بازار رهن امریکا همچنان شکننده

10 سال پس از بحران مالی سال 2008، معایب مهم، نیاز به اصلاح دارند

قانون‌‌گذاران پس از بحران سال 2008 تغییرات گسترده‌یی را در نظام مالی اعمال کردند منتهی از اصلاح منشأ این بحران که بازار رهنی امریکا بود، غافل شدند. این موضوع غفلتی است که ‌‌باید پیش از اینکه بحران بعدی به وقوع بپیوندد به آن رسیدگی شود.

با نگاهی به گذشته به آسانی می‌توان دلیل آسیب‌‌پذیری بازار تامین مالی امریکا را مشخص کرد. یکی از پرمخاطره‌‌ترین روش‌های قرض دادن، ایجاد بدهی کوتاه‌‌مدت برای شرکت‌‌هایی است که تحت کنترل قوانین قرار ندارند. از طرفی شرکت‌‌های ارائه‌‌دهنده خدمات تسهیلاتی که شرایط پرداخت و روابط با تسهیلات‌گیرندگان را مدیریت می‌کنند فاقد منابع و انگیزه لازم برای رسیدگی به تخلفات هستند. به موارد فوق این مساله را نیز باید اضافه کرد که وام‌‌های مسکن خصوصی(که توسط دولت تضمین نشده‌اند) با مکانیسم‌‌های بسیار ضعیفی وارد سبد بهادارسازی شده‌‌اند و مسوولیت تصمیم‌گیری در رابطه با تقلب یا وجود تسهیلات سررسید گذشته در بین آنها به عهده سرمایه‌‌گذاران یا وام‌‌دهندگان گذاشته شده است.

به محض اینکه وام‌‌گیرندگان شروع به عدم بازپرداخت تسهیلات کنند، هرج و مرج آغاز می‌شود. با کمبود نقدینگی یا سرمایه، وام‌‌دهندگان غیر بانکی تسهیلات مسکن رو به نابودی می‌‌روند. خدمات‌‌دهندگان تسهیلات، وام‌‌گیرندگان را در نوسانات تنها می‌‌گذارند و حتی برخی از آنها از این کسب وکار خارج می‌شوند به دلیل اینکه مشاهده می‌کنند، مسدود کردن تسهیلات‌‌دهی نسبت به اصلاح شرایط وام‌‌ها برای آنها درآمد بیشتری به ارمغان می‌‌آورد. از طرفی بخش‌های درگیر در بهادارسازی، گرفتار دعواهای قانونی می‌شوند تا مشخص شود چه کسی، چه چیزی را بدهکار است، دعواهایی که همین امروز نیز وجود دارد.

پس از بحران، کنگره و قانون‌‌گذاران اقداماتی را برای پیشگیری از تکرار آن انجام دادند. قوانین جدید تا حدودی اوضاع نابسامان بازار تسهیلات را بهبود بخشید همچنین بهبود نسبت کفایت سرمایه بانک‌ها آنها را تا حدودی در مقابل بحران‌‌های آینده مقاوم‌‌تر کرد.

در سال‌های اخیر، موسساتی که نظارت قانونی بسیاری بر آنها اعمال می‌شود همچون بانک امریکا (که جریمه‌های بسیاری را متحمل شده است) از بازار تسهیلات مسکن اجتناب کرده‌‌اند و در عوض بیشتر تمایل به ارائه اعتبار کوتاه‌‌مدت در بازار وام واقعی به موسسات غیربانکی همچون کوئیکن لونز و پنی مک دارند.

این موضوع باعث شده است که درحال حاضر موسسات غیربانکی منشأ حدود 60 درصد از تسهیلات مسکن جدید باشند.(نمودار شماره 1).

از این جهت که این انتقال باعث عرضه تسهیلات رهنی جدید(که معمولا توسط بانک‌ها نادیده گرفته می‌شد) به بازار بود، این انتقال را می‌توان سودمند تلقی کرد منتهی از آنجا که معمولا نظارت کمتری بر اینگونه موسسات اعمال می‌شود، این انتقال می‌تواند خطرناک باشد؛ به همین دلیل قوانین ایالتی و ضمانت‌‌های دولتی، استانداردهایی را برای سرمایه و نقدینگی این موسسات لحاظ کردند؛ هر چند ضعف منابع و عدم ارائه اطلاعات به مقاماتی همچون فدرال رزرو این اقدامات را با خطر مواجه کرد، منتهی در شرایط بحران مالی، بانک‌ها ممکن است خطوط اعتباری تسهیلات‌‌گیرندگان را دقیقا در زمانی که فعالان اقتصادی به منابع جدید نیاز دارند، مسدود کند؛ این اقدام بانک‌ها می‌تواند منجر به پرداخت هزینه‌های تسهیلات سررسید گذشته از جیب مالیات‌دهندگان شود در صورتی که در این شرایط موسسات غیربانکی می‌توانند، اقدام به پرداخت تسهیلات به فعالان اقتصادی کنند.

موسسات غیربانکی همچون نیشن استار و اکوین در شرایط فعلی رشد قابل توجهی داشته‌‌اند و در حال حاضر 3/1بازار تسهیلات مسکن را در اختیار دارند، منتها آنها ‌‌باید بتوانند با بحران‌‌ها مقابله کنند و با استفاده از روش‌های پرداخت پیشرفته در زمانی که تسهیلات از مسیر خود منحرف شد، نقدینگی زیادی را برای سرمایه‌‌گذاران تهیه کنند. علاوه بر موارد فوق مساله کفایت سرمایه برای جذب زیان‌‌های احتمالی و حفظ ارزش دارایی‌‌هایی که به سرعت از ارزش آنها کاسته می‌شود، اهمیت زیادی برای اینگونه موسسات دارد.

همانطور که در نمودار شماره 2 ملاحظه می‌کنید در پایان سال 2017 مجموع 3 فقره از بزرگ‌ترین معاملات موسسات غیربانکی خدماتی بدین‌‌گونه بود که کمتر از 4000میلیارد دلار آن روی دارایی‌‌های ملموس و بیشتر از 6000 میلیارد دلار آن روی حق خدمات بود همچنین در این نمودار می‌توان نشانه‌های کوچکی از بهبود شرایط را مشاهده کرد.

در بازار اوراق بهادار خصوصی نیز وضعیت بهتری برای کاهش ریسک‌‌های ذاتی تسهیلات مسکن متصور نیست. مشارکت‌‌کنندگان اصلی این بازار که عبارتند از: وزارت خزانه‌‌داری و گروه صنعتی مالی ساختار یافته(یک انجمن معاملات) توصیه‌های مفیدی را در جهت ایجاد تعادل بین تقاضاهای سرمایه‌‌گذاران و قرض‌دهندگان ارائه می‌کنند.

یک ایده این است که سرمایه‌‌گذاران، در معاملات همواره مراقب نرخ‌‌های سرمایه‌گذاری و مشکلات احتمالی باشند و خود را برای هرگونه بی‌‌انضباطی مالی آماده نگه دارند ولی متاسفانه ضامنین اوراق بهادار با این موضوع موافقت نمی‌کنند و حتی بعضی از آنها اجازه نمی‌دهند که سرمایه‌‌گذاران تا پیش از انحلال و فروش دارایی‌‌ها(که ممکن است چندین سال زمان ببرد) تسهیلات مشکوک را بررسی کنند. اینگونه مسائل حل نشده نشان می‌دهد که چرا هنوز بازار تسهیلات مسکن در حالت رکود قرار دارد(نمودار شماره 3).

برای دستیابی به راه‌حل قانون‌‌گذار ‌‌باید در هر دو حالت وام‌‌دهی یا ارائه خدمات تسهیلاتی، بانک‌ها و موسسات غیربانکی را مشابه هم در نظر بگیرد. این مهم احتیاج به قوانین واضح و شفاف همچنین نسبت کفایت سرمایه و الزامات نقدینگی بالاتر برای موسسات غیربانکی دارد.

همچنین موسسات بزرگ سرمایه‌گذاری همچون صندوق‌های بازنشستگی برای ورود به بازار اوراق بهادار نیاز به رعایت قوانین و استانداردهای بیشتری دارند تا مطمئن شوند که شرکت‌‌های خدمات‌‌دهنده نهایت تلاش خود را برای افزایش ارزش تسهیلات پرداختی آنها(افزایش ارزش اوراق خریداری شده) به کار می‌‌بندند. اگر این موسسات روی این مسائل اصراری نداشته باشند، دولتمردان ‌‌باید با قانون‌‌گذاری آنها را وادار به پذیرش چنین استانداردهایی بنمایند.

به هر حال ترمیم بازار تسهیلات مسکن پیش‌شرط رسیدن به وضعیت ثبات و ارتقای این کسب وکار است. نظارت‌‌های پیش گفته در زمان بحران سال 2008 نیز وجود داشت، منتها بخش خصوصی ‌‌باید در زمان بحران‌‌ها آمادگی خروج هر چه سریع‌تر از بازار را داشته باشد.

در پایان باید متذکر شد که هیچ دو بحران مالی‌ای کاملا شبیه هم نیستند ولی تاریخ به ما آموزش‌هایی می‌دهد که از اشتباهات گذشته اجتناب کنیم.

مترجمان: زهیل چایچی‌نصرتی، سیدمیثم جلیلی دانشجویان دوره دکتری علوم اقتصادی