مهار قیمت مسکن با مالیات از معاملات

گروه راه و شهرسازی|

رشد افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار مسکن طی چند ماه اخیر علاوه بر اینکه حجم معاملات را کاهش داده، قدرت خرید متقاضیان مصرفی را نیز تضعیف کرده است. هم‌اکنون بسیاری از خریداران مسکن که با افزایش قیمت‌ها، دیگر سرمایه کافی برای خرید ملک ندارند، از کاهش شدید ارزش سپرده‌هایشان در بخش مسکن نگرانند و در مقابل آنها، صاحبان املاک تمایلی به ارائه فایل‌های فروش واحدهای خود ندارند و منتظر حرکت امواج بازار و فروش ملک خود با بیشترین قیمت هستند.

با شدت گرفتن رشد قیمت‌ها در اردیبهشت ماه، نمایندگان مجلس شورای اسلامی راه‌اندازی سامانه تعیین قیمت مسکن را پیشنهاد دادند و همچنان هم به دنبال پیگیری تصویب این طرح هستند. اگرچه اجرای آن از سوی اغلب کارشناسان و مسوولان بخش مسکن با انتقاداتی همراه است و آنها کنترل دستوری قیمت‌ها در بخش مسکن را بی‌نتیجه می‌دانند.

البته علاوه بر راهکار نمایندگان مجلس برای کنترل افسارگسیخته قیمت‌ها دربخش مسکن که به نظر بی‌نتیجه هم خواهد ماند، چند روز پیش وزارت راه و شهرسازی هم راهکارهایی را برای کنترل فوری قیمت‌ها دربازار مسکن ارائه کرد که اغلب این راهکارها زمانبر هستند و با توجه به بروکراسی غالب در این وزارتخانه غیراجرایی به نظر می‌رسند، دراین شرایط نگاهی به نظرات و پیشنهادات همیشگی کارشناسان اقتصاد مسکن می‌تواند نتیجه بهتری را به دنبال داشته باشد.

کارشناسان برای کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن، برقراری تعادل میان عرضه و تقاضا، اجرای سیاست زمین رایگان، دریافت مالیات از صاحبان خانه‌های خالی و... را موثر می‌دانند. اگرچه اغلب آنها در شرایط کنونی اخذ مالیات را بهترین و موثرترین گزینه معرفی می‌کنند.

ناگفته نماند که دریافت 3نوع مالیات در بخش مسکن در سایر کشورهای جهان رایج است. مالیات مربوط به واحدهای مسکونی خالی، دیگری مالیات بر معاملات و سومین مالیات، مالیات بردرآمد املاک است و دریافت هر 3 این مالیات‌ها می‌تواند به کنترل قیمت و‌ کاهش سوداگری در بخش مسکن کمک کند. اما به نظر می‌رسد که نهادهای ذی‌ربط از جمله وزارت راه و شهرسازی تمایلی برای دریافت این مالیات‌ها ندارند و به عنوان نمونه دریافت مالیات از خانه‌های خالی که وابسته به راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان کشوراست با تاخیری 3ساله همچنان درگیرو‌دار مسیراجرایی شدن قرار دارد.

 مالیات بر عایدی سرمایه در مسکن

در همین حال، مجید شاکری، کارشناس اقتصادی در خصوص مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن گفت: در شرایط ویژه امروز مالیات بر عایدی سرمایه باید فقط در بخش مسکن کوچک و متوسط اعمال شود.

شاکری در گفت‌وگو با مهر اظهارکرد: ضمن اینکه دریافت این نوع مالیات ایده بسیار خوبی است اما در شرایط خاص امروز اگر به دنبال اعمال مالیات بر عایدی سرمایه هستیم، لازم است ملاحظات جدی در نظر داشته باشیم.

این کارشناس اقتصادی افزود: در طول چند دهه گذشته هر بار به دلیل منافع فردی افراد، مالیات بر عایدی سرمایه در کشور ما مورد بی‌توجهی دولت‌ها و مجالس قرار گرفت.

او ادامه داد: هم‌اکنون حدود ۱۵۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی داریم که با سرعت گردش بسیار سریع درحال جریان است و ممکن است تورم بدی را در آینده تجربه کنیم. اما در مقابل می‌توان تورم خوب هم داشت. یعنی اگر افزایش گردش سرعت پول در بازار لوکس و تجاری رخ دهد و منجر به تورم در این بازار شود به دلایل متعددی خبر خوبی محسوب می‌شود.

او بیان کرد: مشکل اصلی دربخش مسکن کوچک و متوسط، کمبود جدی عرضه این نوع واحد‌ها است که علت آن شیوه تامین مالی ساخت مسکن است. در ایران اساسا تامین مالی ساخت و ساز از جیب خود سازنده صورت می‌گیرد.

به گفته این کارشناس اقتصادی در دوره‌یی(سال 91-90) که تقاضای مسکن سرمایه‌یی افزایش یافت، بخش مهم سازنده‌ها به سمت ساخت مسکن سرمایه‌یی رفتند و بعدتر سیاست‌های دولت منجر به ایجاد رکود بسیار ویژه در این بخش شد و دست این سازندگان زیر ساطور مسکن سرمایه‌یی که قابلیت نقدشوندگی ندارد، گیر کرد و نتوانستند سرمایه بزرگی را به بخش مسکن کوچک و متوسط بیاورند.

شاکری اظهارکرد: اگر اجازه دهیم حمله سفته‌بازانه به مستغلات سرمایه‌یی انجام شود دست سازنده را از زیر ساطور خارج کردیم و امکان تامین مالی ساخت مسکن کوچک و متوسط را فراهم کردیم.

این کارشناس اقتصادی تاکید کرد: باید ضمن اینکه ذات زیرساخت مالیات بر عایدی سرمایه ایجاد می‌شود، اعمال آن بیشتر برای مسکن کوچک و متوسط که مشکل عرضه در آن داریم و تقاضای سفته بازانه در این بخش مشکل ساز است، صورت گیرد.

شاکری افزود: به عنوان مثال برای ۲یا ۳سال، درصد مالیات برای مستغلات سرمایه‌یی(لوکس و تجاری) کمتر باشد یا اصلا اعمال نشود تا نه تنها مانع سفته بازی نشویم بلکه این سفته بازی را تشویق کنیم.

او گفت: اگرچه این پیشنهاد کمابیش با نوع نگاه افرادی که دل بسته مالیات بر عایدی سرمایه هستند در تضاد است اما باید شرایط ویژه امروز را هم در نظر بگیریم.

 ساده‌ترین راه برای حذف سوداگری

علاوه بر شاکری که دریافت مالیات را گزینه خوبی برای کنترل قیمت مسکن دانست، یک کارشناس اقتصادی دیگر هم با ابراز اینکه سامانه ثبت معاملات در کشور یکی از کارآمدترین نظام‌های ثبت معاملاتی در جهان است، گفت: اکنون هیچ معامله‌یی نیست مگر اینکه باید در سامانه ثبت شود و معنای آن این است که هیچ معامله غیرثبتی امکان وقوع ندارد. بنابراین همه معاملات شفاف است اما متاسفانه دولت هیچ برنامه‌یی برای گرفتن مالیات از معاملات را ندارد.

مصطفی شریفی افزود: به‌طور حتم کمبود منابع و گرانی زمین و مسکن در همه کلان‌شهرها و پایتخت‌های دنیا وجود دارد اما اقدامی که موجب شده است حداقل سوداگری در این حوزه را تسکین داده و در نتیجه نوسانات قیمت‌ها را از بین ببرد، دریافت مالیت‌های سنگین در این حوزه است که متاسفانه درایران اجرایی نمی‌شود و شرایط را مناسب برای جولان سوداگران بازار مسکن کرده است.

شریفی با بیان اینکه اکثر افزایش‌ها و نوسانات در قیمت مسکن ناشی از فعالیت سوداگران بازار مسکن است گفت: ساده‌ترین اقدام برای جلوگیری از فعالیت این سوداگران همانند همه جای دنیا وضع مالیات‌های سنگین در این حوزه است که فرد دیگر جرأت خرید و فروش در بازار مسکن را نخواهد داشت.

به گفته او، فرد با در نظر داشتن میزان مالیاتی که باید در هر معامله بپردازد متوجه خواهد شد که اگر بخواهد یک آپارتمان را به نیت سوداگری معامله کند، چیزی جز ضرر عاید او نخواهد شد.

 ابزار هدفمند مدیریت اقتصاد

این کارشناس اقتصادی با انتقاد از نظام مالیاتی حاکم بر اقتصاد کشور گفت: نظام مالیاتی قبل از اینکه برای دولت یک منبع درآمد باشد باید برای دولت یک ابزار هدفمند پیشبرد و مدیریت اقتصاد کشور باشد، اما اکنون از واسطه گران و سوداگران هیچ مالیاتی گرفته نمی‌شود که یکی از این بازیگران نیز سوداگران بازار مسکن هستند.

این کارشناس اقتصادی اظهار کرد: اگر مالیات بر فعالیت‌های واسطه‌یی و سوداگرایانه گرفته شود تا حدود زیادی از نوسانات قیمت مسکن کاسته می‌شود و نظام مالیاتی کارآمدی لازم برای جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن را ندارد.

شریفی افزود: ضرر ناکارآمدی نظام مالیاتی فقط نوسانات و افزایش قیمت‌ها نیست بلکه خطری است که نظام اقتصادی از این ناحیه تهدید می‌شود. خطر کشاندن منابع به سمت فعالیت‌های واسطه‌یی و سوداگرایانه، نابودی فعالیت‌های مولد و صرف خلاقیت‌ها برای خرید و فروش کاذب به جهت بازدهی بالاتر این فعالیت‌ها نسبت به فعالیت‌های تولیدی است.

او درباره خانه‌های خالی گفت: یکی از اقداماتی که برای کنترل این مساله وجود دارد استفاده از نظام مالیاتی است که می‌توان تا حدودی با کنترل این خانه‌ها در تعدیل قیمت‌ها به ویژه در زمینه اجاره‌بها موثر بود.