افت معنادار معاملات ملک در شهریور
گروه راه و شهرسازی|
بررسی آمارهای سامانه اطلاعات بازار املاک ایران درباره تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در شهر تهران طی 25 روز ابتدایی شهریور ماه سالجاری نشان می دهد که ۷۵۳۸ قرارداد خرید و فروش املاک امضا شده که نسبت به شهریور سال گذشته، ۴۵ درصد کاهش داشته است. در عین حال، از سویی با توجه به این که آمار معاملات در سامانه یادشده گاهی با چند روز تاخیر ثبت می‌شود و از سوی دیگر، روزهای پایانی شهریورماه مقارن با ایام سوگواری تاسوعا و عاشورا بود، انتظار نمی رود که آمار معاملات ملک در تهران طی شهریورماه از 9 هزار فقره فزونی گیرد. براساس آمار بانک مرکزی تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی پایتخت در شهریورماه سال1396، 15 هزار و 500 واحد مسکونی بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل 9.2 درصد افزایش داشته است، یعنی درحالی که معاملات مسکن در شهریور ماه سال گذشته شرایط بهتری را نسبت به ماه مشابه سال 95 داشته است، در شهریور ماه سالجاری، حجم معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل نزدیک به 50 درصد کاهش داشته است. همچنین میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهریور سال 96، 4.76 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب 1.9 درصد و 9.7 درصد افزایش داشته است. این در حالی است که براساس تازه‌ترین آمارهای بانک مرکزی،متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی مردادماه سال جاری 7.4 میلیون تومان بود. نگاهی به آمار معاملات مسکن در شهریورماه سال 1395 هم می تواند به تحلیل بهتر وضعیت بازار مسکن در شهریور ماه سالجاری کمک کند. آمار منتشر شده از بانک مرکزی درباره تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آخرین ماه تابستان سال 95 حکایت از آن دارد که تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن 14.3 هزار واحد مسکونی بوده است که نسبت به ماه مشابه سال قبل 10.9 درصد افزایش داشته است. ضمن اینکه در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 4.27 میلیون تومان بوده است که نسبت به ماه مشابه سال قبل 2.3 درصد افزایش نشان می‌دهد.
زنگ آغاز رکود؟
درواقع بررسی آمار معاملات مسکن در شهریور سال95، 96 و 97 نشان می‌دهد که حجم قراردادهای خرید و فروش در شهریور سال95 و 96 نسبت به ماه مشابه سال قبل آن روند صعودی داشته است اما در شهریور 97، حجم معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل آن، کاهش داشته است که این موضوع می‌تواند زنگ هشداری برای بازگشت رکود به بازار مسکن باشد اگرچه حجم معاملات تنها یکی از فاکتورهای مورد نظر برای بررسی رکود یا رونق بازار است و قیمت مسکن، حجم پروانه های صادرشده و ... هم نقش مهمی در تعیین وضعیت مسکن بازی می کنند، اما با توجه به کاهش چشمگیر معاملات مسکن، این موضوع نمی‌تواند چشم‌انداز خوبی برای این بازار در ماه های آتی ترسیم کند.
البته در آمار مربوط به حجم معاملات مسکن در شهریور ماه سالجاری، قراردادهای خرید و فروش امضا شده در یک هفته پایانی شهریور ماه در نظرگرفته نشده است چون اطلاعات مربوط به 25 روز ابتدایی این ماه است اما با توجه به اینکه ممکن است برخی از معاملات انجام شده در این مدت هنوز در سامانه املاک و مستغلات به ثبت نرسیده باشد، ممکن است شاهد افزایش 500 تا 1000 معامله تا پایان شهریور ماه باشیم اگرچه باید این موضوع را هم درنظر بگیریم که روزهای پایانی شهریور با روزهای نخست ماه محرم همزمان بود و همین موضوع می تواند یکی از عوامل کاهش در حجم معاملات به شمار رود.
روند معاملات نزولی‌تر شد
کاهش حجم معاملات در شهریور ماه سالجاری نسبت به شهریور سال های 96 و 95 در حالی رخ داده است که مقایسه آمار معاملات مسکن در مردادماه امسال نسبت به مشابه سال قبل تنها ۳۳ درصد کاهش یافته است و افت معاملات در شهریور ماه بسیار چشمگیرتر از مرداد بوده است.
به عبارت دیگر، اگرچه کاهش حجم معاملات مسکن نسبت به ماه مشابه سال قبل که از خرداد ماه امسال آغاز شده بود نه تنها ادامه دارد بلکه هر ماه این آمار کاهشی رشد بیشتری را تجربه می‌کند، این در شرایطی است که حجم معاملات از نیمه دوم سال گذشته سیرصعودی به خود گرفته بود و آمار قراردادهای خرید و فروش مسکن در ماه های مهر، آبان و ... نسبت به نیمه نخست سال 96 و همچنین نیمه دوم سال 95 افزایش یافته بود.
حجم معاملات مسکن از نیمه دوم سال گذشته آغاز شد و با رشد قراردادهای خرید وفروش، قیمت ها هم تاحدودی رشد کرد، این شرایط تا بهمن ماه ادامه داشت، حجم معاملات در دو ماه پایانی سال گذشته ثابت ماند اگرچه قیمت ها همچنان رشد کرد. وضعیت بازار مسکن در فروردین ماه سالجاری هم تغییری را در قیمت و حجم معاملات ثبت نکرد اما از اردیبهشت ماه، در بخش مسکن چرخش قابل ملاحظه ای رقم خورد و همزمان با افزایش قراردادهای خرید وفروش، قیمت‌ها هم رشد کرد.
در خرداد ماه روند حجم معاملات نسبت به اردیبهشت ماه کاهش یافت اما قیمت ها افزایش داشت، قراردادهای خرید و فروش در تیر هم نسبت به خرداد افت کرد اما قیمت ها رشد کرد، شرایط در مرداد ماه تغییر کرد و درحالی که روند نزولی حجم معاملات ادامه داشت قیمت ها ثابت ماند، وضعیت حجم معاملات در شهریور ماه نسبت به مرداد ماه کاهش یافت و به نظر می رسد که قیمت ها همان روند مرداد ماه را ادامه داده است.
دلایل ورود به رکود
براساس آمار ثبت شده در سامانه املاک و مستغلات، در ۲۵ روز ابتدای شهریورماه ۱۳۹۷ به طور میانگین، روزانه ۳۰۱ قرارداد خرید و فروش به امضا رسیده است که این رقم در شهریورماه سال گذشته، روزانه ۴۳۸ مورد بوده است.
درواقع به نظر می رسد که بازار مسکن در نیمه ابتدایی سالجاری روزهای خوبی را سپری نمی کند و معاملات مسکن در حال کاهش چشمگیر است و ثبت این آمار به علت جهش قیمت مسکن از اردیبهشت ماه امسال است جهشی که در برخی مناطق تهران از جمله مناطق 2، 4 و 5، رشد 70 درصدی قیمت‌ها را رقم زد. با رشد قیمت مسکن، توان خانوارها برای خرید مسکن کاهش یافت و همین موضوع موجب شد که تعداد قراردادهای خرید و فروش از اردیبهشت ماه روندی نزولی را طی کند و ثبت 19 هزار قرارداد خرید و فروش به 7500 قرارداد در شهریور ماه برسد.
کارشناسان اعلام کردند که در نیمه نخست سالجاری قیمت‌ها در شهر تهران دچار رشد ۶۲ درصدی شد و از سوی دیگر معاملات ۳۳ درصد کاهش یافت، البته سرعت رشد ماهیانه قیمت ها که به صورت صعودی درحال افزایش بود، در مردادماه کاهش یافت و رشد ماهیانه قیمت در تیرماه ۹۷ معادل ۷.۱ درصد بود و در مردادماه به ۶.۱ درصد رسید.
در مردادماه سالجاری متوسط قیمت هر متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران حدود ۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل ۶.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۲.۱ درصد رشد داشت.
بیشترین رشد متوسط قیمت مربوط به منطقه ۵ با ۸۱.۸ و کمترین میزان به منطقه ۱۲ با ۲۵.۳ درصد نسبت به مردادماه سال گذشته اختصاص دارد.
در این میان خروج سفته‌بازان، رکود معاملات و عدم توان طرف تقاضا حکایت از آن دارد که در ماه‌های پیش‌رو شاهد افت معاملات و کاهش سرعت رشد قیمت خواهیم بود اگرچه پیش بینی می شود که قیمت ها کاهش چندانی را تجربه نکنند و به تبع آن معاملات هم افزایش چندانی نداشته باشند.
