سودآفرینی توقف ناپذیر مسکن

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

از ابتدای سال جاری بازار‌ مسکن شاهد افزایش نجومی قیمت‌ها و کاهش شمار معاملات بوده است. در این حال، قطعا کسانی که می‌خواهند بازار مناسبی برای سرمایه‌گذاری نقدینگی خود انتخاب کنند، به سمت یکی از بازار‌های موازی مثل بازار سکه و طلا، ارز می‌روند که بیشترین بازدهی را داشته باشند. در این میان، به گفته کارشناسان چیزی که از دورنمای اقتصاد ایران تا انتهای سال ۹۷ استنباط می‌شود این است که بازار مسکن به‌احتمال‌زیاد، رشدی آرام را تجربه خواهد کرد و رفتاری، شبیه رفتار بازار ملک در شش‌ماهه دوم سال ۹۶ را به نمایش خواهد گذاشت. این عده معتقدند بازار مسکن با وجود رکود چندساله هنوز هم نسبت به بازارهای دیگر ظرفیت بالایی در جذب و خروجی بالای نقدینگی‌ دارد. اما در این میان، برخی از کارشناسان معتقدند حضور در بخش مسکن باید صرفا در بخش تولید مسکن به‌خصوص متراژهای متوسط و کوچک و زمین‌های کلنگی باشد تا در این برهه زمانی بتواند عایدی مطلوبی برای سرمایه‌گذار داشته باشد.

 سودآوری مسکن زیر سوال

در همین حال، سعید اسلامی بیدگلی، دبیر کانون نهادهای سرمایه‌گذاری با بیان اینکه میزان سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به قیمت نهادها و وضعیت بازار بستگی دارد، گفت: با تغییرات قیمت ممکن است، بخش مسکن در برهه زمانی دارای سود باشد. اما در حال حاضر این بخش دچار چالش‌هایی شده که سودآوری آن را زیر سوال برده است.  سعید اسلامی بیدگلی افزود: به همین دلیل با ایجاد تورم در بخش مسکن می‌توانیم بخشی از سرمایه‌گذاری‌ها را به سمت بازار مسکن بکشانیم.

وی گفت: نباید فراموش کرد بخش مسکن در تهران نزدیک به 40درصد و در شهرهای دیگر کمتر از 40درصد و در متوسط اقتصاد کشور حدود 33 درصد سبد مصرفی (به‌صورت اجاره) بازگشت سرمایه دارد.

دبیر کانون نهادهای سرمایه‌گذاری گفت: با افزایش قیمت نهادهای می‌توانیم انتظار داشته باشیم قیمت مسکن افزایش داشته و به‌تبع آن نرخ تورم و میزان خروجی نقدینگی در این بخش نیز افزایش داشته باشد.  وی در بخش دیگر سخنانش گفت: سهم بالای بخش مسکن در تولید ناخالص داخلی و همین‌طور اشتغال‌زایی به این معنی است که تکان‌های تحریک‌کننده در این بخش می‌تواند منجر به پویایی اقتصاد شود، از این رو، خروج از رکود مسکن باید در اولویت باشد.

این مسوول بابیان اینکه رکود معاملات مسکن باعث شده طرف عرضه تمایلی به ساخت‌‌وساز جدید نداشته باشد، افزود: درصورتی‌که کمبود عرضه وجود نداشته باشد، باید به سمت سیاست‌های پولی حامی طرف تقاضا رفت.

اسلامی بیدگلی درعین‌حال تاکید کرد: با توجه به کمبود منابع بانک‌ها، تسهیلات باید به شکل اهرمی و مثلا به شکل وام ساخت پرداخت شود تا در کنار نقدینگی سازنده‌ها، تبدیل به منابع مفید شده و درنهایت در اختیار خریداران قرار بگیرد.

 تبعات نگاه سرمایه‌‌ای به ملک

فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن نظر متفاوتی نسبت به سیل نقدینگی به سمت بازار مسکن دارد. او در این مورد گفت: در دیدگاه مسوولان و برخی از فعالان عرصه ساخت‌وساز، بازار مسکن به عنوان ضربه‌گیر اقتصادی لحاظ شده و معتقدند نقدینگی‌های سرگردان باید به سمت بازار مسکن سرازیر شود درحالی که این مورد بسیار نادرست و ناصحیح است.

وی افزود: به‌طورکلی مسکن یک کالای کاملا مصرفی است و نباید به عنوان ضربه‌گیر اقتصاد محسوب شود.

بیضایی با اشاره به اینکه با روانه کردن نقدینگی‌ها به سمت مسکن باعث افزایش قیمت خواهیم شد گفت: نگاه سرمایه‌یی به بازار مسکن صدمات جبران‌ناپذیری به زندگی اجتماعی مردم وارد می‌کند.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: هجوم نقدینگی‌ها به سمت مسکن به‌عنوان کالای اساسی مردم صدمات متعددی ازجمله طلاق و مشکلات روانی را به‌دنبال خواهد داشت.

وی درخصوص تبعات نگاه سرمایه‌یی به مسکن گفت: هنگامی که به مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌یی نگاه شود وجود تورم در بازار آن امری پذیرفته شده تلقی می‌شود که تضمین‌کننده سود ناشی از حضور تقاضاهای سرمایه‌یی است. اما در نگاه به مسکن به عنوان یک کالای مصرفی، تنها سود ناشی از تولید و عرضه مسکن موجه شمرده می‌شود. نگاه سرمایه‌یی نه‌تنها میان مردم پذیرفته‌شده است، بلکه سیاست‌گذاران بخش مسکن هم این نگاه را پذیرفته و در سیاست‌های اعمالی خود برای مقابله با این نگاه کاری نمی‌کنند.

 سوداگران از بازار قهر نمی‌کنند

به گفته منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن تا زمانی که بازار مسکن دارای ارزش‌افزوده باشد و به عنوان یک کالای تجاری لحاظ می‌شود، سرمایه‌گذاری در آن معنا داشته و هدفمند‌است.

غیبی افزود: آیا کسی را می‌شناسید که تخم‌مرغ را برای سرمایه‌گذاری انبار کند؟ بی‌گمان نگه داشت این محصول عایدی و ارزش‌افزوده‌یی برای سرمایه‌گذار خود ندارد. اما مسکن همواره مزیت اقتصادی برای ایرانیان داشته است و از دیرباز پدران و مادران به فرزندان خود توصیه می‌کردند تا نقدینگی‌های مازاد خود را به زمین و ملک تبدیل کنند.

وی با اشاره به اینکه متاسفانه بخشی از سوداگران همواره در کمین آلارم‌های ارسالی از سوی بازار مسکن بوده‌اند گفت: به‌طور مثال در چند سال اخیر به‌واسطه رکود سنگین مسکن بخشی از سوداگران با خرید و انباشت زمین‌های کلنگی به دنبال توطئه‌های جدید در بازار مسکن در سال‌های آتی هستند.

غیبی گفت: نکته قابل‌توجه این است که این صنف به‌هیچ‌عنوان از بازار مسکن به‌واسطه رکود قهر نمی‌کنند یا مسیر خود را تغییر نمی‌دهد. چرا که معتقد است بازار مسکن همچنان سودده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن یادآور شد: به‌هر روی از ابتدای سال جدید نیز دیدیم که بخشی از ساخت‌وسازهای انباشت شده این صنف وارد جامعه مصرفی شده و در بازه کوتاهی سود سرشاری را عاید آنها کرد.  وی گفت: همواره سودهای کلان پشت پرده بازار مسکن بوده و این مورد با کاهش مقطعی سود بازار مسکن به‌واسطه رکود از بین نمی‌رود.

این کارشناس اقتصاد گفت: شاید بازار مسکن به‌صورت مقطعی در پشت پرده اقتصاد قرار بگیرد اما به‌هیچ‌عنوان حذف یا محو نمی‌شود.

وی درنهایت گفت: به‌هرروی عدم مدیریت و کنترل تقاضاهای سوداگرانه و سرمایه‌یی در بخش مسکن تشدید تورم در این بخش را به دنبال دارد. از این رو، جهت بهبود در وضعیت مسکن لازم است به عنوان یک کالای مصرفی به این کالا توجه کرد و سیاست‌هایی متناسب با این نوع نگاه اتخاذ کرد.

 ملک تا چه وقت سرمایه‌ای خواهد بود؟

در همین زمینه حمیدرضا قاضی زاهدی، کارشناس بازار ساخت‌وساز بابیان اینکه ریسک پایین و سود بالای بخش مسکن، سبب شده است تقاضاهای سرمایه‌یی بسیاری به سمت این بخش اقتصاد متمایل شوند. گفت: بررسی شاخص‌های اساسی کیفی مسکن نیز موید این ماجراست.

قاضی زاهدی افزود: بازار مسکن یک بازار خاص بوده و مرز بین مصرفی و سرمایه‌یی بودن آن نامشخص است. چراکه این بازار هم مصرفی و کالای ضروری برای مصرف‌کننده است و هم پشتوانه‌یی برای سرمایه‌گذاری. از این رو، تا زمانی که تقاضای مصرفی در این حوزه دیده می‌شود، سرمایه‌گذاری نیز وجود خواهد داشت.

وی در خصوص منشأ انواع تقاضای مصرفی مسکن گفت: تقاضای نوع اول به‌واسطه تشکیل خانوارهای جدید است. این تقاضا در کشوری همچون ایران که در سال‌های اخیر با جمعیت چشمگیر جوان و در سنین ازدواج روبرو بوده است، از اهمیت بالایی برخوردار است. لازم به ذکر است در سال‌های ۹۰ تا ۹۵ به‌صورت میانگین سالانه شاهد ۷۵۰ هزار ازدواج بوده‌ایم. بنابراین بازار مسکن برای تامین نیاز این خانواده‌ها، باید آمادگی داشته باشد.

زاهدی در خصوص تقاضای نوع دوم نیز گفت: این تقاضا ناشی از نیاز خانوارهایی است که در واحدهایی سکونت دارند که متناسب زندگی آنها نیستند؛ یعنی یا فرسوده و ازکارافتاده‌اند و نیاز به بازسازی جدی دارند یا امکانات اولیه یک واحد مسکونی مانند حمام، سرویس بهداشتی یا آشپزخانه را ندارند. بنابراین بازار مسکن باید نیاز این دسته افراد را نیز تامین کند.

زاهدی در خصوص بخش سوم تقاضا نیز گفت: تقاضای سوم پاسخی برای نیاز طبیعی در بازار مسکن است. جابه‌جایی‌ها و معاملاتی که در بازار مسکن رخ می‌دهد نیاز به واحدهایی دارد که این نقل و مکان‌ها را ممکن سازد.  این کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه سه عامل ذکرشده باعث افزایش میزان مفهوم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌شود گفت: تقاضای نوع اول، بیشترین تاثیر را در بخش سرمایه‌یی مسکن دارد چراکه چشم‌پوشی از مسکن به عنوان یک نیاز اساسی غیرممکن است.

وی درنهایت افزود: تا زمانی که تقاضا مصرفی برای بازار مسکن وجود دارد جنبه سرمایه‌یی مسکن از بین نخواهد رفت. مگر اینکه دولت ورود مطلوبی در این حوزه داشته باشند.

 حذف سیاست‌های سرمایه‌ای

در همین زمینه عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه باید سیاست‌گذاری‌های سرمایه‌یی در بازار مسکن حذف شود گفت: سیاست‌گذاری‌های حوزه مسکن به‌گونه‌یی باید باشد که کسی مسکن یا زمین را به امید گران شدن در سال‌های بعد نخرد. می‌توان گفت با این دیدگاه باید برنامه‌ریزی‌های جدید و راهبردی برای برون‌رفت از مشکلات موجود و خروج آن از رکود ارائه و تدوین کرد.

وی گفت: یکی از راهکارهای حیاتی برای حذف نگاه سرمایه‌یی به بازار مسکن، اخذ مالیات است و انجام این کار برخلاف اظهارنظر بسیاری از کارشناسان برای دولت بسیار سهل و آسان است. به عنوان‌مثال اگر فردی یک واحد آپارتمان به قیمت 100 میلیون تومان بخرد و سال بعد بخواهد همان آپارتمان را بفروشد به قیمت 120 میلیون تومان؛ 20 میلیون تومان سود عایدش خواهد شد. این زمان مناسب‌ترین زمانی است که دولت می‌تواند درصد بالایی از میزان اختلاف قیمت با سال گذشته را به عنوان مالیات از فرد دریافت کند.

آیت‌اللهی گفت: اخذ سود این ملک توسط دولت باعث خواهد شد مالک دیگر نظر مثبتی به انباشت ملک خود نداشته و تصمیم می‌گیرد بودجه‌اش را به این شکل به امید سود افزایش قیمت مسکن در سال‌های بعد سرمایه‌گذاری نکند.

وی گفت: این نگاه باعث یک اتفاق خوش‌آیند در بازار نیز می‌شود. زمانی که سرمایه‌گذار از سود ناشی از انباشت سرمایه خود ناامید شود نقدینگی‌های خود را وارد تولید خواهد کرد. این همان دیدگاهی است که در کشورهای دنیا وجود دارد. با نگاهی به سیاست‌های مسکنی کشورهای دیگر دنیا، می‌بینیم که حتی در حوزه اجاره مسکن، سیاست‌هایی وجود دارد که همگی ناشی از نگاه مصرفی به مسکن است، نه سرمایه‌ای!

این کارشناس بازار مسکن درنهایت گفت: بنابراین پایه و اساس برخی معضلات نگاه نادرست است و تغییر نوع نگاه اقتصاددانان، مسوولان در مجلس و دولت می‌تواند راهگشا باشد.

 بازار مسکن ارزش افزوده خوبی دارد

در همین زمینه پرویز کاکایی، کارشناس بازار اقتصاد بابیان اینکه با تامل در حساب‌های ملی مرکز آمار ایران مشاهده می‌شود که طی دوره ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰ (دوران رونق و پیش از رکود بخش مسکن)، متوسط سهم ارزش‌افزوده (به قیمت ثابت) بخش ساختمان از کل تولید ناخالص داخلی کشور برابر با ۶ درصد بوده است، گفت: با این‌حال در رکود ساختمانی سال‌های 91 تا 95، این بخش رشد منفی 3 تا 16 درصد در سال را پشت سر گذاشت، به‌طوری‌که در سال‌های 91، 92 و 93، ارزش‌افزوده بخش ساختمان سالانه 3 تا 4 درصد -در هرسال- کاهش پیدا کرد.

این آمارها در حالی بیان می‌شود که جزییات آمار بانک مرکزی درباره نرخ رشد اقتصادی سال 96 حاکی است: ارزش‌افزوده بخش «ساختمان»، در سال گذشته 2/ 1 درصد افزایش پیدا کرد. این میزان رشد مثبت، پس از 5 سال رشد منفی پی‌درپی در ارزش‌افزوده بخش «ساختمان»، رقم خورده است.

پرویز کاکایی گفت: البته این میزان در سال 97 با وجود رکود افزایشی بوده است.

وی بابیان اینکه این آمارها دلیل مبرهنی در خصوص اهمیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است گفت: بر این اساس در طی دوران رونق، سال 96 و سال جاری اندازه بالای تقاضای نهایی بخش ساختمان که سهم عمده‌یی از آن مربوط به تشکیل سرمایه است موجب شده که بخش ساختمان از ظرفیت حائز اهمیتی برای تحرک‌آفرینی در اقتصاد برخوردار باشد و یکی از بخش‌های اثرگذار برای خروج رکود صنایع مرتبط باشد.

وی گفت: تا زمانی که مرز بین مصرفی و سرمایه‌یی بازار مسکن نامشخص است، خارج کردن دست‌های سوداگران و منتفعان از این بازار غیرممکن است.

کاکایی با اشاره به اینکه اگر کسانی به دنبال روانه کردن نقدینگی‌های خود در بخش مسکن هستند باید نگاهی به بازار املاک متراژ کوچک و زمین داشته باشند، گفت: بخش زمین به واسطه ارزش افزوده بالا و املاک متراژ پایین به علت تقاضای بیشتر به واسطه قیمت‌های معقول می‌تواند برای سرمایه‌گذاری مطلوب‌تر باشد. هر چند که به علت رکود سنگین خواب این دو حوزه نیز بسیار بالا است.

وی در نهایت گفت: در حال حاضر، ‌رونق و به عبارتی رشد قیمت، در بازارهای ارز و سکه رخ می‌دهد و تا زمانی که این دو بازار شاهد افزایش قیمت‌ها با خریداران آنی باشد، خواب نقدینگی‌ها در بخش مسکن و حتی ساخت و ساز توجیه منطقی برای سوداگران ندارد.