راه نجات بازندگان اصلی بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی     شهلا روشنی

در ماه‌های اخیر قیمت مسکن رکوردهای تازه‌ای را برجا گذاشت و هم‌زمان افت تاریخی ارزش ریال باعث نزول شدید ارزش سپرده‌ها شد، در این شرایط بزرگ‌ترین بازندگان افرادی بودند که به امید دریافت وام مسکن اقدام به سپرده‌گذاری در بانک کرده بودند. در شرایط امروز بازار، بحث تأمین نقدینگی مدت‌دار، هم برای متقاضی و هم برای بانک‌ها با ریسک زیادی همراه است. در این میان به گفته کارشناسان تمام تئوری‌ها و راهکارهای وزارت راه و شهرسازی در خصوص اصلاح وضعیت بازار مسکن و کمک به خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی تاکنون اثر قابل توجهی نداشته است.

  کاهش سهم تسهیلات در خرید مسکن

در همین زمینه ایمان رفیعی، کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه انتظار برای دریافت وام از بانک‌ها به‌شدت از سرعت رشد قیمت‌ها عقب‌افتاده است، گفت: هم‌اکنون سهم تسهیلات دریافتی در بهای خرید کالاهای اساسی سرمایه‌ای مثل مسکن، به حداقل رسیده است.

رفیعی افزود: در این شرایط عدم تمایل متقاضیان برای دریافت اینگونه تسهیلات، به دلیل ناتوانی در خرید باعث ثابت ماندن قیمت اوراق تسه، به‌ویژه در کلانشهرها شده است. هم‌اکنون، نه فروشندگان از ترس افزایش قیمت‌ها، تمایلی به از دست دادن سرمایه‌شان دارند و نه خریداران توان پرداخت افزایش قیمت چند ده‌درصدی را دارند.

وی گفت: اولین قدم برای ایجاد آرامش در بازار و برگرداندن اعتماد به بازار، مدیریت شرایط ملتهب کنونی و به حداقل رساندن نوسانات از طریق حمایت‌های مالی و قانونی دولتی است. این کارشناس ساخت‌وساز گفت: بدون شک در این شرایط مهم‌ترین بازیگر دولت است؛ زیرا بخش خصوصی در شرایط بحران تمایلی برای حفظ حقوق عامه نخواهد داشت و بیشتر برای حفظ دارایی و بالا بردن ارزش نقدی دارایی‌های خویش تلاش می کند.

رفیعی در ادامه افزود: همان‌گونه که در ماه‌های اخیر شاهدیم حتی بخش‌های نیمه‌خصوصی و خصولتی نیز همپای سایر دلالان اقدام به افزایش قیمت‌ها و ایجاد خلأ کالا در بازار کردند بطوری‌که به عنوان‌مثال قیمت هر کیلو میلگرد شاخه‌ای در حال حاضر به بالای 5 هزار تومان رسیده است. این کارشناس ساخت‌وساز گفت: قبل از ایجاد آرامش در بازار نمی‌توان اقدام به برنامه‌ریزی برای نحوه خانه‌دار کردن اقشار متوسط و ضعیف جامعه کرد. جهت‌دهی منابع بانکی به سمت ساخت خانه‌های کم متراژ یا تکمیل ساختمان‌های مسکن مهر می‌تواند بطور موقت پاسخگوی بخشی از تقاضای بازار باشد. به دلیل زمان‌بر بودن تهیه مسکن و با توجه به مشکلات متعدد مالی، دولت باید نگاه خود را به سمت استفاده از ظرفیت‌های قابل‌توجه موجود متمرکز کند.

وی در ادامه عنوان کرد: در حال حاضر که بازار مسکن با انباشت بیش از 2 میلیون خانه خالی از سکنه و تقاضای مضاعف روبرو است، اجرای جدی طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی و طرحی که به تازگی در مجلس در حال آماده شدن است مبنی بر اجاره املاک خالی با حکم قضایی می‌تواند تأثیر بسیار خوبی بر بازار داشته باشد. وی درنهایت گفت: با ورود این حجم عظیم از مسکن انباشته مطمئناً آرامش نسبی در بازار حاکم خواهد شد و دولت می‌تواند با آرامش بیشتری اقدام به برنامه‌ریزی برای توسعه ساخت بناهای جدید بکند.

  دوای درد بازار کنونی

عباس اکبرپور، عضو هیات‌مدیره انجمن مهندسان راه و ساختمان نیز با بیان اینکه وضعیت کنونی مسکن با توجه به شرایط اقتصادی و رشد تقاضا قابل پیش‌بینی بود، گفت: در حال حاضر مهم‌ترین بخش تقاضای مصرفی یعنی دهک‌های پایین جامعه از قافله تأمین مسکن جامانده‌اند.

اکبرپور افزود: بنابراین نیاز است وزارت راه و شهرسازی به‌جای افزایش وام و ایجاد تورم دو رویکرد کوتاه‌مدت و بلندمدت تأمین مسکن که در راهکارهای 9 گانه مسکن ارایه شده را دنبال کند.

وی گفت: 5 راهکار از این 9 راهکار ذکرشده شامل عرضه بسته تشویقی مالیاتی برای املاک کوچک متراژ، راه‌اندازی بازار گاه الکترونیکی، تسریع در تصویب لایحه قانونی پیش‌فروش ساختمان، حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ و تغییر ماموریت بانک مسکن از بانک تخصصی به بانک توسعه‌ای-تخصصی، جزو راهکارهایی هستند که قابلیت اجرایی در کوتاه‌ترین زمان را دارند. البته اگر عزم جدی برای عملیاتی کردن این گزینه‌ها در بدنه دولت وجود داشته باشد. این راهکارها به خودی خود حلال مشکلات عمده وضعیت نابسامان بازار مسکن هستند.

وی گفت: بعد از اجرای موارد بالا وزارت راه و شهرسازی و نهادهای ذی‌صلاح می‌توانند در گام‌های چندساله به راهکارهایی طولانی‌مدت شامل انتقال ماموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها، تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده، کنترل سوداگری در بخش زمین و ارایه زمین‌های مازاد نهادهای دولتی به وزارت راه و شهرسازی بپردازند.

  بهترین زمان برای اجاره به شرط تملیک

وی با بیان اینکه البته وزارت راه و شهرسازی قبل از اجرای دو راهکار کوتاه و بلندمدت باید توجهی به مقوله اجاره به شرط تملیک داشته باشد، گفت: در حال حاضر سریعترین راهکار حیاتی دولت در تأمین مسکن برای دهک‌های پایین جامعه اجاره به‌شرط تملیک است.در این خصوص شرکت‌های سازنده ذی‌صلاح می‌توانند به راحتی وارد این مقوله شوند. البته باید مشوق‌هایی برای شرکت‌های سازنده املاک اجاره به شرط تملیک در نظر گرفته شود چراکه بدون وجود مشوق‌های مالی و اعتباری هیچ سازنده‌ای وارد این حوزه نمی‌شود.

اکبرپور گفت: در گام بعدی وزارت راه و شهرسازی می‌تواند با یاری بانک‌های تخصصی وام‌های معقولی را برای هزینه رهن این نوع از املاک را به دهک‌های متوسط و پایین جامعه ارایه دهد. این اقشار در صورت تمایل بعد از ارایه رهن به املاک اجاره به‌شرط تملیک و باز پرداخت اقساط این وام‌ها می‌توانند شروع به دریافت وام سنگین‌تری برای خرید ملک مورد نظر کنند.

عضو سابق هیات‌مدیره سازمان نظام‌مهندسی استان تهران با بیان اینکه هم‌اکنون بهترین زمان برای احداث املاک اجاره به‌شرط تملیک است، گفت: در حال حاضر مهاجرت از کلانشهرها به علت مشکلات اقتصادی افزایش داشته و بسیاری از این افراد به دنبال رهن مسکن‌های استیجاری مناسب هستند. اگر دولت بتواند تسهیلاتی به‌اندازه 25 درصد ارزش ملک را به این عده با نرخ سود بانکی کم و 5 ساله اعطا کند، می‌تواند بزرگ‌ترین مشکل اجتماعی یعنی تهیه مسکن مناسب را حل‌وفصل کند.

  بازندگان اصلی بازار واحدهای مسکونی

 همچنین محمدعلی مهری، کارشناس ارشد شهرسازی با بیان اینکه دولت در طی سال‌های اخیر برای تأمین مسکن شهروندان و به خصوص جوانانی که تازه تشکیل خانواده می‌دهند دو نوع وام شامل تسهیلات سپرده‌گذاری و خرید اوراق تسه را در نظر گرفته است، گفت: اما این نوع وام‌ها به دو علت افزایش قیمت و رکود سنگین در اقتصاد کلان کشور کم اثر و بی‌اثر شده و هم‌اکنون سپرده‌گذاران پارسال وام مسکن در صندوق یکم و سایر وام های نیازمند سپرده‌گذاری‌ یکساله، متضرران و بازندگان اصلی بازار مسکن به شمار می‌روند.

مهری در این خصوص گفت: در طی سال‌های اخیر رکود چندساله مسکن و ثابت ماندن تقریبی قیمت‌ها سبب شده بود متقاضیان مسکن تعجیل و اضطرابی برای تأمین مسکن ملکیتی نداشته باشند، بنابراین این عده اگر اندک سرمایه‌ای داشتند به هوای اینکه هر زمان متقاضی مسکن از طرق مختلف باشند، می‌توانند در حد وسع خود ملک مورد نظر را تأمین کنند. اندوخته خود را (به منظور افزایش دارایی) در بخش‌های مختلف سرمایه‌گذاری می‌کردند. چراکه متقاضی می‌دانست با سپرده‌گذاری یک‌ساله و با آورده خود می‌تواند در سال بعد ملک مورد نظر خود را به همان قیمت سال پیشین یا با افزایش قیمت نامحسوس تهیه کند. (البته بماند که شیوه تأمین مسکن از آن طریق هم به سهم خود دردسرهایی زیادی برای خریداران در پی دارد و در این قسمت نیازمند بازنگری‌هایی است) اما متأسفانه با جهش ناگهانی قیمت ارز، طلا و افزایش سطح تورم عمومی به دلایل متعدد قیمت ملک بیش‌ازحد انتظارات صعود کرده و تمام نقشه‌های متقاضیان واقعی مسکن نقش بر آب شد.

این کارشناس شهرسازی افزود: در کشور ما کالاها به دو علت هیجانات روانی و چشم انداز گران‌تر شدن کالاها در آینده با افزایش تقاضای کاذب روبرو می‌شود و متأسفانه از ابتدای سال جاری این رویه اشتباه باعث شیوع گرانی فراتر از نرخ موجود در بازار مسکن و تمام کالاهای دیگر شده است.

او عنوان کرد: بنابراین در این میان متضرران اصلی متقاضیانی هستند که یک سال پول خود را نزد بانک مسکن سپرده‌گذاری کرده‌ و هم‌اکنون وامشان مهیا شده اما با این مبالغ تنها می‌توانند نصف ملک موردنظر خود را تهیه کنند.

وی در ادامه افزود: حال این عده در رکود و ارزانی نسبی در انتظار خرید خانه بودند و حالا در گرانی بسیار سنگین مجبور به خرید خانه شده‌اند و باید در موعد مقرر تعیین‌شده از سوی بانک‌ها نسبت به خرید مسکن و به رهن گذاشتن سند آن نزد بانک عامل اقدام کنند.

درواقع امیدشان به یاس تبدیل‌شده است. چراکه این مبلغ وام دریافتی نمی‌تواند هیچ امیدی به عنوان بن‌مایه اصلی برای خرید مسکن باشد، در واقع با این مبلغ حتی قدرت خرید مسکن‌های مهر را هم ندارند.

مهری ادامه داد: آنچه در این میان برای این اقشار تبدیل به عقده روانی شده این است که اگر سال قبل همین مبلغ سپرده‌گذاری را به خرید طلا و ارز و حتی دیگر کالاها اختصاص می‌دادند، در بازار کنونی از سود چند برابری بهره‌مند می‌شدند و فارغ از هرگونه دردسرهای وام و تسهیلات می‌توانستند به خانه متبوع خود دست یابند.

این کارشناس شهرسازی گفت: عوامل متعدد خارجی و داخلی و از همه مهم‌تر عدم نظارت اصولی از سوی متولیان امر در مهار قیمت‌ها، تمام معادلات و محاسبات تأمین مسکن را از مسیر واقعی دور کرده است.

وی گفت: حال نیاز است دولت با افزایش مبلغ وام حداقل برابر تورم و افزایش قیمت در بخش مسکن، همچنین طولانی کردن بازه زمانی در پرداخت اقساط گامی هرچند کوچک در بهبود وضعیت نابسامان سپرده‌گذاران متضرر داشته باشد. چرا که رفتار تحکمی و کاهش قیمت‌های دستوری در این بازه زمانی برای مسکن موثر نخواهد بود هرچند که با تمام فشارهای وارده اقتصادی بر مردم، دولت نتوانسته در هیچ بخشی اقدامی اساسی و چشمگیر در مهار قیمت‌ها داشته باشد و حتی کشف کالاهای احتکاری هم‌تغییری در قیمت کالا ایجاد نکرده و موج گرانی روزبه‌روز در حال افزایش است.

وی با انتقاد از اینکه تاکنون اقدام عملی در خصوص قول‌هایی که در مسیر خانه‌دار شدن از طرق مختلف چون لیزینگ و طرح‌های 9 گانه مسکن دولت انجام نشده است، خاطرنشان کرد: در حال حاضرگرانی، تنش‌های روانی از آینده مبهم اقتصاد، کاهش تعداد ساخت وساز، فاصله گرفتن تعداد تقاضای مصرفی مسکن از عرضه در دوران رکود و عدم اجرای طرح‌های 9 گانه مسکن موجب شده تردید اضطراب‌آفرینی در دو بخش سرمایه‌گذار بخش مسکن و متقاضیان به وجود بیاید.

وی گفت: در حال حاضر فروشنده بیم دارد که با فروش واحدهای خود در یک بازه کوتاه قیمت‌ها افزایش بیشتری داشته باشد و قشر متوسط و ضعیف بیم دارد که بعد از خرید گران، مسکن دچار رکود مجدد شده و به‌تبع آن قیمت‌های مسکن ارزان‌تر شود.

وی درنهایت گفت: به‌هرروی به اوج رسیدن قیمت‌ها و بیم از این بازار بی‌ثبات تا حدودی سبب خروج چشمگیر دلالان و کاسبان بازار ملک در خریدوفروش شده است و باعث شده این عده سرمایه‌های خود را به بخش‌های دیگر با سوددهی بیشتر و سهل‌الوصول‌تر راهی کنند. بطوری‌که برابر آمارهای اعلامی خریدوفروش مسکن به‌شدت با کاهش مواجه است، ولی قیمت‌ها همچنان بالا است و کسی حاضر نیست ملک خود را به قیمت واقعی بفروشد و به‌نوعی انصاف در معامله را معادل مغبون شدن خود می‌داند.