افت فشار معاملات ملک با افزایش قیمت‌ها

گروه راه و شهرسازی|

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات مسکن تهران در تیرماه حاکی از آن است که متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به 6.97 میلیون تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 54.2درصد افزایش نشان می‌دهد.

تعداد معاملات انجام شده طی این ماه 13.5هزار فقره بود که نسبت به تیر ماه سال ۱۳۹۶ معادل ۷ درصد کاهش دارد. همچنین بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم 43.8درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

به گزارش «تعادل» با کاهش نرخ سود بانکی در تابستان سال گذشته، بازار مسکن که رقیب بلافصل بازار پول به شمار می‌رود، از لاک رکود 4 ساله خود بیرون آمد و برای رونق گرفتن خیز برداشت. این روند صعودی اما در فصل زمستان به ویژه در بهمن ماه، در اثر التهاب نرخ ارز، از مسیر رشد ملایم قیمت خارج شد و همزمان به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در برابر افزایش بعضا سرسام آور قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان، تعداد معاملات به‌طور معناداری نسبت به ماه قبل از آن، در شرایطی که بازار ماه‌های پایانی سال، همواره داغ بوده است، کاهش یافت.

این روند کاهشی در فروردین 97 نیز تجربه شد به گونه‌یی که تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران به 5 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 59 و 6.3 درصد کاهش نشان داد. در اردیبهشت ماه اما با ثبت بیش از 19 هزار مورد معامله مسکن در تهران، روند معاملات ملک دوباره به مدار صعودی بازگشت و این بازار توانست در شرایطی که راه‌های ورود نقدینگی به بازارهای ارز و طلا به دلیل اعمال برخی سیاست‌های مقطعی دولت مسدود شده بود و بازار پول هم از جذابیت افتاده بود، بخشی از نقدینگی سرگردان را جذب کند. در ماه‌های خرداد و تیر اما بار دیگر، ‌به دلیل بروز بی‌ثباتی در برخی بازارها و فضای کلی اقتصاد و در پی آن افزایش انتظارات تورمی، قیمت‌های ملک رشد شدیدی را تجربه کرد و منجر به کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی شد.

بر اساس این گزارش، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در هر یک از ماه‌های خرداد و تیر 500 هزار تومان (در مجموع یک میلیون تومان) افزایش یافت. از همین رو، کارشناسان در ماه‌های گذشته نسبت به ادامه این شرایط هشدار داده و گفته بودند که رشد شدید قیمت‌ها موجب توقف روند صعودی معاملات می‌شود و در ادامه مسیر می‌تواند به رکود در بازار مسکن ختم شود.

 متوسط قیمت در مرز 7 میلیون تومان

به گزارش بانک مرکزی، تحولات بازار مسکن تهران تا پایان تیرماه نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع مسکن با رشد 7.1درصدی نسبت به خردادماه به ۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بالغ شد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 7.1 و 54.2درصد افزایش نشان می‌دهد و تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 13.5 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9.2 و ۷ درصد کاهش داشته است.

 افزایش تقاضا برای بناهای بالای 15 سال

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در تیرماه سال ۱۳۹۷ حاکی از آن است که از مجموع ۱۳هزار و ۵۱۴ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم 43.8درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با تیر ماه سال قبل 2.4واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

 منطقه 5 پیشتاز در جذب متقاضی

بر اساس این گزارش، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه سال ۱۳۹۷ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم 13.2درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است.

همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم‌های 9.0 و 7.9درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 71درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در تیر ماه سال جاری مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۱۱، ۷، ۸، ۱۵، ۱، ۱۴، ۱۰، ۲، ۴، ۵) بوده و ۱۲ منطقه باقی مانده 29 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

 رشد 55.2درصد قیمت در منطقه یک

در تیر ماه سال ۱۳۹۷، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 6.97 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل 7.1درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل نیز 54.2 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۵ (معادل 71.8 درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه ۱۲ (معادل 14.8درصد) تعلق دارد.

در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 15.11 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 3.1 میلیون تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 55.2 و 36.5درصد افزایش نشان می‌دهند.

 ارزان‌ترین‌ها و کوچک‌ترین‌ها در صدر

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در تیر ماه سال ۱۳۹۷ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «۳ تا 3.5» میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم 7.5درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی «3.5 تا ۴» و «۴ تا 4.5» میلیون تومان به ترتیب با سهم‌های ۷ و 6.5 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌یی بوده است که 57.5درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (6.97 میلیون تومان) معامله شده‌اند. در همین حال، در تیر ماه سال ۱۳۹۷ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر‌حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش «۲۰۰ تا ۳۰۰» میلیون تومان با اختصاص سهم 16.8درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش «۱۰۰ تا ۲۰۰» و «۳۰۰ تا ۴۰۰» میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم‌های 15.9 و 10.6درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 53.6 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان اختصاص داشته است.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در تیر ماه ۱۳۹۷ نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «۶۰ تا ۷۰» متر مربع معادل 15.1درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «۵۰ تا ۶۰» و «۷۰ تا ۸۰» متر مربع به ترتیب با سهم‌های 14.9 و 12.3درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، 55.2درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.