​ 3 سناریو قوی از آینده بازار مسکن

 امید علیجانی| کارشناس مسکن |

در پایان سال ۹۶ و بعد از اعلام ورود به دوران رونق، در قالب ۲ سناریوی کلی آینده بازار مسکن قابل پیش بینی بود. سناریوی اول، رشد قیمت تا ۵۰ درصد، افزایش هیجانی خرید در بازه‌ای کوتاه‌مدت و در گام بعد شروع دوران رکود در پایان سال ۹۷ یا اوایل سال ۹۸ است. در سناریوی دوم حفظ نسبی قیمت‌ها و رشد سطح معاملات و در گام بعد تداوم دوران رونق احتمالی تا پایان سال ۹۸ نشان داده شده است.

وضعیت کنونی مسکن با سناریوی اول پیش‌بینی‌شده بیشتر تطابق دارد. بطوری‌ که معاملات از نیمه دوم ۹۶ تا اردیبهشت ۹۷ روند افزایشی خود را نسبت به دوره‌های قبل حفظ کرده، اما از خرداد ماه، معاملات مسکن روند نزولی به‌ خود گرفته است. همچنین تعداد معاملات مسکن تهران در خرداد و تیر ماه نسبت به مدت مشابه در سال‌های ۹۶ و ۹۵ کمتر بوده است.

بازار مسکن در نیمه دوم سال ۹۶ وارد سیکل رونق شده، رونقی که به‌ نظر می‌رسد ورود به آن، ناشی از انتظار بخش عرضه به خروج از دوران رکود چهارساله و همچنین افزایش سوداگری به دلیل رشد قیمت بوده است. در تیر ماه ۹۷ قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود ۷ میلیون تومان رسیده که نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از ۵۰ درصد رشد کرده، این در حالی است که همین افزایش قیمت از تیر ۹۳ تا تیر ۹۶، تنها ۱۶ درصد بوده است.

نوساناتی نظیر کاهش ریسک و همسان‌سازی ارزش دارایی‌های سرمایه‌گذاران، موجب شد بخشی از پول‌های سرگردان و پس‌اندازهای بانکی به بازار مسکن سرازیر شود. همچنین تاثیر افزایش نرخ تورم عمومی کشور بر قیمت نهاده‌های تولید مسکن در دوران رکود، باعث شد رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی کشور باشد.

با توجه به افزایش قیمت واحد مسکونی، توان خرید بخش مصرفی کاهش یافته و تقاضای مصرفی شروع به خروج از بازار کرده، اما حضور هرچند متزلزل تقاضای سرمایه‌ای در این بازار همچنان ادامه دارد.

صنعت ساختمان یکی از محرک‌های اصلی اقتصاد کشور است، از این رو، با بسیاری از صنایع و بازارهای مالی ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد و هرگونه تغییر در این بازار می‌تواند صنایع و بازارهای مالی را تحت تاثیر قرار دهد. البته بازار ساختمان خود تحت‌تاثیر متغیرهای کلیدی و بازارهای دیگری از جمله شرایط حاکم بر اقتصاد کشور است.

وی افزود: بطور کلی آنچه در ابتدای سیکل رکود در بازار مسکن مرسوم بوده، خروج تقاضای سرمایه‌ای و متقاضیان مصرفی است.

یک سناریوی محتمل دیگر، همسان‌سازی ارزش دارایی‌های سرمایه‌گذاران در بخش مسکن است که می‌تواند در مقایسه با ارزش سایر دارایی‌ها روی دهد. پیچیدگی در تحلیل آینده متغیرهای محیطی نظیر معادلات سیاسی، وضعیت اقتصادی کشور و سایر عوامل، وضعیت بازار مسکن را تحت‌ تاثیر قرار خواهند داد اما در این میان متعادل شدن تلاطم در بازار ارز و ثبات در بازار طلا و سکه، منجر به جذب بخش مهمی از سرمایه‌ها به بازار مسکن خواهد شد.