بازار ملک نیازمند راهکارهای اورژانسی

منصور غیبی

کارشناس ارشد بخش مسکن

نگاهی به بازار مسکن طی ماه‌های اخیر نشان می‌دهد، علت نابسامانی و افزایش قیمت مسکن، صرفا در عوامل درونی این بازار خلاصه نمی‌شود و عوامل بیرونی و در واقع تجمیع علت‌ها به رشد بی‌حد و حصر قیمت در بازار خرید و فروش و رهن و اجاره منجر شده است.

بر همین اساس، برای تجزیه و تحلیل بازار مسکن و ارائه راهکارهای مناسب برای تعادل بخشی به این بازار، باید علل موثر در این نوسانات و افزایش قیمت مسکن بررسی شود. البته اگر تمام متغیرها و شاخص‌های کلان اقتصادی کشور در وضعیت نرمال و مناسبی قرار داشت، این امکان وجود داشت که تنها به تحلیل عوامل درونی بپردازیم و راهکارهای برای بهبود این شرایط ارائه کنیم اما درشرایط موجود که پارامترهای اقتصاد کلان در حال نوسان هستند و در وضعیت باثباتی قرار ندارند باید تمام عوامل درونی و بیرونی موثر بر بازار مسکن تجزیه و تحلیل شود.

با بررسی عوامل درونی بازار مسکن مشخص می‌شود که در زمینه تولید واحدهای مسکونی مشکلی نداریم و عرضه به میزان لازم وجود دارد و واحدهای ساخته شده، نیمه ساخته و درحال ساخت زیادی وجود دارد. بنابراین بحث عرضه و تقاضا دلیل محکمی برای افزایش قیمت‌ها در بخش خرید و فروش و رهن و اجاره مسکن نیست.

این موضوع درباره سایر عوامل درونی موثر بر بازار مسکن یعنی تعداد خانه‌های خالی، تعداد متقاضی خرید، تسهیلات مربوط به خانه اولی‌ها و... هم صدق می‌کند یعنی هیچ یک از این عوامل به تنهایی نمی‌تواند به افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن منجر شود.

اما عوامل بیرونی از جمله بازارهای موازی طلا و ارز و همچنین اعمال سیاست‌های نادرست در بخش‌های اقتصادی نقش مهم‌تری از عوامل درونی در این نابسامانی بازی می‌کردند البته در نهایت مجموع عوامل بیرونی و درونی منجر به این وضعیت بحرانی شد.

ضمن اینکه علاوه بر متغیرهای کلان اقتصادی که به عنوان عوامل بیرونی موثر معرفی شده‌اند، زمانی که بخش مسکن به عنوان کالایی مصرفی در جامعه شناخته می‌شود، این موضوع می‌تواند در افزایش نابسامانی‌ها در این بازار موثر باشد و در این میان مصرف‌کننده واقعی مسکن بیش از سازنده، سوداگر و... آسیب می‌بیند.

 به عنوان نمونه زوج جوانی که به تازگی وام 180 میلیون تومانی خود را دریافت کرده‌اند دیگر قادر به خرید خانه مورد نظر خود در سه، چهار ماه گذشته نیستند اما این موضوع برای سوداگران فرق می‌کند سوداگران به امید افزایش دوباره قیمت‌ها دربازار اقدام به خرید مسکن می‌کنند و این رشد قیمت‌ها تاثیر چندانی بر آنها ندارد ضمن اینکه از این شرایط استقبال هم می‌کنند.

به عبارت دیگر نابسامانی موجود دربازار مسکن نتیجه تجمیع عوامل اقتصادی بیرونی، درونی و نگاه جامعه به مسکن به عنوان کالایی تجاری است.

اما درباره راهکارهای ارائه شده وزارت راه و شهرسازی برای تعادل بخشی به بازار مسکن باید گفت که این راهکارها از بی‌توجهی دولت و این وزارتخانه نسبت به وضع موجود بهتر است اما اجرای راهکارها در شرایطی که بازار مسکن با بحران دست و پنجه نرم می‌کند، نمی‌تواند اثرگذاری چندانی داشته باشد.

این راهکارها باید در سال‌های قبل ارائه و اجرایی می‌شد ضمن اینکه پیش از این هم پیش‌بینی می‌شد که امکان افزایش و جهش قیمت مسکن وجود دارد البته ناگفته نماند که این نابسامانی تنها نتیجه سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی نیست و سیاست‌های اقتصادی کلان هم عامل مهمی در وضعیت کنونی بوده است و بنابراین نباید انگشت اتهام تنها به سوی این وزارتخانه باشد.

گفتنی است، راهکارهای کنونی ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی از جمله دریافت مالیات، ‌تسریع در بازآفرینی شهری و... بلندمدت است در حالی که راهکارهایی اورژانسی برای وضعیت موجود لازم است و این راهکارها درکوتاه‌مدت اثرگذار نخواهد بود و باید یک نهاد تخصصی به عنوان متولی بخش مسکن معرفی شود و راهکارهای ارائه شده هم باید بلندمدت، ‌میان‌مدت و کوتاه‌مدت باشد و تنها به راهکارهای بلندمدت خلاصه نشود و برای اجرای این راهکارها تلاش شود به عنوان نمونه دریافت مالیات از خانه‌های خالی از وعده‌هایی است که چندسالی است مطرح می‌شود اما اجرایی نمی‌شود.

البته ناگفته نماند که یکی از راهکارهای ارائه شده موفق، تسریع درعرضه زمین‌های وابسته به دولت است که پیشنهاد می‌شود که دولت درراستای این راهکار اداراتی را که در عملکردهایشان نزدیک به یکدیگر است در یک نقطه تجمیع کند و زمین‌های این ادارات در بخش‌های دیگر شهر برای ساخت مسکن استفاده شود.

در شرایط کنونی دولت و وزارت راه و شهرسازی نباید شتابزده عمل کنند اگرچه با رسانه‌یی شدن ساخت 50 هزار واحد مسکونی کوچک و متوسط برای خانه دارکردن قشر ضعیف جامعه به نظر می‌رسد که دولت برای کاهش انتقادات به وضع موجود و پرکردن کارنامه کاری خود علاوه بر ارائه راهکارهای 9 گانه اقدام به اجرای چنین طرحی کرده است و پیش‌بینی می‌شود که این طرح نتیجه‌یی بدتر از مسکن مهر خواهد داشت.

در پایان می‌توان گفت که نقش سیاستمداران و اقتصاددان‌ها در وضعیت موجود بازار مسکن پررنگ است و آنها باید پیش از این پیش‌بینی وضعیت موجود را می‌کردند و پیش از ایجاد بحران برنامه و راهکارهایی را ارائه می‌کردند.

البته در وضعیت ملتهب اقتصاد مسکن، ارائه این بسته پیشنهادی قابل ستایش است اما اغلب راهکارهای ارائه شدن زمانبر است و در طولانی مدت هم نیاز به اجرای آزمایشی و نهادینه کردن دارد.