سیاست اقتصاد مسکن در دوره تحریم؟

سید منصور غیبی

کارشناس اقتصاد مسکن

ﻣﻄﺎﻟﻌﺎتی ﮐﻪ ﺑﺮای ﺑﺮرسی ﻣﻨﺸﺄ ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی قیمت ﻣﺴﮑﻦ انجام پذیرفته، نشان از تایید تاثیر شاخص‌های کلان اقتصادی و انحرافات نقدینگی در بخش تولید و اقتصاد و نیز عناصر مالی از جمله ارز و طلا و نوسانات قیمت نفت و بازار سرمایه و بورس، بر این نوسانات قیمت دارد.

در ایران عمده‌ترین مسیر اﺛﺮﮔﺬاری سیاست ﻣﺎلی در حوزه اقتصادی از طریق ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی درآﻣﺪﻫﺎی نفتی روی می‌دﻫﺪ. ﺑﻪ ﻋﺒﺎرت روﺷﻦﺗﺮ، ﺑﺎ ایجاد ﺷﻮک نفتی و ورود این درآﻣﺪﻫﺎ در ﺑﻮدﺟﻪ عمومی، ﺗﻘﺎﺿﺎی ﮐﻞ و درآﻣﺪ حقیقی افزایش می‌یابد. ﺑﻪ این ترتیب، ﺷﻮک نفتی ﻣﺜﺒﺖ از طریق اﺛﺮ درآﻣﺪی و در ﮐﻨﺎر آن ﻓﺸﺎر در ﺟﻬﺖ افزایش  قیمت ﮐﺎﻻﻫﺎی غیرﻣﺒﺎدﻟﻪای می‌ﺗﻮاﻧﺪ ﺑﺎﻋﺚ افزایش قیمت ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻮد. به نحوی که در صورت کاهش قیمت نفت این معادله معکوس عمل می‌کند و با کاهش درآمد دولت که عمدتا وابسته به نفت و فرآورده‌های آن است، سرمایه دولتی کاهش و رونق اقتصادی در بخش‌های مختلف اقتصادی از جمله بخش مسکن با رکود مواجه می‌شود.

در نتیجه ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﺗﮑﺎی اﻗﺘﺼﺎد ایران ﺑﻪ ﺻﺎدرات ﻧﻔﺖ، ﺗﺤﻮﻻت ﺑﺎزار جهانی ﻧﻔﺖ ﺑﻪﻋﻨﻮان یکی از دلایل اصلی ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی اﻗﺘﺼﺎدی در ﮐﺸﻮر ﺑﻮده اﺳﺖ ﮐﻪ آﺛﺎر ﺧﻮد را از ﻃﺮیق ﺑﺨﺶ مالی ﺑﺮﺟﺎی می‌ﮔﺬارد. از این رو، در دورهﻫﺎی افزایش درآﻣﺪﻫﺎی ارزی ﺣﺎﺻﻞ از ﺻﺎدرات ﻧﻔﺖ ﺧﺎم و اﻧﺘﻘﺎل آن ﺑﻪ اﻗﺘﺼﺎد ﮐﻪ از طریق ﺑﺨﺶ ﻣﺎلی ﺑﻪ ﺻﻮرت مستقیم ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ اﻓﺰایش درآﻣﺪ در ﮐﻮﺗﺎه‌ﻣﺪت می‌ﺷﻮد که نتیجه میان‌مدت آن اﻓﺰایش قیمت حقیقی ﻣﺴﮑﻦ یا در صورت کاهش درآمدهای ارزی، منجر به کاهش قیمت مسکن و رکود معاملاتی در این حوزه اقتصادی خواهد شد.

از این رو، آﻧﭽﻪ ﻛﻪ ﺗﺤﻮﻻت ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ را ﻣﺘﻔﺎوت از ﺗﺤﻮﻻت ﺳﺎﻳﺮ بخش‌‌های اﻗﺘﺼﺎدی می‌کند و ﻣﻮﺟﺐ ﺷـﻜﻞ گرفتن اﻟﮕﻮی ﻣﺘﻔﺎوت ﺗﻐﻴﻴﺮ قیمت می‌شود، ﺗﻘﺎﺿﺎی ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ‌ای ﻣﺴﻜﻦ است که می‌طلبد سیاستگذاران بخش مسکن با توجه به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، مانع روند سوداگری در این بخش شوند.

هم‌اکنون دولت خواه یا ناخواه اشتیاقی به تزریق سرمایه به بخش مسکن ندارد و با نگرشی مبتنی بر جلوگیری از تورم، این بخش اقتصادی را به حالت سکون تعریف کرده است و تنها با امید به تحرک بازار مسکن با بسته‌های حمایتی در قالب تسهیلات بانکی چشم انتظار تحرک بازار و خروج غیر تورمی از رکود است که در عمل و به تنهایی نمی‌تواند تحرک مد نظر را در این حوزه را تامین کند.

همانطور که در نقشه‌راه رکودزدایی از اقتصاد منعکس است، بخش مسکن به عنوان عامل پیشران و محرک سایر بخش‌های اقتصادی معرفی شده است، در بسته سیاستی جدید نیز این رتبه همچنان برای مسکن محفوظ گذاشته شده و تیم اقتصادی دولت با این اعتقاد که بخش مسکن نقش محرک رشد اقتصادی را دارد و هرگونه تحرک در آن زمینه‌ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخش‌های وابسته خواهد شد، اقدامات اجرایی و توان مالی برای برقراری رونق اولیه در این بخش را صرفا در خط حفظ تورم و تعریف رکود تا زمانی که صنایع پیشرو در بخش‌های اقتصادی پایه از جمله نفت و پتروشیمی و معادن و فلزات با ورود ارز‌های ناشی از رفع تحریم به کشور و رونق نسبی حوزه‌های اقتصادی مزبور و سرریز سرمایه مازاد به بخش مسکن متمرکز کرده است.

این استراتژی برای دولت دو اهمیت داشت . اهمیت اول رونق اقتصاد از جمله اقتصاد مسکن با اجرای برجام و عملیاتی شدن دیدگاه دولت مبنی بر اینکه توافقات برجام از جمله مهم‌ترین دلایل رونق اقتصادی می‌توانست باشد و اهمیت دوم اینکه با شکوفایی اقتصاد و گردش پول و سرمایه ریالی و ارزی در کشور، افزایش و جهش قیمت در حوزه مسکن با ورود سرمایه‌گذاران به این حوزه اقتصادی قابل توجیه بوده و در راستای سیاست‌های رونق بخشی به اقتصاد کشور قلمداد خواهد شد که فعلا اینچنین نشده و دولت با چالش مهمی در این حوزه اقتصادی روبه‌روست و نظام تحریم‌ها و محدودیت‌های مالی و جذب سرمایه‌های بین‌المللی با  محدودیت‌ها و موانع موثری روبه‌روست.

اما آنچه مهم است بحث سرمایه‌های دولتی و سرمایه‌های سرگردان و برنامه‌ریزی نشده مردم در دوره‌های تحریم و خروج از انضباط مالی آنان و ورود به بخش مسکن و فراهم شدن بازار سوداگری در این حوزه است که می‌تواند تبعات منفی ناشی از تلقی تجاری بودن مسکن به عنوان کالای اقتصادی و نه مصرفی در جامعه را در پی داشته باشد . کمااینکه تجربه بازار مسکن ثابت کرده است که بازوهای دولتی گاهی اشتیاقشان برای ورود به بازار مسکن بیش از سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و حقیقی بوده و این فرآیند می‌تواند منجر به انباشت و احتکار ملک و املاک به دست خود دوایر دولتی شود که در میان مدت موجب خروج مسکن از ریل قیمت واقعی شده و موجبات افزایش کاذب قیمت نیز می‌شود.

از این رو، در صورتی که دولت بتواند مسکن را از یک کالای تجاری و سرمایه‌ای خارج کرده و به عنوان یک کالای مصرفی به دست متقاضیان واقعی برساند، بازار سوداگری در این بخش از بین رفته و سرمایه‌های بخش خصوصی و حتی دولتی به جای خرید و احتکار ملک و مسکن به سوی تولید مولد و اشتغالزا سرریز می‌شود و به تبع آن فضای سوداگری در اقتصاد مسکن نیز به‌شدت کاهش می‌یابد.