آزمون مجلس برای مبارزه با سوداگران
گروه اقتصاد کلان
روز یک شنبه 15 مهرماه (امروز)، قرار است طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک (طرح الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم و مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن) در کمیسیون اقتصادی مجلس به عنوان کمیسیون اصلی مورد بررسی قرار گیرد. این طرح از آنجایی که بسیاری از کارشناسان آن را تنها راه مقابله با سوداگری و افزایش حباب در بخش مسکن می‌دانند، توافقی عمومی برای پذیرش آن وجود دارد. پیش از این در سال 93 این طرح در کمیسیون اقتصادی مجلس مورد موافقت قرار نگرفت و از دستور کار خارج شد اما به نظر می‌رسد تلاطمات بازار مسکن در ماه‌های اخیر موجب شده که این طرح مجددا در کمیسیون‌های مجلس به رای گذاشته شود.
مخالفت وزیر راه و موافقت
صاحب‌نظران
به گزارش «تعادل» طرح الحاق ماده مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن به قانون مالیات‌های مستقیم که تحت عنوان مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) شناخته می‌شود، امروز در دستور کار کمیسیون اقتصادی مجلس به عنوان کمیسیون اصلی بررسی کننده این طرح قرار خواهد گرفت. گفته می‌شود با اینکه طرح‌ها و برنامه‌های مختلفی در دستور کار کمیسیون قرار داشته است، اما به دلیل اهمیت موضوع مالیات بر عایدی سرمایه در شرایط فعلی جهت کاهش قیمت مسکن و کنترل سوداگری در این حوزه، کمیسیون اقتصادی بنا دارد آن را زودتر از موعد بررسی کند.
این طرح روز یک شنبه هفته گذشته در دستور کار کمیسیون عمران قرار گرفت و عمده دستگاه‌ها و کارشناسان جز وزارت راه و شهرسازی، با کلیات آن موافقت کردند. وزیر راه دولت روحانی در حالی مخالفت خود را با این طرح اعلام و آن را غیرعلمی خوانده است که بسیاری از کارشناسان اقتصادی و همچنین مرکز پژوهش‌های مجلس آن را یگانه راه مقابله با افزایش سرسام آور قیمت دارایی‌ها و شکل‌گیری انگیزه‌های سوداگرانه می‌دانند.
خروج سوداگری از مسکن
گفته می‌شود با تصویب این طرح مجلس، طی چهار سال از مابه التفاوت قیمت خرید و فروش مسکن، ۲۰ درصد مالیات اخذ می‌شود؛ اما این مالیات بر خانه اصلی افراد اعمال نشده و هر فرد می‌تواند یک خانه معاف از مالیات بر عایدی سرمایه داشته باشد. به این ترتیب، تنها افرادی که از حضور در بازار مسکن قصد کسب سودهای کلان و بادآورده به قیمت افزایش قیمت مسکن و متضرر شدن عموم مردم دارند، باید این مالیات را بپردازند. همانطور که آمارها نشان می‌دهد قیمت مسکن در چند ماه گذشته علی الخصوص در شهرهای بزرگی مثل تهران به‌شدت رشد کرده است. مطابق گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در شهریور ماه امسال نسبت به شهریورماه پارسال بیش از 74 درصد رشد داشته و به رقم 8.1 میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. در این شرایط، حتی بالاترین سقف وام خرید مسکن (160 میلیون تومان) که در قالب تسهیلات «مسکن یکم» اعطا می‌شود عملا کمک قابل توجهی به خرید مسکن نمی‌کند زیرا صرفا حدود 20 متر مربع از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. در نتیجه، روز به روز توان مردم برای خرید مسکن کاهش یافت.از طرف دیگر، بازار مسکن در ماه‌های اخیر علاوه بر تورم شدید با رکود سنگین هم مواجه شده به گونه‌ای که تعداد معاملات صورت گرفته در شهر تهران در شهریورماه امسال 10335 معامله بوده است که کمترین میزان معامله ماهیانه در دو سال اخیر بوده است. این رشد قیمت از نظر کارشناسان به دلیل افت ارزش پول و هجوم نقدینگی به سمت بازارهای دارایی که پتانسیل سفته بازانه بیشتری دارند، رخ داده است بطور کل بازارهایی مانند مسکن، زمین، طلا، ارز، عمده‌ترین هدف‌های فعالیت‌های سوداگرانه است؛ دارایی‌هایی خریداری می‌شود و بدون هیچگونه تغییر شکل و ارزش افزوده، صرفاً با هدف کسب سود از محل افزایش قیمت دارایی، مدتی بعد فروخته می‌شود.
از آنجاکه بازارهای مولد جذابیتی برای سرمایه‌گذاری ندارد، نقدینگی به بخش غیرمولد منحرف می‌شود و باعث نوسان شدیدی در بازارهایی مانند زمین و مسکن، طلا، ارز، خودرو و سهام می‌شود. از بین این دارایی‌ها، مسکن به دلیل اینکه کالای اساسی است، حساسیت بیشتری نسبت به دیگر کالاها دارد و از آنجاکه سهم زیادی از سبد مصرفی خانوار را تشکیل می‌دهد، تلاطم در این بازار باعث فشار زیادی به اقشار مختلف به ویژه قشر مستضعف وارد می‌آورد.
کارشناسان معتقدند یکی از ابزارهایی که می‌تواند نوسان و شوک‌های مختلف اقتصادی را کنترل کند، اخذ مالیات برعایدی سرمایه است. بر همین اساس طرح «الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم و مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن» با هدف اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک و با امضای ۱۱۷ نفر از نمایندگان مجلس، اعلام وصول شد.
بر اساس این طرح، از یک ماه پس از تصویب، هر نوع نقل و انتقال قطعی زمین، املاک و مستغلات با کاربری‌های مسکونی، اداری و تجاری که پس از تاریخ اجرای این قانون خریداری (به انتقال گرفته) شوند، مشمول «مالیات بر عایدی سرمایه» خواهد شد و نرخ این مالیات در سال اول اجرا ۵ درصد، در سال دوم ۱۰ درصد، در سال سوم ۱۵ درصد و از سال چهارم به بعد ۲۰ درصد عائدی ملک خواهد بود.
البته مطابق با این طرح، موارد زیر از پرداخت این مالیات معاف هستند: الف- اولین انتقال املاکی که قبل از اجرای این قانون خریداری شده باشند، ب- نقل و انتقال واحد مسکونی اصلی هر شخص حقیقی، یک‌بار در هر ۲ سال، ج- اولین انتقال ساختمان‌های نوساز، در صورتی که ۵ سال از اخذ پروانه ساخت نگذشته باشد، د-نقل و انتقال به منظور وقف ملک، ه- زمانی که قیمت فروش (انتقال دادن) کمتر از قیمت خرید (به انتقال گرفتن) باشد.
مزیت افزایش درآمد دولت
یکی دیگر از مزایای طرح مالیات ستانی از سود سرمایه افزایش درآمدهای عمومی آن هم در شرایطی است که درآمدهای دولت از محل‌های فروش نفت و فروش اوراق با نااطمینانی و خطر مواجه می‌شود. احسان خاندوزی، عضو هیات دانشگاه علامه طباطبایی در گفت‌وگویی با تعادل اظهار کرد: طبق بررسی‌ها محدودیت‌های تجاری ذیل عنوان تحریم باعث خواهد شد که اقتصاد کشور با حدود 40 درصد کاهش درآمد نفتی در سال آینده روبه رو شویم و این میزان کاهش در بودجه باید از طریقی جبران شود. از نظر این استاد اقتصاد دولت باید بطور جدی دو دستورالعمل را در دستور کار خود قرار دهد؛ جلوگیری از فراریان مالیاتی و وضع پایه‌های مالیاتی جدید برای کسانی که از طریق فعالیت‌های غیرمولد کسب درآمد می‌کنند. «کشور نیازمند افزایش پایه‌های مالیاتی جدید است که یکی از این پایه‌های می‌تواند مالیات بر عایدی سرمایه باشد تا به موجب آن کسانی که از محل فروش مستغلات، ارز و سکه درآمد کسب می‌کنند مانند دیگر تولیدکننده‌ها از محل منفعت خود مالیات بپردازد.»
با توجه به این مزایا سوالی که مطرح می‌شود این است چرا تاکنون طرح مالیات‌گیری از سود سرمایه به اجرا درنیامده است؟ آیا همان نیروهایی که تا زمان حاضر عامل تصویب و اجرایی نشدن این طرح شده‌اند، باعث نخواهند شد که مجددا در این زمان هم طرح مسکوت بماند؟
مهدی روانشادنیا، رییس دانشکده عمران و معماری دانشگاه علوم تحقیقات در پاسخ به این سوال که چرا طرح اخذ مالیات بر عایدی سرمایه CGT در بخش املاک در کشور تصویب و اجرایی نمی‌شود، گفت: برای اجرای طرح اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک نیازمند یک بانک اطلاعاتی جامع از املاک و مستغلات هستیم. وی در گفت‌وگو با خبرگزاری فارس با بیان اینکه با وجود تصویب طرح در مجلس نیز می‌بینیم که هیچگاه این طرح به مرحله اجرای نهایی نرسید اظهار کرد: در کشور با نرخ تورم‌های عجیب و غریب مواجه هستیم بنابراین باید عایدی با کسر تورم عمومی باشد و فردی که واحد مسکونی خریداری کرد و بعد از مدت‌ها ارزش افزوده پیدا کرد در حقیقت ارزش پول آن به نصف کاهش پیدا کرده است.
عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران با بیان اینکه به هر حال افراد و گروه‌هایی وجود دارند که منفعت آنها در ابهام و عدم شفافیت است، افزود: این افراد و گروه‌ها که اتفاقاً دینفع بوده و نفوذ هم دارند این طرح‌ها را با شکست مواجه می‌کنند. روانشاد نیا تأکید کرد: به اعتقاد بنده مجلس و دولت به جای تمرکز بر روی این طرح‌ها می‌توانند به مکانیزم‌های اقتصادی و شاخص‌های کلان که مسکن هم بخشی از آن است روی آورده و از مشکلات جلوگیری کنند.
البته این کارشناس معتقد است که با توجه به افت معاملات مسکن و رکود حاکم بر بازار در شرایط فعلی اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه، تا حدودی خرید و فروش املاک را کندتر و رکود را تشدید می‌کند اما به هر حال این طرح برای جلوگیری از سوداگری در املاک مناسب است.
روانشادنیا گفت: متأسفانه در کشور علاقه خاصی به قانون نویسی وجود دارد بطوریکه ۱۲ هزار قانون در کشور داریم بنابراین حتی برخی مشکلات مثل همین مقابله کردن با سوداگران مسکن می‌تواند با یک بخشنامه روند خوبی به خود بگیرد.
وی افزود: به هر حال برای کاهش مشکلات مسکن باید فرایند صدور پروانه ساخت و ساز تا عملیاتی شدن ساخت و ساز کوتاه شود چرا که طولانی شدن پروسه ساخت و ساز موجب کاهش عرضه مسکن می‌شود.
