چند پیشنهاد برای اصلاح بازار مسکن

مهدی موذن

کارشناس مسکن

زمزمه‌هایی که از بهمن‌ماه گذشته برای ابلاغ بخشنامه‌های ویژه وزارت راه و شهرسازی به سازمان نظام‌مهندسی آغاز شد، به‌مثابه فریادی بود در گوش دیو خفته بازار مسکن و این فریاد آن قدر بلند بود که خواب این دیو را آشفته کرده و غرش‌کنان به جبران چند سال رخوت و سستی بازار، بلایی بر سر قیمت‌ها آورد که نه‌تنها زوج‌های جوان با تکیه‌ بر صندوق پس‌انداز یکم نتوانند سرپناهی تهیه کنند، بلکه از عهده تامین هزینه ودیعه مسکن نیز برنیایند. بر اساس آمارها در 5سال گذشته شاهد رشد قیمت مسکن حداکثر تا 58درصد بوده است، اما در 5 ماه گذشته تا 50 درصد رشد قیمت داشته‌ایم.

به‌ راستی چه بخشی متولی مدیریت و هدایت بازار مسکن است؟ چرا برنامه‌های تولید مسکن پاسخگوی نیاز مسکن کشور نبوده و اکثر آنها به بوته فراموشی سپرده‌شده‌اند، همه ما با عناوین این برنامه‌ها در دو دهه گذشته آشنا هستیم. مسکن استیجاری – مسکن اجاره به‌شرط تملیک – فروش متری مسکن – مسکن پاک – مسکن پیشگام – مسکن حمایتی – مسکن اجتماعی – مسکن مهر و...، و جالب است تنها برنامه از برنامه‌های فوق که عملیاتی شده و از قِبل آن صدها هزار خانواده و حتی میلیون‌ها خانواده صاحب سرپناه شدند مسکن مهر است که آنها نیز مورد بی‌مهری قرار گرفته است. و یادمان می‌رود که ساکنان آنها مردمان شریف و زحمتکش کشور بوده و جزو دهک‌های 1 تا 4 هستند و خدای ناخواسته ممکن است با شائبه استخفاف دل‌آزرده شوند.

بنابراین باید توجه داشته باشیم به جای اینکه شرایط ساخت‌وساز را تسهیل کنیم تا به اصل توازن در عرضه و تقاضا برسیم، همواره جامعه را بی‌نیاز از تولید مسکن قلمداد کرده و عنوان کرده‌ایم 2 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه داریم، کدام واحدهای خالی، همان‌هایی که:

-بیش از 400هزار میلیارد تومان از سرمایه‌های در گردش صنعت ساختمان را بلعیده و سازندگانش آنها را در آب‌ نمک خوابانده‌اند تا بازار مساعد شود و با گران‌ترین قیمت به بازار عرضه نمایند.

- همان ساختمان‌هایی که اکثر آنها در زمره واحدهای لوکس و گران‌قیمت تلقی می‌شوند و زوج‌های جوان با همه سرمایه خود و استفاده از صندوق پس‌انداز یکم حتی 2 اطاق آنها هم نمی‌توانند، بخرند.

- یا همان واحدهای خالی که چند سال است، تلاش می‌شود تا روانه بازار شوند تا شاید قدری از عطش بازار کاسته شود، اما جدیتی در این کار دیده نشد و حتی بحث برقراری مالیات برای این واحدها که دیگر خالی ماندن آنها اقتصادی نباشد نیز مطرح شد اما به جایی نرسید، به نظر می‌رسد که مالکان آنها از قدرت و مکنت کافی برخوردارند.

 2 راهکار اساسی

و اما برای غلبه بر مشکلات موجود چه باید کرد، ابتدا دو راهکار اساسی را مطرح می‌کنم و سپس سایر موارد ذی‌دخل را عنوان خواهم کرد.

اولا: استقرار مدیران کارآمد و کار آشنا و مجرب و شجاع که مزین به خصلت تعامل به جای تقابل باشند. امروز حوزه مسکن از دو ناحیه آسیب می‌بیند. اول اینکه به جهت وسعت کار، عمده وقت مقام عالی وزارت مصروف بخش وسیع 4 محوره راه (جاده‌یی – ریلی – آبی – هوایی) شده و فرصتی برای بخش مسکن ندارند.

دوم اینکه اینک که لزوما سکان هدایت و سیاست‌گذاری حوزه مسکن به دست سایر مدیران وزارت راه و شهرسازی افتاده، بهتر است ایشان دست از ستیزه‌جویی با سازمان‌های نظام‌مهندسی و نظام کاردانی که دربرگیرنده همه افراد متخصص و دانشگاه دیده صنعت ساختمان است، برداشته و دست آنها را که سال‌هاست دراز کرده‌اند به گرمی بفشارند.

 مسکن تاب تنش بیشتر را ندارد

فرصت آزمون ‌و خطا در سیاست‌های بخش مسکن و نتیجتا بازار مسکن به اتمام رسیده و بازار مسکن تاب تحمل تنش‌های بیشتر از این را ندارد و باید باور کنیم با اتکا صرف به کارشناسان دولتی این مشکل حل نخواهد شد و لازم است، بخشی از درب‌های وزارت راه و شهرسازی را بازکنیم و با ایجاد اتاق فکر اجازه ورود مهندسان جوان و خوش‌فکر کشور که در سایر حوزه‌ها امتحان خود را پس داده‌اند را به داخل اتاق‌هایمان بدهیم و با استفاده از تجربیات و همگرایی فکری و پتانسیل‌های ممتاز کشور نسبت به اصلاح امور در حوزه ساخت‌وساز و ایجاد توازن در عرضه و تقاضا اقدام کرده و سپس سراغ رونق در بازار مسکن برویم، در غیر این صورت رونق‌های این‌گونه صرفا به کام سوداگران مسکن است.

 چند پیشنهاد‌ برای اصلاح بازار مسکن

1- شبکه بانکی – از وقتی‌که عمده بانک‌های کشور در فکر سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز افتادند، می‌توان گفت بنگاهداری بانک‌ها آغاز شده و پس‌ از آن بیشتر در قالب بنگاه اقتصادی ظاهر شدند و از این‌رو پس ‌از آن دو اتفاق متصور است.

اول اینکه بخشی از منابع مالی آنها جذب پروژه‌های ویژه می‌شود که تعدادی از این پروژه‌ها موجب رونق شهر ما نمی‌شود برای نمونه شهر مالامال از مال‌هایی شده است که خوشبختانه هم‌اکنون تعدادی از آنها نیمه‌کاره رها شده‌اند.

و دوم اینکه سیاست‌های تخصیص تسهیلات در حوزه ساخت‌وساز تحت‌الشعاع ویژگی‌های حاکم بر این بنگاه‌ها قرار گرفته و امروز اگر کسی بخواهد از تسهیلات بانکی استفاده کند باید کلی بررسی نماید که از چه نوع تسهیلاتی باید استفاده کند، تسهیلاتی از قبیل: خانه اولی‌ها – بافت‌های فرسوده – زوجین – سپرده ممتاز – اوراق حق تقدم تسهیلات – صندوق پس‌انداز یکم و غیره... .

2- مبالغ وام‌های تخصیصی – بر اساس یک نوع فرمول متداول به افرادی که در تهران خرید مسکن کنند 80میلیون تومان وام می‌دهند و در مراکز استان‌ها و شهرهای با بیش از 200هزار نفر جمعیت 60میلیون تومان تخصیص‌یافته و شهرهای کمتر از 200هزار نفر جمعیت مشمول 40میلیون تومان وام می‌شوند. چنانچه در این برنامه کندوکاوی کنیم به این نتیجه می‌رسیم افرادی که در شهرهایی مانند بوئین‌زهرا در استان قزوین – تفرش در استان مرکزی و سرخه در استان سمنان با جمعیت میانگین هر یک حدود 20 الی 25هزار نفر بخواهند، وام بگیرند 40میلیون تومان به آنها داده می‌شود و چنانچه کسی در تهران بخواهد وام بگیرد 80 میلیون تومان تعلق می‌گیرد. حال همه می‌دانیم 60مترمربع آپارتمان در شهرهای اشاره شده حداکثر 60میلیون تومان ارزش دارد لیکن همان 60 مترمربع در نقاط متوسط تهران بیش از 300 میلیون تومان ارزش دارد. در نتیجه کسی که در چنین شهرهایی خرید مسکن کند حدود 70 درصد قیمت ملک را تسهیلات می‌گیرد و کسی که در تهران خرید می‌کند کمتر از 25 درصد قیمت ملک را تسهیلات دریافت خواهد کرد.

اینک این برنامه چقدر اصولی است، قابل بررسی است و آیا این برنامه موجب گران شدن ملک در شهرهای کوچک نخواهد شد و آیا از دلایل عدم استقبال از چنین وامی در تهران همین موضوع نیست، در واقع اگر جوانی بخواهد 80میلیون تومان وام بگیرد باید 220میلیون تومان آورده داشته باشد و شاید 95درصد جوانان ما چنین امکان مالی ندارند.

3- بافت‌های فرسوده – از سال‌ها قبل بافت‌های فرسوده پاشنه آشیل حوزه ساخت و ساز تلقی شده به نحوی که طرح‌های ارائه شده در این زمینه نیز فرسوده شده‌اند، بیش از 80 هزار هکتار از ساخت و ساز‌های شهری دچار بافت فرسوده هستند و 10 سال پیش مقرر شد سالانه 10درصد از این بافت‌ها نوسازی شوند که اگر شده بود هم‌اکنون 100درصد آنها بازسازی شده بودند، واقعا چرا نشده است. آیا کسانی که این برنامه را پیش‌بینی کردند اشرافی به پتانسیل‌های موجود و ظرفیت ساخت و ساز نداشتند، یا مدیرانی که مسوول اجرا و پیاده کرد طرح بودند توانمند نبوده یا شایستگی احراز آن مدیریت را نداشته‌اند و نتیجه اینکه هم‌اکنون حدود 10درصد کل بافت‌های فرسوده احیا شده یعنی سالانه و به صورت میانگین یک‌درصد بازسازی شده است.

چه کسی پاسخگوی این سوء‌مدیریت یا سوء‌برنامه‌ریزی است و کسانی که با بی‌توجهی از کنار این پروژه عبور می‌کنند یا مقاومت ساختمان‌های بافت فرسوده را نمی‌دانند یا با قدرت تخریب زلزله با حدود 7 ریشتر آشنا نیستند و نتیجتا بافت‌های فرسوده یکی از ناکارآمد‌ترین پروژه‌های حوزه وزارت راه و شهرسازی بوده و امروز یکی از دغدغه‌های اصلی دولت محترم شده به نحوی که ریاست محترم جمهوری نگرانی خود را از عدم توجه کافی به آن ابراز کرده و اخیرا نیز مهندس ترکان با حکم ریاست‌جمهوری مسوول ساماندهی به این بخش شده‌اند. اما جناب مهندس ترکان باید بدانند که مشکل اصلی این پروژه عدم توجه به فرهنگ‌سازی برای ساکنان بافت‌های فرسوده و ترغیب آنها به نوسازی است که کماکان مغفول واقع شده و مکررا شاهد مصاحبه‌های گوناگون مسوولان در کانال‌های مختلف تلویزیون هستیم که در گذشته نیز وجود داشته و به نظر می‌رسد آنچنان که لازم است کارساز نباشد.

4- توصیه می‌شود به آمارهای موجود در زمینه مسکن تولید شده و خانواده‌های موجود کشور و تعداد خانه‌های خالی دل خوش نکنیم، یادمان باشد که حداقل 25درصد خانواده‌ها مستاجر هستند و اگر قرار بود نصیبی از خانه‌های خالی موجود ببرند تا به حال برده بودند. از این‌رو، تولید مسکن به خصوص با هدف قرار دادن جامعه هدف که اقشار ضعیف جامعه هستند باید در سرلوحه امور مربوطه باشد. البته طرح‌هایی که قابلیت اجرا داشته باشند، نه طرح‌هایی مانند مسکن اجتماعی که سال‌هاست روی کاغذ جا خوش کرده است.

5- اهتمام جدی در اتمام زیرساخت‌ها و عملیات اجرایی باقیمانده پروژه‌های مسکن مهر که می‌تواند بسیاری از خانواده‌های نیازمند را صاحب مسکن کند.

مشاهده می‌شود، خانه‌های اضافی ساخته شده در مسکن مهر به عنوان یک معضل عنوان می‌شود، به نظر اینجانب بهتر است آنها را یک فرصت بدانیم و با اعمال مدیریت صحیح آنها را با شرایط قدری سهل‌تر به نیازمندانی که آرزوی داشتن آنها را دارند، واگذار کنیم.

6- در صورتی که برای مسوولان امر احراز شود عملکرد بعضی از مدیران ضعیف بوده و مانع پیشبرد طرح‌ها و پروژه‌های اجرایی است. بهتر است از هرگونه تعارفات با ایشان اعراض کرده و نسبت به تغییر آنها اقدام شود به نحوی که متضمن سلامت جان و حفظ سرمایه‌های مردم در حوزه مسکن باشد.

7- همراهی و مساعدت با مدیران مربوط در حوزه ذی‌ربط تا نسبت به ساماندهی بیشتر مشاوران املاک اقدام شود و با مشاورانی که تخلف کرده یا فاقد مجوز هستند یا نسبت به تشویش بازار اقدام می‌کنند برخورد جدی به عمل بیاید.

8- پیشگیری از مصاحبه افرادی که در قالب کارشناس مسکن یا مسوول ظاهر می‌شوند، لیکن در واقع دغدغه هدایت بازار به سمتی را دارند که بتوانند خانه‌های خالی خودشان را به بالاترین قیمت بفروشند و تلاش آنها بی‌شباهت به سوداگری نیست.