تردید درباره بازگشت رونق به بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

سه روز از ارائه بسته جدید ارزی بانک مرکزی می‌گذرد و نگاه اغلب کارشناسان بخش مسکن به تاثیر اجرای بندهای این بسته بر مولفه های بازار مسکن مثبت است.

 بازار مسکن از اردیبهشت‌ماه سال‌جاری شاهد جهش چشمگیر قیمت‌ها بود و روند صعودی قیمت‌ها در ماه‌های خرداد، تیر و مرداد موجب کاهش حجم معاملات شد. با افزایش قیمت‌ها و افت قراردادهای خرید و فروش، رونق بازار مسکن که از نیمه دوم سال گذشته آغاز شده بود تحت‌الشعاع قرار گرفت و حجم معاملات که در اردیبهشت ماه به بیش از 19 هزار رسیده بود در تیر ماه به 13.5 هزار کاهش یافت و در این میان قیمت هر مترمربع که در دومین ماه سال 5 میلیون و 980 هزار تومان بود در نخستین ماه فصل تابستان از 6 میلیون و 970 هزار تومان گذشت.

کارشناسان، رشد افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار مسکن را ناشی از بازار نامتعادل ارز و طلا می‌دانستند بازاری که طی سه چهارماه اخیر قیمت ها در آن به‌صورت لحظه‌ای تغییر می‌کرد و همین عدم ثبات در نرخ ارز و طلا، بر بازار مسکن تاثیرگذاشته بود.

اما به‌نظر می‌رسد با اجرای مفاد بسته ارزی جدید شاهد تحولاتی در بازار مسکن باشیم، زیرا بازار ارز و طلا در همان ساعات اولیه انتشار این بسته شاهد تحولات مثبتی بود و قیمت‌ها به‌شدت کاهش یافت. بنابراین انتظار می‌رود که ادامه وضعیت موجود و ارائه مجوز فروش و همچنین افت ارزش ارز، شاهد فروش ارز و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن باشیم.

اگرچه دراین میان برخی کارشناسان معتقدند بسته ارزی جدید، قدرت کنترل و ساماندهی بازار ارز را هم ندارد و برهمین اساس نمی‌توان به آثار مثبت آن بر بازار ارز و به‌تبع آن بر بازار مسکن امیدوار بود.

عباس اکبرپور،‌ استاد دانشگاه درباره وضعیت بازار مسکن در ماه های آتی به تعادل می گوید: طی ماه های اخیر رکود بر بازار مسکن حاکم شد، زیرا قیمت‌ها افزایش چشمگیری داشت و همین جهش قیمت موجب شد که قدرت خرید خریداران بالقوه کاهش یابد و به‌تبع آن حجم معاملات هم افت کند.  اکبرپور می افزاید: با وجود رکود مسکن طی ماه‌های اخیر اما با توجه به تمهیدات دولت و ارائه بسته جدید ارزی پیش‌بینی می‌شود که رونق به بازار مسکن بازگردد و پول‌های سرگردان به سمت بازار مسکن حرکت کند.

او ادامه می دهد: براساس مفاد این بسته ارزی جدید، خرید و فروش ارز در صرافی‌ها مجاز شده است. بر همین اساس فروشندگان ارز به راحتی می‌توانند سرمایه ارزی خود را به فروش برسانند.

به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن،‌ بازارها از همان ساعات اولیه انتشار مفاد این بسته ارزی به آن واکنش مثبت نشان داد و قیمت ارز و طلا کاهش یافت و افرادی که طی ماه‌های گذشته ارز ذخیره کرده‌اند با توجه به کاهش قیمت‌ها درصدد فروش ذخایر ارزی خود هستند.

اکبرپور اظهار می‌کند: سرمایه های ناشی از فروش طلا و ارز در بازار یا در بانک ها ذخیره می‌شود که این موضوع به سیاست دولت در تعیین نرخ بهره دارد یا درصورت ثبات بهره یا کاهش آن این سرمایه‌ها به سمت خرید واحدهای مسکونی، اداری و تجاری سوق می یابد.

او بیان می‌کند: البته خرید واحدهای مسکونی، تجاری و اداری بیشتر توسط خریداران بالقوه انجام می شود و بیشتر افرادی که صاحب پول‌های سرگردان شده‌اند مجدد به فعالیت های ساخت‌و‌ساز می پردازند.

این استاد دانشگاه با اشاره به کاهش ساخت‌و‌ساز در یک‌سال گذشته می گوید: حجم فعالیت‌های ساختمانی در این مدت، نصف شده است و همین موضوع موجب شده که بازار عرضه تحت‌الشعاع قرار بگیرد و تنوع کاهش یافته و قیمت ملک افزایش یابد.

اکبرپور اضافه می کند: انتظار می‌رود با ارائه بسته ارزی و کاهش نرخ ارز شاهد حرکت سرمایه‌های سرگردان به سمت بازار مسکن برای خرید و فروش و همچنین ساخت‌و‌ساز باشیم که در نتیجه رونق مسکن را هم به‌همراه دارد یعنی رکود مسکن طی ماه‌های آینده به پایان می‌رسد.

او ادامه می دهد: پس از یکی، دو ماه و ایجاد ثبات دربازار شاهد هجوم خریداران مسکن خواهیم بود و در مهر و آبان ماه سالجاری رونق بازار مسکن آغاز می شود. این کارشناس ارشد بخش مسکن بااشاره به اینکه در دوران رکود به سرمی بریم،‌ می‌گوید: از اردیبهشت ماه رکود دوباره مسکن رقم خورد و علت آن هم افزایش قیمت مسکن بود، در این میان با توجه به اینکه بازه خرید ارز و طلا بیشتر از مسکن است و مالیات و عوارضی هم به آن تعلق نمی‌گیرد بسیاری از افراد طی ماه‌های گذشته سرمایه های خود را از بانک‌ها خارج کرده و اقدام به خرید ارز و طلا کردند.

اکبرپور معتقد است: تا زمانی که بازار ارز و طلا به تعادل نرسد و قیمت‌ها تعدیل نشود و فروش ارز و دلار درصرافی‌ها رونق نگیرد شاهد اتفاق مثبتی در بازار مسکن نخواهیم بود.

او تصریح می‌کند: کاهش قیمت در نرخ ارز و طلا به‌طور قطع در قیمت مسکن هم اثرگذار خواهد بود البته رکود بازار مسکن طی یکی، دو ماه آینده ادامه دارد تا اینکه قیمت ها در بازار ارز و طلا به ثبات برسد.

این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه در نیمه دوم سال‌جاری شاهد رونق بازار مسکن خواهیم بود، می‌گوید: با ثبات قیمت ها در بازار ارز و طلا یا قیمت‌ها دربازار مسکن کاهش می‌یابد یا تثبیت می شود ضمن اینکه ناگفته نماند که افزایش قیمت مسکن طی ماه های اخیر به‌مراتب کمتر از ارز و طلا بود.

 تعمیق رکود در بازارمسکن

درحالی که عباس اکبرپور، استاد دانشگاه به اثرات مثبت اجرای بسته ارزی بر بازار مسکن امیدوار است، فرهاد بیضایی  مدیر گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت به ابهامات موجود در مفاد بسته ارزی اشاره می‌کند.

او معتقد است تاثیر این بسته حتی در بازار ارز هم با اما و اگرهایی روبه‌روست برهمین اساس نمی‌توان به تاثیر آن بر بازار مسکن دل‌خوش کرد.

بیضایی در گفت‌و‌گو با «تعادل» می‌افزاید: هر چقدر به شهریور ماه نزدیک می‌شویم، فشار تقاضا در بازار مسکن کاهش می یابد و بر همین اساس شاهد کاهش شدت افزایش قیمت دراین بازار نسبت به ماه‌های گذشته خواهیم بود البته این به‌معنای توقف روند صعودی قیمت مسکن نیست بلکه از شدت افزایش قیمت‌ها کاسته می شود.

او ادامه می‌دهد: درحال حاضر دولت تجربه خوبی در بازار مسکن کسب کرده که می‌تواند برای سال‌های آینده مورد استفاده قرار دهد و آن هم این است که اگر دولت می‌خواهد بخش تقاضا را تحریک کند، از تولید حمایت کند یا باید سیاست‌های کنترل بازار را به دست بگیرد.

به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن،‌ دولت طی 5 سال گذشته سیاست تحریک تقاضا را در اولویت قرار داده است درحالی که در دولت نهم و دهم به این نتیجه رسیده بودیم که مهم‌تر از سیاست‌های حمایت از طرف عرضه یا تقاضا، کنترل بازار مسکن و اجرای سیاست های تنظیمی است.

بیضایی اضافه می‌کند: برای بهبود شرایط بازار مسکن دولت باید از سیاست‌های تنظیمی و ابزارهای این سیاست را برای کنترل بازار مسکن بهره  ببرد.

مدیر گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره بسته جدید ارزی تصریح می‌کند: ابهامات بسیاری درباره بسته جدید ارزی وجود دارد که اثرگذاربودن آن را با اما و اگرهایی روبه‌رو می کند.

بیضایی ادامه می‌دهد: قیمت گذاری، کشف قیمت و نقش صرافی‌ها و ... معلوم نیست، درواقع اگرچه نقش مشاوران املاک به‌عنوان واسطه‌های مدیریتی در بازار مسکن تعریف شده است نقش صرافی‌ها به‌عنوان واسطه‌های مالکیتی تثبیت شده است و در این بسته ارزی نقش و جایگاه آن‌ها به‌درستی مشخص نیست. او بیان می‌کند: با توجه به شرایط موجود رونق بازار را طی ماه های آینده نمی‌توان پیش‌بینی کرد البته اگر رونق اقتصادی به کشور بازگردد شاید بتوان به رونق مسکن امیدواربود.