حاکمیت رفتارهای هیجانی در بازار مسکن

کمال هلالی مطلق

 کارشناس اتاق بازرگانی خرمشهر

بررسی شواهد و واکنش‌های بازار مسکن در ماه‌های ابتدایی سال نشان از بی ثباتی، واکنش‌های احساسی و رفتارهای نامتعارف اقتصادی در این بازار دارد.

با نگاهی به شاخص‌های بازار مسکن در دهه‌های اخیر می‌توان به وضوح دریافت که همواره و در پاره‌ای از زمان و به صورت مقطعی شاهد افزایش نرخ مسکن بوده ایم. افزایشی که توأم با رشد اقتصادی کشور و در نتیجه رونق بازار مسکن همراه بوده است. در ابتدای سال جاری هم پس از چند سال شاهد جهش شدید قیمت مسکن بودیم اما این بار در شرایط رکود اقتصادی!

افزایش قیمت در شرایط رکود، به‌طور منطقی موجب کاهش قدرت خرید و سقوط میزان تقاضا می‌شود، عواملی که سکون و افت میزان معاملات در هر بازار تخصصی اقتصادی را به بار می‌آورد.

در 5 ماه نخست امسال هم، با بیم بازگشت به تحریم، توسعه نقدینگی و رشد نرخ تورم شاهد نشانه‌هایی از رکود اقتصادی در کشور بوده ایم. رکودی که پس از ایجاد تلاطم در بازارهای ارز و طلا، گریبان مسکن را نیز گرفت. رشد قیمت‌ها در بازار مسکن از اواخر اردیبهشت ماه سال جاری به شکلی غیر متعارف، به شکلی حبابی و با جهشی بزرگ رو به افزایش نهاد. این جهش بزرگ، نشانه‌های رونق به دست آمده در نیمه دوم سال 96 را به یکجا محو کرد و نافرجام گذاشت.

افزایش قیمت‌های مصالح و مواد اولیه ساختمانی، طبیعتاً افزایش قیمت مسکن را قابل پیش بینی کرده بود؛ اما افزایش چند برابری قیمت مسکن نسبت به مواد اولیه تنها نشانی بر افزایش کاذب قیمت‌ها در بازار مسکن بوده که تنها با دلایلی روانی و احساسی قابل توجیه است. دلایل روانی که حاصل از انگیزه کسب سود در نزد سرمایه‌گذاران و واسطه‌های بازار و نگرانی متقاضیان از تلاطم بیشتر بازار بوده است.

تاثیرات افزایش شدید قیمت مسکن، با تاثیرات روانی و همچنین ایجاد فضای بیم از سوی سرمایه‌گذاران این بازار نسبت به جهش بزرگ‌تر قیمت‌ها در آینده، منجر به افزایش معاملات مسکن شد، تاثیری که به‌طور قطع با گذشت زمان کاهش خواهد یافت.

در شرایط اقتصادی جاری، عدم توازن در هزینه و درآمد خانوارها، به خودی خود باعث کاهش خرید کالاهای سرمایه‌ای و اولویت بخشی به نیازهای اساسی معیشتی خواهد شد. عاملی که در دراز مدت خانوارهای ردیف متوسط جامعه را از جرگه متقاضیان خرید مسکن خارج کرده و به سوی رهن و اجاره سوق خواهد داد. این کاهش تقاضا در خرید مسکن بی شک رشد افسارگسیخته قیمت‌ها را کنترل خواهد کرد.

از سوی دیگر، سرمایه‌گذاران نیز با کاهش میزان تقاضا، میزان رغبت و تمایل خود را نسبت به فعالیت در بازار مسکن را از دست داده و از این بازار خارج می‌شوند. افزایش سرسام آور قیمت‌های مسکن، کاهش تقاضا و خروج سرمایه‌گذاران از این بازار عواملی است که سبب ایجاد شرایط رکود تورمی در بازار مسکن خواهد شد. بنابراین با حفظ شرایط فعلی و در صورت تداوم افزایش قیمت‌های مسکن و تاثیر پذیری متقاضیان مسکن و خانوارهای متوسط از شرایط کنونی، تنها آینده‌ای که می‌توان برای بازار مسکن متصور شد، رکودی فزاینده خواهد بود.

رکود بازار، طبیعتاً کاهش تعاملات و عدم توازن در میزان تقاضا با عرضه را در پی خواهد داشت که این نیز می‌تواند عاملی در جهت شکست حباب قیمت‌ها و تعدیل سطح افزایش قیمت‌های مسکن متوازن با نرخ تورم در نیمه دوم سال باشد.

در این میان، تنها اهرمی که می‌تواند بازگشت بازار مسکن به روند عقلایی و متناسب با تورم موجود در کشور را مختل نماید، بار روانی حاصل از تشدید تحریم‌ها در آبان ماه خواهد بود.

پس در شرایط فعلی و با پیش بینی رفتارهای احساسی در زمان تشدید تحریم‌ها و احتمال تداوم رشد نرخ ارز، دولت در سه ماهه آینده در صورت بکارگیری ابزار و سیاست‌های پولی و مالی مناسب، می‌تواند بازار مسکن را کنترل کرده و آن را در ریل طبیعی خود قرار دهد. مسیری که در آن افزایش قیمت‌های مسکن متناسب با افزایش نرخ تورم تداوم می‌یابد.

حال باید منتظر نشست و واکنش دولت در قبال کنترل بازار مسکن را مشاهده کرد. واکنش‌هایی که اگر با مطالعه صحیح و تدبیر درست صورت گیرد، بی شک توان کنترل بازار مسکن در جلوگیری از افسارگسیختگی و یورش به بی ثباتی را خواهد داشت.