تاوان جهش قیمت مسکن

مجید اعزازی|

دبیر گروه مسکن و شهرسازی|

 همان‌طور که روزنامه تعادل طی ماه‌های گذشته پیش بینی کرده بود، افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن دستاوردی جز افت معاملات و بازگشت رکود تورمی به این بازار نداشته است. بر اساس آمارهای رسمی، ‌ جز اردیبهشت ماه سال جاری، روند تعداد معاملات ملک در تهران به عنوان بازار پیش روی کشور نزولی بوده است. بر اساس آمارهای خام اولیه سامانه اطلاعات املاک ایران، این روند در شهریورماه سال جاری با افت 45 درصدی تعداد معاملات در قیاس با شهریور سال گذشته رکورد جدیدی را ثبت کرده است. دستیابی به این رکورد جدید اما در شرایطی صورت گرفته است که بر اساس آمارهای رسمی، تورم مسکن تهران در مردادماه سال جاری در قیاس با مرداد سال گذشته 62 درصد بوده است. افزون بر این، ‌روند متغیرهای بازار ملک طی ماه‌های اخیر، تصویر ناخوشایندی را از آینده این بازار دست کم طی شش ماهه پیش رو مخابره می‌کند. آینده‌ای که سایه رکود بر سر معاملات واحدهای مسکونی نه تنها تداوم خواهد یافت که تعمیق هم خواهد شد و همزمان در خوش‌بینانه‌ترین حالت، ‌سطح قیمت‌ها در همین وضعیت تورمی بالای 60 درصد ثابت خواهد ماند. در چنین شرایطی که بار دیگر، بازار مسکن جهش قیمتی و در پی آن رکود را تجربه می‌کند، بی‌گمان، اقشار متوسط دارای حقوق ثابت به ویژه آن دسته از طبقه متوسط که مالک زمین یا واحد مسکونی نیستند، به دلیل افزایش اجاره‌بها به زیر خط فقر سقوط می‌کنند و دسته دیگر از این طبقه نیز شرایط نامناسبی را از نظر اقتصادی تجربه خواهند کرد، چون قدرت تامین هزینه‌های تعمیر و نگهداری واحد مسکونی خود را در کنار کاهش قدرت خرید عمومی از دست می‌دهد. در واقع برای قشر حقوق بگیر، حمله اساسی تورم به بزرگ‌ترین و گران‌ترین کالای مورد نیاز این قشر یعنی مسکن صورت می‌گیرد و از این ناحیه زندگی او را زیر و زبر می‌کند. از همین رو است که توماس پیکتی، نویسنده کتاب »سرمایه در قرن بیست و یک« هم روی مسکن به عنوان نمود و نماد ثروت خانوار دست می‌گذارد و از آن به عنوان شاخصی تازه برای سنجش میزان نابرابری استفاده می‌کند و در نهایت نیز بحث لزوم اخذ مالیات از ثروت به جای اخذ مالیات از درآمد و همچنین مالیات جهانی را مطرح می‌کند.

آمارهای دو دهه اخیر بازار مسکن حاکی از این است که در سال‌های 74، 73 و 75 و همچنین سال‌های 80، 79 و 81 تورم مسکن بالای 20 درصد بوده است، به گونه‌ای که در سال 74 بیش از 70 درصد و در سال 81 حدود 45 درصد ثبت شده است. تورم مسکن در سال‌های 85 و 86 و همچنین 91 نیز بالای 40 درصد بوده و حتی در سال‌های 86 و 91 از مرز 60 درصد نیز عبور کرده بوده است. با توجه به این آمار، هم اینک بازار مسکن در شرایط سال 91 قرار دارد و احتمال اینکه به شرایط سال 74 نیز نزدیک شود، ‌بسیار زیاد است. چه آنکه چشم‌انداز تورمی )ناشی از افزایش نرخ ارز( متفاوت از شرایط مشابه در سال 91 ارزیابی می‌شود. در سال 91 نرخ ارز 3 برابر شد، اما تاکنون این رکود شکسته شده و طی 9 ماهه گذشته نرخ ارز بیش از 3 برابر افزایش یافته است.

در این میان، نکته قابل توجه، افزایش عدد شاخص دسترسی به مسکن)مدت زمان انتظار برای صاحبخانه شدن بر اساس پس انداز100 درصد درآمد خانوار( در پی هر جهش قیمتی در بازار ملک است به گونه‌ای که در سال 84 و 91 عدد این شاخص به ترتیب 8.6 سال و 12 سال بوده است. اگر چه این عدد از(11.4 )در سال 94تا دی ماه سال گذشته کاهش اندکی را تجربه کرده است، اما بی‌گمان با نوسان‌های ماه‌های اخیر، این عدد افزایش محسوسی را تجربه خواهد کرد و زمان زیادی از عمر حقوق بگیران صرف تلاش برای داشتن منزل شخصی خواهد شد.

بی گمان، ‌با هر جهش قیمتی در بازار مسکن طی سال‌های یادشده، ‌جمعیت کسانی که به زیر خط فقر فروغلتیده‌اند، فزونی یافته است و این مساله در شرایط کنونی بار دیگر در حال رخ دادن است. کما اینکه برخی از برآوردها حاکی از افزایش خط فقر در شهر تهران به حدود 5 میلیون تومان در ماه برای هر خانوار افزایش یافته است. در شرایطی که طی 23 سال گذشته، بازار مسکن 5 جهش بزرگ قیمتی را تجربه کرده است و به همین تعداد، قدرت اقشار حقوق بگیر در کسب ثروت و خرید ملک دچار افت معنادار شده است، هیچ سیستمی رفاهی یا هیچ برنامه مسکنی مانند مسکن مهر و مسکن اجتماعی قادر به رفع فقر مسکن در کشور نخواهد بود. تنها راه جلوگیری از افزایش جمعیت 19 میلیون نفری افراد بد مسکن و حاشیه نشین، اصلاح فوری ساختارها و سیاست‌های اقتصاد کلان و اقتصاد سیاسی حاکم بر کشور است. سیاست‌هایی که منجر به تولید طبقات مرفه قلیل و طبقات فقیر کثیر شده و می‌شود. همان‌طور که اقتصاددانان بارها تشریح و درخواست کرده‌اند، ‌اصلاح نظام بانکی و کنترل نقدینگی در اولویت‌های برتر اصلاحات اقتصادی قرار دارند. امید که در فرصت باقی مانده از عمر دولت دوازدهم یک بار برای همیشه این دست از مشکلات ساختاری و سیاستی حل و فصل شوند.