پیش به سوی مسکن غیرتجاری

محمدرضا ربیعی

 رییس سازمان نظام کاردانی استان تهران

متاسفانه امروزه تمامی فشارهای اقتصادی و بحران‌های شدید مالی و تورم‌های گوناگون سنگین و به خصوص تغییر قیمت ارز، اقشار کم درآمد را هدف قرار داده و سیستم دفاعی - اقتصادی به گونه‌ای طراحی شده که این قشر جامعه نقش سپر در برابر نا امنی اقتصادی را به تنهایی بازی می‌کنند و تمامی آسیب‌ها را می‌پذیرد.

این قشر با پس انداز اندک خود و سپرده گذاری و حساب کردن روی وامی که خواهد گرفت، پس از دوره انتظار متوجه می‌شود بیش از وامی که می‌توانست اخذ کند، افزایش بها، به خصوص در ملک به وجود آمده و نه تنها نقدینه‌اش قدرت سابق را ندارد، بلکه وام متعلقه نیز تکاپوی تورم را نمی‌کند. یعنی می‌رسد سر جای اول همانجا که بود و به قول استاد ادبیات، نقطه سرخط.

البته سیاست‌گذاری‌های اشتباه نیز تاثیر در گرانی مسکن دارد که از آن جمله سیاست اجرا شده در سال 1373 توسط شهردار وقت برای به اصطلاح متعادل کردن سود بالای ساخت و ساز در شرایط آن روز بود که مقرر شد سازندگان به ازای هر متر مربع 10000 تومان از فروش خود را به عنوان عوارض به شهرداری بپردازند که همین امر با تبعات ناشی از آن و سوءاستفاده برخی از سازندگان و عدم توان مهار بازار مسکن در آن زمان متری 40 الی 60 هزار تومان به قیمت مسکن افزوده شد. اما قرار بود از متری 10 هزار تومان اخذ شده برای رفاه مردم هزینه شود!

در همین رابطه، شاید اعمال قوانینی برای پروژه‌های تولیدی دیگر برای رونق بخشیدن به اقتصاد شخصی و بازار کسب و کار بتواند مسکن را از حالت تجاری خارج کند و کار را به کاردان بسپارد.

هر چند که تعطیلی بسیاری از کارگاه‌های تولیدی کوچک و بزرگ که ابتدا برای رونق بخشیدن به اقتصاد افتتاح شده بودند موفقیت این طرح را دچار چالش کرده است.

اما همراهی‌های اقتصادی بخش‌های دولتی و خصوصی به ویژه بانک و شرکت‌های مالی و اعتباری و مضاربه‌ای به نحوی که در خور بررسی و رفع معضلات را دارد وارد عمل شده‌اند، اما در هر صورت کمک مشمول بر شرایط زمان خود است و شاید تجربه موفق در یک دوره از زمان دیگر موفقیتی در زمان دیگر نداشته باشد. به عنوان مثال، اولین همراهی دولتی در سال 1345 برای سازندگانی که بیش از 10 واحد مسکونی احداث می‌کردند اعمال شد که به موجب آن سازندگان که 80 درصد از واحد‌های خود را به صورت اقساطی و بازپرداخت بیش از 8 سال بفروش می‌رساندند، معافیت مالیاتی در نظر گرفته شده بود که البته با توجه به میزان تورم در آن زمان طرح موفقی بود که شاید امکان تکرار آن در امروز تجربه موفقی نباشد.

استفاده از تجارب کشورهای موفق در عرصه ساخت‌و‌ساز نیز قطعا راهکارهایی را پیش روی دست اندرکاران و مسوولین این صنعت خواهد گذاشت، هرچند این روش‌ها ثبات اقتصادی و زیرساختار اصولی را می‌طلبد که امروزه به هر دلیلی در کشور ما قابلیت اجرا ندارد، اما حداقل سیاست‌های تسهیلات وامی در کشورهای حاشیه خلیج فارس و اکثر مسلمان نشین با سیاست‌گذاری در ایران بسیار متفاوت بوده و در یک دوره کوتاه حضوری که بنده در امارات متحده عربی و دوبی داشتم و در این موارد پرس و جو کردم که تسهیلات وام، بسیار سهل و بدون حتی کارمزد در اختیار سازندگان توانمند قرار می‌گیرد و دولتمردان سود خود را در آبادانی کشور و ایجاد اشتغال توسط سازندگان و به خصوص اشتغال پایدار در بخش‌های تجاری و خدماتی و رفاه مردم جست‌وجو می‌کنند نه در بهره بانکی.

همچنین در حال حاضر، خللأ لیزینگ‌هایی که می‌توانستند تا حدودی به رفع مشکلات بپردازد، احساس می‌شود و اما متاسفانه فقط یک مورد لیزینگ آن هم به عنوان کارگزار در زمینه فقط تهیه مواد و مصالح ساختمانی فعال است.

با توجه به افزایش قابل توجهی که بعد از اسفند 96 در قیمت واحدهای مسکونی اعمال شد، خریداران باید توان مالی قابل توجهی داشته باشند تا بتوانند اقدام به خرید کنند و البته با 10 ماه سپرده گذاری مشخص نیست هنگام دریافت وام توان مالی‌شان با چه قدرت خریدی روبه‌رو خواهد بود البته افزایش وام‌ها و متعاقبا افزایش بازپرداخت‌ها قطعا برای قشر خانه اولی‌ها که زوج اولی نیز هستند و اکثرا افراد متوسط جامعه به شمار می‌روند که نیاز به تامل در این زمینه دارد. نهایتا فشارهای اقتصادی موجبات آن را فراهم می‌آورد تا بسیاری از افراد جامعه به سمت حاشیه نشینی روی آورده و باعث تورم چه از نظر خرید ملک و چه از نظر اجاره‌بها خواهد شد.

با نگاهی به راهکار 9 ماده‌ای وزارت راه و شهرسازی متوجه می‌شویم این راهکارها هرچند دلسوزانه و مسوولانه است، ولی تا اجرایی شدن موضوع راه زیادی باقی است. البته در ابتدا تنظیم قرارداهای اجاره‌ای بالای دو سال که شامل بسته‌های تشویقی مالیاتی خواهد شد قطعا منظور نگارنده محترم دو سال و یا بیشتر با یک نرخ ثابت اجاره است که البته در شرایط تورم موجود این بدان معنا است که مالک بر خلاف تورم و افزایش بهای ملک و نهایتا افزایش اجاره‌بها از حق خود و خانواده‌اش در جهت منافع مستاجر گذشت کند تا شامل بسته تشویق مالیاتی که شاید درصدی از اختلافات اجاره‌بها باشد قرار گیرد. آیا اینکار در واقع از حق دیگری بخشیدن نیست؟ البته خصلت بخشندگی خصلت بزرگان است، ولی اگر موضوع فراگیر باشد فرق کند تا شامل حال یک قشر محدود باشد. متاسفانه باید گفت هرگاه توصیه کردیم در خرید مسکن شتابزده عمل نشود، ضررهای زیادی به مستمعین خود رساندیم. این در حالی است که نه شتاب زده بلکه در زمان داشتن توان خرید، باید بدون درنگ خرید کرد تا کسانی که از ما حرف‌شنوی دارند متضرر نگردند.  همان‌گونه که پیشتر مطرح شد با ایجاد بسترهای تولیدی‌های بزرگ و کوچک و بها دادن به صنایع دیگر از جمله توریسم، می‌توانیم ساختمان‌ها را از قالب تجاری خارج کنیم و زیرساخت‌های دیگر را تقویت کنیم.

همان‌گونه که بارها مطرح شده است، بافت فرسوده باید از نگاه سودمندانه مطلق خارج و به عنوان افتخاری برای خدمت رسانی به امنیت کشور و جلوگیری از ناامنی در مواقع خطر که بهای ایمن‌سازی بسیار پایین‌تر از بهای زمان فاجعه خواهد بود مورد نگرش واقع شود.

در نهایت به‌طور کلی در شرایطی که هزینه‌های ارزی درآمدهای ریالی را مصرف می‌کنند، به خصوص در قشر زحمتکش و ضعیف جامعه رسیدن به ثبات اقتصادی قطعا شرایط خاص خود را می‌طلبد که دشواری خاص خود را هم دارد، اما تا اصلاح زیرساختارها و تحکیم قدرت زیربنایی اقتصاد کلان عزم ملی را می‌طلبد و تنها گذاشتن اقشار ضعیف جامعه در برابر آسیب‌های اجتماعی ناشی از تورم، کار درستی نبوده و دولتمردان باید تدبیری بیندیشند که سود و زیان ناشی از شرایط بد اقتصادی برای ملت و دولت یکسان باشد.