نحوه اثرپذیری ملک از نوسان ارز

امید علیجانی

کارشناس مسکن

در نیمه دوم 96، بازار مسکن تهران وارد دوران رونق شد و حجم معاملات در سال 96 نسبت به سنوات گذشته موسوم به دوران رکود، رشد 11 درصدی داشته و با معاملات ثبت‌شده در اردیبهشت 97، اوج این دوران رقم خورد و اثر بازار مسکن تهران بافاصله زمانی سه تا شش‌ماهه به شهرهای دیگر نیز منتقل شد و در بسیاری از شهرها بازار مسکن به تحرک افتاد؛ حجم صدور پروانه‌ها افزایش یافت و بسیاری از پروژه‌های ناتمام در این مدت شروع به تکمیل کردند. اما با افزایش حباب گونه قیمت که تنها ناشی از تغییر در هزینه‌های ساخت نبوده و بخشی از آن به دلیل شرایط اقتصادی و نوسانات ارزی است، رشد معاملات در دو ماه خرداد و تیر 97 روند کاهشی داشته و بسیاری از خریداران و فروشندگان حاضر در این بازار دچار تردید و از معاملات خارج‌شده‌اند.

به‌طوری‌که تعداد معاملات مسکن در تیرماه97 نسبت به ماه قبل حدود 9.22 درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل، حدود 7 درصد کاهش داشته است.

 نزول تعداد معاملات مسکن در تیرماه همچون روند دو سال گذشته اتفاق افتاده است و بر اساس تحلیل الگوهای تعداد معاملات و قیمت، این نزول نسبت به ماه‌های قبل، پیش‌بینی می‌شد. اما کاهش نسبت معاملات به مدت مشابه سال قبل در حالی‌که با شروع دوران رونق انتظار می‌رفت روند همچنان افزایشی باشد، نشان از تأثیر افزایش قیمت مسکنِ ناشی از عوامل درون و بیرون صنعت و جذابیت سرمایه‌گذاری بازارهای موازی به عنوان عوامل بازدارنده بر رونق بازار مسکن دارد. در این شرایط، بازار مسکن در دو بعد از نوسانات ارزی اثر می‌پذیرد.

بعد اول تأثیر بنیادی است، به‌طوری‌که با رشد قیمت ارز، نهاده‌های تولید گران‌تر شده و به‌تبع آن افزایش قیمت رخ می‌دهد. به این نکته باید توجه کرد که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تیر 96 نسبت به تیر 93، تنها حدود 16 درصد افزایش قیمت داشته است، این در حالی است که طی این مدت هزینه‌های ساخت و اخذ مجوزات در حال افزایش بوده است. از این رو، بسیاری از پروژه‌ها فاقد توجیه‌پذیری اقتصادی می‌شدند و همان‌طور که در آمارها نیز مشخص است، طی این مدت حجم اخذ پروانه‌های ساختمانی روند کاهشی داشته است.

از این رو، وقتی افزایش قیمت در نیمه دوم 96 با رونق در این بازار همراه شد، نگاه انتظاری بخش عرضه و سوداگران این بازار که طی سال‌های قبل سود لازم را از این بازار کسب نکرده بودند، موجب تشدید نرخ رشد و انفجار قیمت شد.

دوم بعد روانی موضوع است. به‌عبارت‌دیگر، با افزایش قیمت ارز یا رشد بازارهای دیگر همچون سکه، انتظار افزایش قیمت در این بازار نیز به وجود آمده و با سوداگری و سفته‌بازی، نرخ رشد قیمت مسکن تشدید شده و امروز به بیش از 50 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رسیده است. این موضوع درباره قیمت زمین که سهم زیادی در سبد هزینه‌های واحد مسکونی دارد، نیز صدق می‌کند. موضوع رشد قیمت ارز به عنوان یک عامل مهم بر افزایش قیمت مسکن محسوب شده و کاهش تقاضای بخش مصرفی را به همراه داشته است. چرا که رشد قیمت مسکن متناسب با افزایش قدرت خرید مشتریان و متقاضیان نبوده و عملا موجب کاهش کارایی وام‌های مسکن نیز شده است، به‌طوری‌ که سهم خانه اولی‌ها از معاملات مسکن در شهری همچون تهران به‌طور محسوسی کاهش داشته و درصدی از خریداران مصرفی دیگر که به دنبال تغییر منزل خود بوده‌اند نیز به همین دلیل از بازار خارج شدند.

در این دوران انتظار می‌رود، سهم بخش سرمایه‌ای افزایش پیدا کند اما به‌دلیل سوددهی بالاتر بازارهای دیگر همچون سکه و ارز در بازه کوتاه‌مدت، موجب خروج سوداگران و بخش سرمایه‌ای از این بازار شده و کاهش تعداد معاملات را به همراه داشته است.

نوسانات کنونی بازار ارز موقتی خواهد بود اما می‌تواند برای صنعت ساختمان که یکی از محرک‌های اصلی اقتصادی کشور است، آسیب محسوب شود، چرا که موجب سرگردانی فعالان بازار مسکن هم در بخش عرضه و هم تقاضا می‌شود. بنابراین تلاش دولت برای جلوگیری از این التهابات متمرکزشده و در این راستا اقداماتی نیز انجام‌شده است، باید توجه کرد اگر سیاست‌های دولت طوری اجرا شود که رشد قیمت مسکن از نرخ سود بانکی کمتر شود، در آن صورت، بخش سرمایه‌گذار از بازار خارج می‌شود. رونق بازار مسکن مستلزم حضور و موازنه بین دو گروه مصرفی و سرمایه‌گذار است. تحرک بازار مسکن باعث فعالیت بسیاری از صنایع مستقیم و غیرمستقیم وابسته به مسکن خواهد شد. از این رو، قوانین باید طوری تنظیم شود که بتواند حامی انبوه‌سازان مسکن به عنوان بازوی اجرایی دولت باشد.

آینده بازار مسکن به سیاست‌های اتخاذی دولت و همچنین وضعیت بازارهای موازی بسیار وابسته است. بنابراین سناریوهای مختلفی برای کلان بازار مسکن امکان‌پذیر است. اما با اجرای صحیح بسته ارزی بانک مرکزی و گام‌های بعدی آن و همچنین تصویب لایحه مالیاتی بخش ساختمان و اجرای درست آن، می‌توانیم شاهد ادامه دوران رونق بازار مسکن باشیم.