مهار رشد قیمت ملک با مدیریت نقدینگی

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

بر اساس آمارهای منتشر شده از سوی وزارت راه و شهرسازی تعداد معاملات مسکن در فروردین سال جاری حدود 4 هزار و 562 فقره و قیمت متوسط هر مترمربع آپارتمان در ماه مذکور حدود 5 میلیون و 500 هزار تومان بوده است.

همچنین در اردیبهشت‌ماه تعداد معاملات انجام‌شده در مناطق 22 گانه تهران با رشد سه برابری روبه‌رو شده و حدود 16 هزار و 732 فقره بوده است. در همین بازه زمانی متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان حدود 5 میلیون و 900 هزار تومان بوده است.

در خرداد و تیرماه جاری نیز تعداد معاملات مبایعه‌نامه به ترتیب 13 هزار و 61 و 11 هزار و 758 فقره و متوسط قیمت هر مترمربع از آپارتمان در این بازده‌های زمانی به ترتیب 6 میلیون و 490 هزار و 6 میلیون و 987 هزار تومان بوده است.

اما در مردادماه تعداد مبادلات مبایعه‌نامه حدود 11 هزار و 154 فقره بوده که نسبت به ماه فروردین رشد و نسبت به ماه‌های اردیبهشت، خرداد و تیرماه با کاهش روبه‌رو شده است.

در همین حال، ‌متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در مرداد ماه در مقایسه با تیرماه 500 هزار تومان و نسبت به فروردین‌ماه 2 میلیون تومان رشد داشته است. همچنین در ماه مذکور به‌رغم کاهش تعداد معاملات با رشد قابل‌توجه قیمت روبه‌رو بوده‌ایم.

 کنترل مسکن با 3 شاخص اصلی

منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه بازار رسمی مسکن در گوشه‌کنار شهرها بیانگر کاهش چشم‌گیر میزان خریدوفروش مسکن است، گفت: متأسفانه افزایش قیمت ارز و سکه، سردرگمی مردم درنتیجه بحران‌های اقتصادی، نبود برنامه‌های منسجم وزارت راه و شهرسازی برای رونق دهی بازار مسکن باعث شده تعداد معاملات مسکن در 5 ماهه سال جاری روند کاهش به خود بگیرد.

 غیبی افزود: در کنار عوامل ذکرشده، نبود برنامه‌های منسجم و جامع به‌رغم تأکیدات فراوان مسوولان در مورد آغاز پروژه‌های اصلاح بافت فرسوده و در نتیجه عدم شروع اقدامات جدی برای افزایش ساخت‌وساز مزید بر علت شده است و تا زمانی که میزان ساخت وساز افزایش پیدا نکند، بخش بزرگی از سرمایه‌های بلوکه‌شده در این بخش وارد اقتصاد نمی‌شود.

وی بابیان اینکه سه عامل اصلی می‌بایستی کنترل شود تا قیمت مسکن به تثبیت برسد و التهابات بازار مسکن فروکش کند گفت: سه عامل ذکرشده شامل مهار نقدینگی برای جلوگیری از سوداگری در حوزه اقتصاد مسکن، تثبیت بازارهای موازی ازجمله بازار ارز و طلا و مدیریت روانی جامعه در پی اعمال تحریم‌ها از ‌جمله فاز دوم تحریم‌ها است.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: اگر عوامل ذکرشده انجام نشود، نه تنها قیمت‌های هیجانی و کاذب در بازار مسکن فروکش نخواهد کرد که احتمال اینکه بازار مسکن سوار بر موج ناآرامی‌های اقتصادی و کاذب شود، وجود خواهد داشت.

غیبی بابیان اینکه به‌احتمال‌زیاد شروع تحریم‌های جدید باعث افزایش بحران‌های اقتصادی شدیدتر خواهد شد، در نهایت عنوان کرد: بی‌اثر شدن عوامل ذکرشده بر مسکن تنها از طریق ارایه مسکن‌های ساخته‌شده و نیمه‌تمام و شروع ساخت‌وساز مجدد است چراکه با افزایش میزان عرضه هیچ عواملی نمی‌تواند تأثیر عمیقی بر بازار مسکن داشته باشد.

 علت نوسان تقاضا

در همین زمینه حسین احمد اوغلی، کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه کاهش تعداد معاملات خریدوفروش و افزایش قیمت 2 میلیون تومانی قیمت هر مترمربع از ابتدای سال جاری تا شهریور در تهران و اکثر کلان‌شهرها بیانگر سیاست‌های غلط و سلیقه‌ای است.

احمد اوغلی در این خصوص گفت: متأسفانه در سال‌های اخیر دولت در خصوص کاهش سهم زمین از قیمت نهایی مسکن اقدامی انجام نداده است.

وی گفت: جدای از موضوع ذکرشده، وزارت راه و شهرسازی می‌توانست با ورود به موضوع احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و روستایی، تخصیص تسهیلات قرض‌الحسنه برای پوشش 80 درصد از هزینه‌های ساخت مسکن، بهره‌مندی از منابع یارانه‌ای و کمک‌های بلاعوض برای دهک‌های درآمدی ۱ و ۲ و ارزیابی فنی برای تکمیل پروژه‌های مسکن مهر و زیرساخت‌های مورد نیاز مشکلات داخلی مسکن را حل‌وفصل کند

احمد اوغلی بابیان اینکه اگر وزارت راه و شهرسازی نمی‌تواند منابع لازم برای اعطای تسهیلات خرید  و ساخت را به دلیل کمبود منابع مالی اجرا کند، اما باید هر چه سریع‌تر در خصوص تکمیل پروژه‌های مسکن مهر و اصلاح بافت فرسوده اقدام کند گفت: در خصوص اصلاح بافت فرسوده که وزارت راه و شهرسازی به‌رغم تلاش‌های متعدد موفقیت چندانی کسب نکرده است.

وی در خصوص پروژه مسکن مهر نیز گفت: توزیع ناعادلانه زیرساخت‌های مسکن مهر باعث شده برخی از مسکن های مهر مانند پردیس با بحران ثبت‌نامی‌ها روبه‌رو شود. در حالی مسکن مهر پرند و هشتگرد با کمبود متقاضی روبه‌رو است. بنابراین نیاز است وزارت راه و شهرسازی با ترغیب سرمایه‌گذاران و حتی مشارکت مردمی زیرساخت‌های تمامی مسکن مهرهای کشور را به رتبه قابل قبولی برساند.

وی گفت: به‌هرروی در حال حاضر بخشی از این پروژه، به دلیل نبود منابع مالی و عدم وجود زیرساخت‌های موردنیاز یا به دلیل جانمای غلط، به‌صورت غیرفعال، رها شده و سرمایه‌های متقاضیان در این پروژه‌ها، بلوکه گردیده که باعث اعتراضات آنها شده است. از این رو، ضرورت دارد این موضوع به دو طریق بررسی و پاسخ مناسب داده شود، در گام نخست پروژه‌های باقیمانده، ازنظر جانمایی و فنی مورد بررسی قرار گیرند و اگر به دلایل فنی غیرقابل اجرا است، زمین یا واحدهای مسکونی جایگزین به متقاضیان معرفی شود و درصورتی‌که پروژه ازنظر فنی قابل‌اجرا است، با تزریق منابع مالی کافی، پروژه‌های ازنظر ساخت بنا و زیرساخت‌های موردنیاز، تکمیل و پایان پذیرد.

  اثرگذاری تحریم بر مسکن

این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه وزارت راه و شهرسازی باید برای اصلاح وضعیت بازار مسکن یک حلقه جامع از تمامی اصناف مرتبط با ساخت‌وساز، دانشجویان و فعالان و... ایجاد کند، عنوان کرد: انجام نشست‌های مشترک بین اصناف، دستگاه‌های متولی حوزه مسکن و خدمات مهندسی می‌تواند گامی موثر در حل مشکلات این حوزه ایفا کند.

احمد اوغلی بابیان اینکه اگر بحران‌های مسکن حل‌وفصل نشود بحران‌های ناشی از افزایش تحریم‌ها نیز تأثیر منفی بر مسکن خواهد داشت، تاکید کرد: به نظر می‌رسد تا پایان سال تعداد معاملات و مبایعه‌نامه‌ها با افزایش مواجه نشود چراکه بی‌برنامگی وزارت راه و شهرسازی از یک‌سو و نوسان و بحران‌های اقتصادی از سوی دیگر، بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده‌اند.وی درنهایت گفت: مسوولان باید نگاه عمیق‌تری به مساله کاهش معاملات مسکن آن‌هم در فصل تابستان داشته باشند، در حال حاضر 2.5 ماه از فصل جابه‌جایی گذشته است و هرروز شاهد کاهش معاملات مسکن هستیم.

   نوسان اقتصادی بزرگ‌ترین مشکل مسکن

ایمان رفیعی، کارشناس ساخت‌وساز نیز بابیان اینکه در حال حاضر مشکل اصلی بازار مسکن ناشی از بی‌خانمانی و افزایش مستأجران است گفت: کاهش تعداد معاملات نیز در طی 5 ماهه اخیر به‌خوبی نشان می‌دهد بخش بزرگی از مصرف‌کنندگان از بازار مسکن به علت افزایش قیمت خارج‌شده است.

رفیعی افزود: در حال حاضر بخش اعظمی از متقاضیان مصرفی بازار مسکن را ترک کرده و اجاره‌نشین شده‌اند البته بخشی از این تقاضای مصرفی وارد بازار مسکن حاشیه شده‌اند.

وی بابیان اینکه دهک‌های پایین درآمدی جامعه به دلیل شرایط بسیار بد اقتصادی حتی در صورت فراهم شدن فرصت‌های زمین صفر، ارزش‌افزوده حاصل از ساخت و تسهیلات قرض‌الحسنه منابع بانکی، قادر به پرداخت مابقی هزینه ساخت واحد مسکونی نخواهند بود تأکید کرد: بازار مسکن طی 6 ماه پایانی سال 96 و 5 ماهه اول سال 97 نوسان شدیدی را تجربه کرد؛ و این مورد باعث شد بخش بزرگی از بازار تقاضا دیگر به دنبال خرید مسکن نباشد.

رفیعی بابیان اینکه در سال‌های قبل به‌رغم رشد قیمت مسکن بخش تقاضای متوسط بازار مسکن را ترک نکرده بود گفت: اما از ابتدای سال 97 بخش اعظمی از بازار تقاضای مصرفی به دلیل رشد قیمت مسکن بازار را ترک کرده و اجاره‌نشین شده‌اند.

این کارشناس بازار ساخت‌وساز گفت: در حال حاضر جای دو دهک پایین و دهک متوسط جابه‌جاشده است. دهکی که باید اجاره‌نشین می‌شد حاشیه‌نشین شده و دهک متوسط که باید تقاضای مصرفی می‌شد اجاره‌نشین شده است. دراین‌بین باید بین انواع اجاره‌نشینی نیز تمایز قائل شویم چراکه برخی از دهک‌های بالا به‌واسطه برخی از شرایط و به انتخاب خود اجاره‌نشین شده‌اند.

رفیعی بابیان این که بزرگ‌ترین مشکل بازار مسکن مربوط به نوسان اقتصاد است، گفت: در سال گذشته و امسال دلایل سطحی متفاوت اما عمقی یکسانی داشت. نوسانات سال گذشته با اعلام کاهش نرخ سود سپرده‌ها و خروج حجم قابل‌توجهی از نقدینگی، آغاز شد و اعلام ورشکستگی برخی از موسسات مالی و اعتباری و شایعه ورشکستگی برخی از بانک‌ها به آن دامن زد و در بهمن‌ماه با اعلام سودهای یک‌ساله بازار به‌طور نسبی آرام گرفت.

وی گفت: این نوسان بدون دلیل مرتبط مستقیم با مسکن و بیشتر ناشی از جو روانی و هجوم نقدینگی بود که با اقدام به‌موقع بانک مرکزی نسبت به کنترل نقدینگی تا حدودی از شدت آن کاسته شد و ماه‌های پایانی سال بازار مسکن در آرامش نسبی به سر برد.

   ارز چه بلایی سر مسکن آورد

رفیعی بابیان اینکه نوسان نیمه اول امسال هم‌زمان با اوج گرفتن قیمت ارز و به‌تبع آن جهش قیمتی در بازار مصالح شروع شد ادامه داد: در ادامه خروج نقدینگی انباشته و سرگردان به‌شدت گرفتن آن دامن زد. با شروع سال جدید و اعلام خروج یک‌سویه رژیم آمریکا از برجام، دولت غافلگیر شد و با تغییر نرخ ارز 3700 تومانی به 4200 تومان، این فنر کنترل قیمتی که 5 سال اقدام به جمع‌کردن آن نموده بود را آزاد کرد.

 وی افزود: متأسفانه دست‌کاری نرخ ارز بازی دوسر باختی است که شروع‌کننده آن دولت است اما کنترل و پایان دادن به آن دست دولت نیست. کما اینکه امروز شاهد افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها هستیم و نه دولت و نه مردم قادر به کنترل قیمت‌ها نیستند.

این کارشناس بازار مسکن گفت: با توجه به افزایش شدید قیمت‌ها، رکود بازار مسکن سریع‌تر از سایر بازارها شروع‌شده است. شاید علت را باید در ناامیدی خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی مسکن و هم دلالان و سود جویان از این بازار جست.

وی گفت: مصرف‌کنندگان واقعی که عمری برای خرید مسکن اقدام به پس‌انداز درآمدهای خودکرده بودند، با چنان افزایش قیمتی مواجه شدند که عطای صاحب‌خانه شدن را به لقایش بخشیدند. از طرف دیگر، دلالان و سودجویانی که با طمع اخذ سودهای چند صددرصدی اقدام به خرید املاک و قیمت‌گذاری نجومی آن کرده بودند نتوانستند بیشتر از 70 درصد قیمت ملک را بالا ببرند و با جا ماندن از سایر بازارها مانند ارز و خودرو و طلا راه خود را به سمت این بازارها ادامه دادند.

رفیعی گفت: حال با خالی ماندن بازار مسکن از مصرف‌کنندگان واقعی و دلالان سودجو شاهد بروز رکود جدیدی در این بازارها خواهیم بود. رکودی که این بار بعید به نظر می‌رسد با کاهش چشمگیر قیمت‌ها همراه باشد؛ زیرا با افزایش شدید قیمت مصالح نمی‌توان انتظار کاهش قیمت تمام‌شده املاک جدید به قیمتی کمتر از افزایش 50 درصدی فعلی را داشت؛ اما بازندگان اصلی این بازار مردمی هستند که باید ناخواسته بازار رهن و اجاره را حسابی داغ کنند و ماحصل سال‌ها رنج و مشقت خود را ماهانه به‌حساب صاحب‌خانه‌ها واریز کنند.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: ازاین‌رو باید وزارت راه و شهرسازی با اعمال طرح‌هایی مشکلات مسکن را حل‌وفصل کند چراکه با اصلاح وضعیت داخلی مسکن تا حدود زیادی بازار مسکن اصلاح شود.

  چگونگی خانه‌دار کردن دهک‌های پایین

وی گفت: بنابراین نیاز است در اولین فرصت جابه‌جایی حاصل از فشارهای اقتصادی بر بازار تقاضا را رفع‌ورجوع شود گفت: حداقل فرصت‌های موردنیاز برای تأمین مسکن هر یک از دهک‌های درآمدی شامل چهار بخش 1- تخصیص زمین به قیمت صفر 2- ارزش‌افزوده حاصل از ساخت 3- تخصیص تسهیلات قرض‌الحسنه برای پوشش 80 درصد هزینه ساخت مسکن 4- استفاده از منابع یارانه‌ای و کمک‌های بلاعوض، است.

رفیعی گفت: دهک‌های درآمدی به‌تناسب با بهره‌مندی از این فرصت‌ها می‌توانند صاحب مسکن متناسب با نیاز خود شوند، دهک‌های 9 و 10 درآمدی تنها با بهره‌مندی از فرصتِ، ارزش‌افزوده حاصل از ساخت، به‌راحتی مسکن متناسبِ خود را تأمین می‌کنند.این کارشناس ساخت‌وساز نیز گفت: دهک‌های 7 و 8 درآمدی عموماً صاحب زمین مسکونی هستند یا توانایی خرید آن را دارند. این افراد با بهره‌مندی از دو فرصتِ، ارزش‌افزوده حاصل از ساخت، تخصیص تسهیلات قرض‌الحسنه جهت پوشش 80 درصد هزینه ساخت مسکن، می‌توانند مسکن متناسب با نیازِ خود را تأمین می‌کنند.

وی گفت: دهک‌های 3 تا 6 درآمدی با بهره‌مندی از سه فرصتِ، ارزش‌افزوده حاصل از ساخت، تخصیص تسهیلات قرض‌الحسنه جهت پوشش 80 درصد هزینه ساخت مسکن و تخصیص زمین با هزینه صفر، توانایی تأمین مسکن متناسب با نیاز را به دست می‌آورند.

وی گفت: دهک‌های 1 و 2 درآمدی با بهره‌مندی از 4 فرصتِ، ارزش‌افزوده حاصل از ساخت، تخصیص تسهیلات قرض‌الحسنه برای پوشش 80 درصد هزینه ساخت مسکن، تخصیص زمین به هزینه صفر و استفاده از منابع یارانه‌ای و کمک‌های بلاعوض، می‌توانند مسکن متناسب با نیاز خود را تأمین کنند.