حبس پول در تجاری‌سازی‌های مشهد
گروه راه و شهرسازی|آزاده کاری|
بافت فرسوده یکی از معضلات کلان‌شهرها به شمار می‌رود. مشهد بیشترین میزان بافت فرسوده را در کشور به خود اختصاص داده است. بافت فرسوده مشهد در مرکز این شهر پراکنده شده و در حاشیه‌ها نیز مشکلات بسیاری برای شهروندان به وجود آورده است. به گفته مسوولان شهری مشهد از زمان اجرای طرح نوسازی این بافت 20 سال گذشته و با رویه کنونی، تکمیل طرح 20 تا 25 سال دیگر به طول خواهد انجامید. در سفر اخیر رییس‌جمهوری به مشهد نیز روحانی بر نوسازی بافت فرسوده تاکید کرد و همچنین قول داد تا در این خصوص کمک‌های لازم را به مشهد ارایه کند.
به گزارش تعادل، نوسازی‌ای که در برخی مناطق شهر مشهد انجام شد، عملا تغییر بافت منطقه مورد نظر را در پی داشت و جای خانه‌های کوچک و قدیمی دور حرم را هتل‌های سر به فلک کشیده گرفته است. به گونه‌ای که حتی حرم امام رضا (ع) نیز در حصار این هتل‌ها و برج‌ها دیده نمی‌شود. مشهد شهری است توریستی که سالانه مسافران و زائران بسیاری از نقاط مختلف کشور و دیگر کشورهای اسلامی را به خود جذب می‌کند و نیاز هست تا این شهر مانند دیگر شهرهای توریستی چهره زیبایی داشته باشد. تاکنون ساخت هتل‌های پر زرق و برق نتوانسته نازیبایی بافت‌های فرسوده را کتمان کند.
طبق آمار، مشهد بیشترین حجم بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی را در کشور به خود اختصاص داده است. براساس سرشماری سال 1395 شهر مشهد دارای 3 میلیون و 57 هزار و 679 نفر جمعیت و مساحت 35147 هکتار است که مساحت پهنه‌های بافت فرسوده 2247 هکتار و جمعیت این پهنه‌ها 519 هزار و 924 نفر است. این مقدار بافت فرسوده دارای 27 پهنه است که این پهنه‌ها در تعداد 12 منطقه، 21 ناحیه و 53 محله توزیع شده است.
البته ناگفته نماند، در منطقه 11شهرداری مشهد هیچگونه بافت فرسوده‌ای وجود ندارد و در مقابل حدود366هکتار مساحت بافت پیرامونی حرم مطهر است که بیشترین حجم بافت فرسوده را دارا است. حدود ۴ هزار هکتار مساحت سکونتگاه‌های غیررسمی شهر مشهد است. بخشی از بافت‌های فرسوده شهر مشهد از طریق پروژه‌های مطالعاتی تهیه طرح می‌شود و مدیریت اجرایی دارد. مثل آبکوه، میدان شهدا، عامل و... یکسری از بافت‌ها نیز از طریق تسهیلاتی که در قالب وام یا تخفیف در پروانه ساختمانی به مالکان بافت‌ها داده می‌شود، نوسازی می‌شوند. برای همین شاید بتوان در افق 10ساله، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده مشهد را به اتمام رساند.
محدوده‌هایی در شهر مشهد از جمله بخشی از مناطق قلعه آبکوه، مجد، اسماعیل‌آباد پشت سپاد، سمرقند، سیس‌آباد، دروی، التیمور، کوی صاحب‌الزمان گلشهر، قلعه ساختمان، کوی ۲۲ بهمن، طرق، سیدی، نه‌دره، شهرک امام‌هادی (ع)، وکیل‌آباد، محدوده مرکزی شهر، میدان شهدا و... به عنوان نقاط رسمی بافت فرسوده شناخته شده‌اند. بر اساس مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در سال86 بر اساس طرح پیمایشی که انجام شد، سه شاخص از جمله ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری برای شناسایی بافت‌های فرسوده مدنظر قرار گرفت، اما با گذشت بیش از 10سال از این طرح در حال بازنگری است.
در حال حاضر، بازنگری در محدوده‌های بافت‌های فرسوده صورت گرفته و شاخص‌های جدیدی از جمله موضوعات اجتماعی و فرهنگی در آن نیز دیده شده است. دلیل عمده آن هم این بود که یکسری محدوده‌هایی که نیاز به نوسازی نداشتند، در بافت فرسوده قرار داشتند و دیگر اینکه مناطق جدیدی از جمله منطقه توس، قرقی، قلعه ساختمان و...به شهر مشهد اضافه شدند.
تجربه مشهد در بازسازی بافت فرسوده
شهریار آل شیخ، معاون توسعه و برنامه‌ریزی شهرداری مشهد در گفت‌وگو با تعادل درباره بافت فرسوده این شهر توضیحاتی ارایه کرد و گفت: مشهد در زمینه نوسازی بافت‌های فرسوده تجربیات بسیاری دارد و برخی از روش‌های نوسازی و بهسازی برای اولین‌بار در مشهد اجرایی شده است. از حدود 15 سال پیش در پروژه ثامن از اوراق مشارکت استفاده شد. پروژه ثامن بزرگ‌ترین تجربه مداخله مستقیم در حوزه بافت فرسوده در کشور محسوب می‌شود که در دنیا این حجم از مداخله کم نظیر است. این روش آثار مثبت و منفی را توامان دارد. به مرور زمان که پروژه تکمیل شد نکات منفی آن هم بیشتر نمایان شد. پروژه میدان شهدا نیز از این پروژه‌هاست که یک گستره چند هکتاری بافت فرسوده را تملک شد و بافت‌های سنتی و مغازه‌ای که در آنجا وجود داشت از بین رفت اما جایگزین‌هایی که انجام شد جایگزین‌های مطلوبی نبود، در نتیجه اکنون برای فروش واحدهای تجاری آن با مشکل مواجه شده‌ایم. بورس کالای سنتی این منطقه قدرت بیشتری برای فروش داشتند تا شهرداری.
آل شیخ با تاکید بر اینکه در روش مداخله‌ای باید روش جایگزینی را در نظر بگیریم، تصریح کرد: به این معنا که ابتدا یک بخش از پروژه را اجرا کرده و کار جابه‌جایی را انجام دهیم و بعد پروژه را ادامه دهیم. به هیچ‌وجه نباید اجازه دهیم بورس‌ها و بافت‌های سنتی از بین بروند و هر ساخت و‌سازی که انجام می‌شود، باید متناسب با کارکرد اجتماعی آن منطقه باشد. این تجربیاتی بود که در این منطقه به دست آمد. در پروژه ثامن نیز تجربیاتی به دست آوردیم از جمله اینکه ابنیه تاریخی و بافت‌های سنتی در هنگام اجرای طرح از بین رفت و آن منطقه خالی از سکنه شده و از پویایی منطقه کاسته شده است. طرح مداخله مستقیم، آسیب‌های دیگری نیز دارد از جمله اینکه نوع الگوهای ساخت با معماری هویت‌دار منطبق نیست و هویت مشخصی را دنبال نمی‌کند و بافت جدید ایجاد شده به جهت انسانی متناسب با هویت‌های تاریخی و فرهنگی نیست.
وی تاکید کرد: قبلا شیوه کار اینگونه بود که پروژه‌های داخل طرح و محل‌هایی که ارزش افزوده بیشتری دارند بازسازی شوند و موضوع تجمیع زمین و اعمال کاربری‌های پروژه‌های بزرگ‌تر مطرح بود. اما اکنون تجربه نشان داده که این روش چندان مناسب نیست و باید پروژه‌ها را به سمت مشارکت مردم سوق دهیم.
قلعه آبکوه یکی از قدیمی‌ترین محله‌های شهر مشهد است و با وجود اینکه در مرکز شهر و در مجاورت برخی مناطق متمول قرار گرفته بسیار فرسوده است. بافت آبکوه با مساحت حدود ۳۰ هکتار و حدود ۹۰۰۰ نفر جمعیت به‌دلیل فرسودگی کالبدی در بافت، کمبود خدمات رفاهی- اجتماعی و تبدیل بخشی از محله به محل پارکینگ خودرو و کمبود مبلمان شهری مناسب برای حرکت و توقف پیاده به عنوان پهنه‌ای آسیب‌یافته از نظر کیفیت‌های زندگی شهری در روند توسعه شهر و تعارض با حوزه‌های همجوار نمود یافته است.
بر این اساس، طرح نوسازی و بهسازی بافت فرسوده آبکوه در سال ۸۹ با هدف بازسازی این پهنه فرسوده و یکسان‌سازی فضای آن با سایر مناطق شهر مشهد با آنچه در این طرح «تاکید بر حفظ ارزش‌های بومی و پاسخگویی به نیازهای روز» عنوان شده است، آغاز شد. اکنون با گذشت حدود ۷ سال از آغاز اجرای این پروژه نه تنها بافت فرسوده این منطقه نوسازی نشده است، بلکه در روند اجرای این طرح بخشی از هویت این منطقه از میان رفته است و تنها آوار‌هایی از خاطرات و گذشته آن باقی مانده است. مردم این منطقه گلایه دارند که شهرداری خانه‌های آنها را با قیمت ارزان می‌خرد، به همین دلیل بسیاری حاضر به فروش خانه‌های خود نیستند. یکی دیگر از گلایه‌های اهالی این است که حدود 25 سال است شهرداری نه خانه‌های آنها را می‌خرد و نه اجازه ساخت و ساز می‌دهد.
آل شیخ در ارتباط با پروژه آبکوه نیز توضیحاتی ارایه کرد و گفت: آبکوه یک بافت فرسوده قدیمی و روستایی است که در دل شهر قرار گرفته با کوچه و خیابان‌های بسیار باریک که خدمات رسانی دستگاه‌های خدمات رسان را با مشکل مواجه می‌کند. از جمله آتش نشانی همواره اخطار می‌داد که امکان خدمات رسانی در این منطقه را ندارد. نوع سکونتگاه‌های این منطقه کیفیت بسیار پایینی دارد و استقرار برخی مشاغل کاذب باعث به وجودآمدن انواع آسیب‌های اجتماعی در این منطقه شده است. بسیاری از مالکان خانه‌ها سند رسمی ندارند و خانه‌هایشان قولنامه‌ای است، از سوی دیگر، وجود زمین‌های آستان قدس رضوی و اوقاف نیز کار مدیریت پروژه را دشوارتر کرده است. برای جدار خیابان دستغیب آبکوه، بافت تجاری و اداری پیش‌بینی شده و برای بخشی از آن هم کارکرد مسکونی در نظر گرفته شده است. اکنون کار تملک به شکل پراکنده صورت گرفته است. اما در بخش‌هایی که پروژه برای آن تعریف شده هنوز زمین‌ها آزاد نشده و همچنان امکان اجرای پروژه‌ها به دلیل اینکه عرصه پروژه آزاد نشده است، وجود ندارد.
دلیل افزایش قیمت زمین
وی درباره افزایش قیمت‌ها توضیحات بیشتری ارایه کرد و گفت: به دلیل اینکه شهرداری مستقیما به خرید املاک ورود پیدا کرده، خود به خود قیمت‌ها افزایش می‌یابد. اکنون قیمت‌ها در داخل طرح‌ها بیشتر از سایر قسمت‌هاست. زیرا شهرداری ناچار است برای اجرای پروژه‌اش زمین‌ها را بخرد و در نتیجه قیمت زمین در این مناطق افزایش می‌یابد. به جرات می‌توانم بگویم قیمت زمین در مناطق طرح30 تا 50 درصد بیشتر از سایر نقاط شهر است. در نتیجه این موضوع که شهرداری زمین‌های آبکوه را با قیمت پایین می‌خرد، صحت ندارد.
آثار منفی مداخله مستقیم
وی با تاکید بر آثار منفی مداخله مستقیم در پروژه‌های بافت فرسوده تصریح کرد: این نوع پروژه‌ها باعث می‌شودتا منابع شهرداری قفل شود، مخصوصا پروژه‌هایی که باید بهره زیادی بابت آنها پرداخت شود. علاوه براین تجربه نشان داده که در مداخله مستقیم به هیچ‌وجه نباید از اوراق مشارکت برای تملک اراضی استفاده کرد. زیرا تا زمانی که زمین پروژه کاملا آزاد نشود، بهره منابع بانکی همچنان به قوت خودش باقی است بدون اینکه کاری از پیش برود و آن بخش‌هایی که تملک شده تبدیل به پارکینگ همسایه‌ها شده‌اند و عملا کیفیت واحدهای باقی مانده را بالاتر می‌برد. ضمن اینکه قیمت تملک این واحد‌ها نیز افزایش می‌یابد. روند افزایش قیمت در طرح‌هایی که توسط شهرداری انجام می‌شود چه در ثامن و چه در پروژه شهدا بسیار بیشتر از قیمت زمین‌های سایر نقاط شهری است.
آل شیخ با بیان اینکه در موضوع بافت‌ها، شهرداری دیگر به شکل مداخله مستقیم ورود پیدا نمی‌کند، اظهار کرد: طرح دیگری داریم به نام حر عاملی است که شهرداری به آن ورود پیدا کرده است. طرح وکیل آباد نیز که یک روستای بافت فرسوده است که شهرداری به آن ورود پیدا کرده که با مشارکت بخش خصوصی انجام می‌شود و آن هم چالش‌های خودش را دارد.
معاون توسعه و برنامه‌ریزی شهرداری مشهد در پاسخ به اینکه چه مشوق‌هایی برای نوسازی بافت فرسوده مشهد در نظر گرفته شده، عنوان کرد: تمام مشوق‌هایی که در موضوع طرح بازآفرینی ملی مطرح است، در مشهد نیز اعمال می‌شود. علاوه بر این برای کسانی که تجمیع می‌کنند و نیز زمین‌هایی که خیابان را آزاد می‌کنند، پروانه‌های ارزان قیمت صادر می‌شود.
آل شیخ درباره بافت‌های تاریخی فرسوده مشهد نیز توضیحاتی ارایه داد و گفت: بسیاری از اماکن نیاز به جابه‌جایی و تغییرات کلی ندارد، فقط در حدی که شبکه معابر اصلاح شود، نیازهای شهری برطرف می‌شود. بنابراین ورودمان به داخل بافت‌ها چندان صحیح نیست و باید به سمت تسهیل‌گری برویم. بسیاری از بافت‌های فرسوده که دارای وجاهت فرهنگی و تاریخی‌اند در اجرای پروژه‌های بزرگ در دل طرح قرار می‌گیرند و بسیاری مواقع پروژه‌ها را از انتفاع خارج می‌کنند. بنابراین قبل از اینکه وارد طراحی پروژه‌ها شویم باید حریم بافت‌های تاریخی مد نظر قرار گیرد و به نوعی برنامه‌ریزی انجام شود تا آثار تاریخی از بین نرود. این آثار در صورتی که برای آنها کارکرد فرهنگی اجتماعی یا خدمات عمومی مانند رستوران و کافی شاپ در نظر گرفته شود، می‌توانند به اجرای طرح کمک کنند.
2290 هکتار بافت فرسوده
احمد نوروزی، عضو کمیسیون ویژه مناطق پیرامونی و کم‌برخوردار شورای شهر مشهد نیز در گفت‌وگو با تعادل درباره بافت فرسوده این شهر گفت: مشهد از شهرهایی است که بافت فرسوده زیادی دارد و از وضعیت خوبی برخوردار نیست. در منطقه شهری 2 هزار و 290 هکتار بافت فرسوده وجود دارد که به تصویب شورای عالی شهرسازی رسیده و حدود یک میلیون و 200 هزار نفر جمعیت حاشیه‌نشین را در دل خود جای داده است.حاشیه‌نشینی شهر مشهد موضوع بسیار مهمی است اما ساختار مناسب اجرایی برای آن وجود ندارد. هر چند در حوزه سیاست‌گذاری ستاد توانمندی‌سازی را داریم که با ادغام حاشیه نشینی و بافت‌های فرسوده به ستاد بازآفرینی ملی، استانی و شهرستانی تبدیل شده است اما بازوی اجرایی متناسب را ندارد و کارها به شکل تخصصی پیگیری نمی‌شود و با وجود اینکه مصوباتی در این خصوص شکل گرفته است، اما اجرایی نشده وبه همین دلیل تاکنون نتیجه مطلوب نداشته است. برای این منظور باید یک سازمان اجرایی بین بخشی متشکل از دستگاه‌های مربوطه تشکیل شود. وی با بیان اینکه در شورای پنجم چندین فعالیت مهم در این باره صورت گرفته است، تصریح کرد: اول تشکیل کمیسیون مناطق پیرامونی شهر مشهد است که در نظر دارد به شکل تخصصی به موضوع بافت فرسوده ورود پیدا کرده و به آن رسیدگی کند. در ادامه با توجه به اینکه ساختار مناسب را در بدنه شهرداری نداشتیم که از جایگاه و اختیارات مناسب برخوردار باشد، تشکیل سازمان بازآفرینی شهرداری را تصویب کردیم که اکنون بعد از رفت و برگشت‌ها اساسنامه آن در شورای شهر به تصویب رسید و توسط کمیته تطبیق فرمانداری نیز تصویب شده و امیدواریم به زودی تشکیل شود.
وی ادامه داد: به این جمع‌بندی رسیده‌ایم که این کار جز با مشارکت خود مردم از مرحله تصمیم‌گیری تا مرحله اجرا امکان پذیر نیست. اینکه فارغ از توان و حضور مردم تصمیم‌گیری کرده و طرح تصویب کنیم و بعد به مردم بگوییم آن را اجرا کنند، موفقیت‌آمیز نخواهد بود. در این خصوص تصمیم گرفتیم بحث تسهیل‌گری که به تایید ستاد بازآفرینی کشور و نیز وزارت کشور رسیده است را در مشهد فعال کنیم و به همین دلیل در شورای شهر در بودجه سال 97 شهرداری مشهد تشکیل حداقل 20 گروه تسهیل‌گر را تصویب کردیم و شهرداری مکلف است تا این کار را انجام دهد.
وی افزود: در روند جاری شهرداری نیز اقدام‌هایی در حال انجام است. محدوده‌هایی به عنوان طرح نوسازی تصویب شده و پروژه‌هایی را در این مناطق در دست اجرا دارد اما همانطور که گفتم در رویکرد جدید بر مشارکت مردم تاکید داریم.
نوروزی با اشاره به بافت تاریخی فرسوده شهر مشهد نیز گفت: رویکردی که شورای پنجم شهر مشهد در این باره دارد این است که در محلات دارای بافت تاریخی با رویکرد مرمت و احیای این بافت‌ها ورود پیدا کنیم. در این راستا مطالعاتی از گذشته شروع شده بود و در بازار فرش مشهد فعالیت‌هایی انجام شده و امید می‌رود با مشارکت خود بازاریان این طرح اجرایی شود. مطالعات آن انجام شده و تسهیل‌گر نیز انتخاب شده است.
یکسری طرح‌های بازآفرینی دیگر مانند طرح جنت داریم که جوانانی از خود مردم محل تسهیل‌گری را بر عهده گرفته و گروه‌هایی را تشکیل داده‌اند که شهرداری نیز از آنها حمایت می‌کند تا بازآفرینی هویتی دراین مناطق اتفاق بیفتد. زیرا بازآفرینی الزاما بازآفرینی کالبدی نیست . اینکه حس تعلق در مردم ایجاد شود و برای احیا، رونق و هویت بخشی محله خود اقدام کنند اقدام مفیدی است.
مهم‌ترین چالش نوسازی
این عضو شورای شهر مشهد درباره مهم‌ترین چالش نوسازی مشهد عنوان کرد: ادبیات کار با مردم و تسهیل‌گری هنوز در جامعه ما حرکت جوانی است. وقتی در سال 1382 این بحث مطرح شد و طرح‌های الگویی در مشهد به اجرا درآمد کسی باور نداشت که بدون پول و با مشارکت و سرمایه‌گذاری مردم می‌توان این کار را انجام داد. اما ما تحت عنوان سهام پروژه یا دیگر روش‌های مشارکت مردم این باور را به وجود آوردیم و اکنون در بین مدیران پذیرفته شده است. زمانی که قانون بهسازی بافت‌های فرسوده در مجلس تصویب شد در بازسازی و نوسازی شرطی گذاشته شده که زمینه حضور و مشارکت مردم فراهم شود و تکیه جدی بر این دارد که نباید با حذف مردم این کار انجام شود. این روند خوبی است که در کشور ما در حال شکل‌گیری است.
وی افزود: چندین سال است که از ابلاغ قانون احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده می‌گذرد، اما هنوز بسیاری از بخش‌های مورد نیاز تشکیل نشده و برخی امور اجرایی نشده است.
هنوز گروهی که باید ثبت اسناد تشکیل دهد، شکل نگرفته است. این کار باید تسریع شود تا مردم بتوانند فعالیت خود را آغاز کنند. در قانون آمده است جایی که مردم حاضر به همکاری نیستند باید اعمال قانون شوند اما ما می‌بینیم که گاه اعمال قانون سه سال طول می‌کشد و نتوانسته‌ایم هزینه‌های زمان را از بین ببریم.
برای مثال، برای یک پروژه 50 میلیارد تومان سرمایه‌گذاری لازم است اما وقتی یک سال وقفه بین آن می‌افتد حداقل 25 درصد هزینه به آن اضافه می‌شود یعنی 12 میلیارد و 500 میلیون تومان وقتی دو سال می‌شود، یعنی این هزینه دو برابر می‌شود و در نتیجه پروژه از حالت اقتصادی خارج می‌شود. گاهی تورم این ضعف مدیریت را پوشش می‌دهد. در غیر این صورت همه پروژه‌ها زیان ده می‌شوند. باید مکانیسمی طراحی کنیم که سرعت عمل وجود داشته باشد تا خارج از فرآیندهای موجود و طولانی مشکلات پیش رو را حل و اجرایی کند.
نوروزی با اشاره به تغییر بافت اطراف حرم امام رضا (ع) اظهار کرد: رویکرد گذشته بیشتر بر بازسازی مبتنی بود. یعنی خرید و تملک بافت‌های فرسوده و ساخت مجدد آنها. متاسفانه برخی ساختمان‌هایی که دارای ارزش و هویت بود در طرح بازسازی حفظ نشد. دربافت پیرامون حرم آن منطقه‌ای که داخل طرح قرار دارد تعداد محدودی طرح میراثی داشتیم که برخی ازبین رفت.
آل شیخ تصریح کرد: برنامه‌ریز‌ها باید به گونه‌ای باشد که درهنگام طراحی ساختمان‌های با ارزش شناسایی شوند، اما معمولا هنگام اجرای تعداد زیادی ساختمان با ارزش شناسایی می‌شوند. در این زمینه سازمان میراث فرهنگی باید فعال‌تر عمل کند. در دنیا طرح‌های نوسازی فراوانی انجام شده است که می‌توان از آنها الگو گرفت در آلمان هنگامی که یک محله را بازسازی می‌کنند، ساختمان با ارزش را با آماده کردن زیر ساخت‌ها جابه‌جا می‌کنند. تا زمانی که بافت‌های تاریخی فرسوده شناسنامه ندارند به راحتی از بین خواهند رفت. بنابراین باید با همکاری دیگر سازمان‌های مرتبط این بافت‌ها شناسایی شوند و برای آنها از قبل برنامه‌ریزی کرد.
