارگان‌ها زمین‌های وسیعی را در اختیار دارند نسبت به واگذاری آنها به اداره راه و شهرسازی اقدام کنند.
حال سوال اینجاست که در پس این واگذاری قرار است چه تصمیمی اتخاذ شود؟ اگر قرار است زمین‌های مذکور تحت نظارت مسکن و شهرسازی با هماهنگی ادارات مالک در قالب تعاونی مسکن نسبت به ساخت واحدهایی برای کارکنان همان اداره بینجامد، اقدامی مناسب و چاره‌جویانه است. در واقع فقط هزینه‌های ساخت برای کارکنان اداره متبوع دارد البته هزینه‌هایی بیشتر از مسکن مهر آن هم جهت ساخت بهینه مسکن از سوی مرجع ذی‌صلاح و تحت نظارت سازمان نظام مهندسی. این اقدام موجب خانه‌دار کردن کارمندان و ایجاد نشاط برای آنها، کاهش فشار روانی و به تبع آن بهره‌وری را در پی دارد. با توجه به شرایط موجود و سهم قابل توجهی از جمعیت به عنوان کارمند سازمان‌ها و ادارات این طرح به عنوان طرح تا حدودی موفق و نیز اهرمی در راستای کنترل وکاهش قیمت‌ها می‌تواند موثر واقع شود.
