معمای مسکن در نیمه دوم سال 97

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

پیش‌بینی‌ها از آینده نزدیک بازار مسکن، حکایت از افزایش دوباره قیمت‌ها در این بازار دارد. درحالی‌که طی یک ماه پیش قیمت مسکن با جهش روبه‌رو شد و همه از افزایش قیمت مسکن شوکه شدند، برخی از کارشناسان آینده بازار مسکن را باثبات پیش‌بینی نمی‌کنند و معتقدند اگر سیاست‌های دولت در مباحث پولی و بانکی به درستی اتخاذ نشود، افزایش دوباره قیمت در انتظار حوزه مسکن است.

 برخی از کارشناسان هم فعالیت‌های اقتصادی و کنترلی دولت را بی‌اثر می‌دانند و می‌گویند جهش قیمت رخ‌داده به خاطر افزایش هزینه‌ها بوده است و هنوز افزایش تقاضا دامن‌گیر بازار نشده است و چه‌بسا با افزایش خرید مسکن از سوی مردم و حتی سوداگران، قیمت مسکن در سال جاری مجدداً با افزایشی روبه‌رو می‌شود که غیرقابل‌پیش‌بینی است.

به ‌هر روی این روزها بازار مسکن به اما و اگر وصله‌پینه شده است و به‌صورت خیلی دقیق نمی‌توان برای این بخش پیش‌بینی داشت؛ اما ازآنجایی که اکثر کارشناسان آینده بخش مسکن را با بازار طلا و ارز گره‌زده می‌دانند معتقدند، حال که بازار ارز و سکه طی روزهای اخیر با کاهش و ریزش روبرو شده بازار مسکن با خطر هجوم نقدینگی‌ها روبرو خواهد شد و این حجم ورود نقدینگی به این بازار باعث خواهد شد، بازار مسکن طی روزهای آینده شاهد افزایش معاملات با حفظ قیمت‌های کنونی باشد.

اما به گفته عده‌ای دیگر کاهش نرخ‌های ارز و سکه پاتک دولت به مردم بوده و کاملاً مقطعی است، بنابراین اگر سوددهی‌ این بازارها همچنان به قوت خود باقی بماند، بازار مسکن در رکود عمیق‌تری فرو رفته و تا پایان سال به علت عدم حضور مؤثر بخش تقاضا شاهد افزایش قیمت‌ها نخواهیم بود.

  کاهش تمایل به حضور سرمایه‌ها

در همین رابطه عطا آیت الهی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بازارهای موازی در کشور ما به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم بر هم تأثیر می‌گذارند، گفت: زمانی که یک بازار موازی اثربخشی خود را از دست می‌دهد بازارهای دیگر می‌تواند جاذب نقدینگی‌های سرگردان باشد.

آیت الهی افزود: هم‌اکنون صحبت‌های فراوانی در خصوص سرازیر شدن نقدینگی‌ها به دو بازار بورس و مسکن است، البته بورس توانست به سه دلیل زودبازده بودن، حمایت از بازار سرمایه توسط دولت و رکود نسبی در بازارهای دیگر زودتر از بازار مسکن جاذب نقدینگی‌ها باشد.

وی گفت: با توجه به اینکه حجم زیادی از نقدینگی در اقتصاد کشور سرگردان است، همین امر به یکی از دلایل اصلی تورم و گرانی بیش‌ از حد در بازارهایی مانند مسکن، سکه، ارز، خودرو و ... تبدیل‌شده است. بنابراین به نظر می‌رسد، در صورتی‌ که سیاست‌های اقتصادی مبتنی بر بازار سرمایه، محور اقتصاد شود و تلاش کنیم نقدینگی را به سمت تولید هدایت کنیم می‌توانیم شرایط اقتصادی را اصلاح کنیم.

آیت الهی گفت: در حال حاضر صحبت‌هایی در خصوص افزایش نرخ سود بانکی به گوش می‌رسد، در صورت افزایش نرخ سود و همچنین در صورت تصمیمات ارزنده بانک مرکزی، بازار مسکن بازیچه اتفاق‌های خاصی خواهد بود.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه جهش کنونی بازار مسکن باعث کاهش تمایل حضور سرمایه‌ها در این بخش شده است، گفت: به‌طورکلی سرمایه‌گذاران به امید کسب سودهای زودبازده وارد حوزه‌های اقتصادی می‌شوند اما به عقیده این عده افزایش 60 درصدی بازار مسکن گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری نیست.آیت الهی گفت: در حال حاضر مقصد نهایی نقدینگی‌ها دو بازار بورس و مسکن است و ازآنجایی‌که بازارهای سرمایه نیاز به تخصص خاصی دارد، به‌طور حتم مقصد نهایی نقدینگی‌های در روزهای آتی بازار مسکن به‌خصوص املاک کوچک متراژ خواهد بود.

وی گفت: درنتیجه در نیمه دوم سال 97 ما شاهد رونق بیشتر در بازار مسکن خواهیم بود. این اتفاق تا حد قابل قبولی خوب است. زیرا صنایع و بخش‌های بالادستی و پایین‌دستی خود را تحت تأثیر قرار می‌دهد و این بخش‌ها را از رکود خارج می‌کند و باعث خروج از رکود مسائل ساختمانی و حمل‌ونقل اشتغال‌زایی در بخش مسکن می‌شود.

این کارشناس مسکن در نهایت یادآور شد: البته رونق نیمه دوم معاملات مسکن درگیر چند عامل از جمله کمبود املاک کوچک متراژ، هجوم بخش تقاضا و طمع طلبی فروشندگان است.

  راهکاری برای بهبود وضعیت

علی خواجوی بجستانی، مدیرعامل اتحادیه مرکزی نظارت و هماهنگی تعاونی‎های مسکن کشور با بیان اینکه وزارت مسکن برنامه‌ای برای تولید مسکن ندارد و مسکن اجتماعی نیز در قالب شعار باقی‌مانده است، گفت: هم‌اکنون قیمت مسکن 3 برابر شده و به نظر می‌رسد به دلایلی همچون نبود توازن عرضه و تقاضا و هجوم نقدینگی‌ها به سمت این بازار افزایش خواهد یافت؛ و نیاز است تا آبان ماه این نقدینگی‌ها به‌صورت صحیحی از کف بازارها جمع‌آوری شود.

خواجوی بجستانی گفت: چنانچه مستحضرید تعاونی‌های مسکن در سال‌های قبل از 78 توانسته‌اند نقدینگی‌ها را از کف بازار جمع‌آوری کرده و به سمت مسکن و خانه‌دار کردن وارد کنند.

وی بابیان اینکه در حال حاضر بزرگ‌ترین مشکل اقتصاد کشور نقدینگی‌های سرگردان سنگین است، گفت: به‌طور حتم اگر برنامه‌ریزی صحیحی برای هدایت این مبالغ درشت انجام نگیرد، هر بازاری را در مسیر سرازیر شدن پودر کرده و به نابودی می‌کشاند؛ بنابراین وزارت راه و شهرسازی باید از تعاونی‌های مسکن در جمع‌آوری نقدینگی‌ها یاری بطلبد.

وی با اشاره به اینکه بازار مسکن درگیر تصمیمات غلط مسوولان دولتی و تحریم‌های داخلی شده است، گفت: در زمان اوج تحریم‌ها افزایش قیمت مسکن بیش از ۱۰ تا ۱۵ درصد نبود و اگر هم‌اکنون شاهد رشد 60 درصدی مسکن هستیم باید نگاه جامعی به مسیر اشتباه برنامه‌های مسکنی و شرایط داخلی داشته باشیم.

مدیرعامل اتحادیه مرکزی نظارت و هماهنگی تعاونی‎های مسکن کشور بابیان اینکه تعاونی‌ها در طول تاریخ کشورمان پول خرد مردم را جمع‌آوری می‌کردند و از محل ذخیره همان پول‌ها اعتبار بانکی دریافت و واحدهای مناسبی را برای شهروندان تهیه می‌کردند، گفت: بدون تردید فعالیت این نهادها باعث می‌شد پول‌های سرگردان مردم به سمت سکه، دلار و یا خودرو نرود.

وی با انتقاد از عملکرد سعیدی کیا،‌وزیر راه و شهرسازی دولت نهم در خصوص تعاونی‌های مسکن گفت: متأسفانه آن زمان سعیدی کیا اعتقادی به تعاونی نداشت. درحالی‌که اگر تعاونی‌ها مانند سابق قدرت داشتند می‌توانستند نقدینگی‌ها را از دست دلالان جمع کرده و به سمت صحیح بازار مسکن سرازیر کنند.خواجوی درنهایت گفت: اگر تعاونی‌ها همانند سال‌های اول انقلاب از اعتبار برخوردار بودند می‌توانستند در چهارچوب قانون عمده مشکلات مملکت را حل خواهد شد؛ بنابراین اولین گام برای بهبود وضعیت مسکن بهبود وضعیت تعاونی‌ها است.

  بازار در سیطره سوداگران

در همین زمینه علی‌اصغر بدری، مدیرعامل موسسه مطالعات اندیشه شهر و اقتصاد بابیان اینکه بازار مسکن کنونی بازار سفته‌بازی و دلالی است، چراکه اکثر متقاضیان بازار مصرفی ملک موردنظر خود را طی سال‌های 96 و 95 خریداری کرده و یا از خرید نا امید شده و اجاره کردند.

وی گفت: این سوداگران همان کسانی هستند که تا چندی پیش در بازار خودرو بوده و بعد مسیر خود را تغییر داده به سمت بازار پیش‌فروش طلا و ارز رفته و حال که بازارهای ذکرشده چشم‌انداز مطلوبی ندارند، تغییر مسیر داده و به‌طور حتم وارد بازار مسکن خواهند شد.

بدری بابیان اینکه سوداگران در کشور ما همانند حمله ملخ‌ها تمام بازارها را شخم زده و تخریب می‌کنند، گفت: بازار، محوری است که کل حیات اقتصادی گرد آن می‌چرخد. می‌توان گفت که بازار هم گرد سوداگر می‌چرخد. سوداگر، شخصی حقیقی یا حقوقی (شخصی فردی یا جمعی) است که با هدف کسب سود یا به سخن دیگر با هدف کسب چیزی بیش ازآنچه از دست می‌دهد، وارد بازار می‌شود. نمونه بارز حضور این عده را می‌توانیم در ثبت‌نام 6 میلیون تومانی خودرو و پیش‌فروش سکه ببینیم اگرچه در سال‌های قبل از تنش‌های ارزی و سکه‌ای این عده وارد بازار سپرده‌گذاری بانک‌ها شده بودند.

مدیرعامل موسسه مطالعات اندیشه شهر و اقتصاد با اشاره به اینکه در حال حاضر اوضاع تک‌تک بازارهای موازی مسکن در نقطه بحرانی قرار دارد، گفت: سپرده‌گذاری بانک‌ها به‌واسطه ورشکستگی برخی از بانک‌ها، عدم پیش‌فروش سکه توسط دولت، کاهش قیمت نرخ ارز به‌واسطه تصمیمات اصلاحیه بانک مرکزی، بازارهای سرمایه به‌واسطه عدم علم و تخصص به چالش کشیده شده است، به‌طور حتم تنها بازار مسکن به عنوان راحت حلقوم بودن مقصد بعدی سوداگران خواهد بود.

وی گفت: با توجه به دلایل ذکرشده به‌طور حتم بازار مسکن در 6 ماه آینده در سیطره سوداگران خواهد بود.

بدری با بیان اینکه سیگنال‌های روزهای آتی بازار مسکن افزایش بی‌صدا و چراغ خاموش ارزش معاملات املاک است، یادآور شد: هم‌اکنون زمان مناسبی برای حضور سازندگان ذی‌صلاح صرفاً کوچک متراژ است چرا که در طی سال‌های اخیر تمامی بنگاه‌های معاملاتی با کاهش فایل‌ها روبرو بوده و به علت تنش‌های قیمتی تمامی ساختمان‌های بنجل و فاقد فاکتورهای معماری صحیح به فروش رفته است.بدری گفت: به‌جز افزایش ارزش معاملات املاک در طی ماه‌های آتی شاهد افزایش قیمت مصالح غیر پایه‌ای در امر ساخت‌وساز خواهیم بود.

مدیرعامل موسسه مطالعات اندیشه شهر و اقتصاد گفت: در حال حاضر قیمت کابینت، مصالح سرامیکی، شیرآلات و سیستم‌های روشنایی سه برابر شده که به نظر می‌رسد در روزهای آتی نیز با رشد محسوسی روبرو خواهد شد.

وی گفت: با توجه به اینکه ارزش‌افزوده بخش مسکن در دو فصل گذشته نسبت به بازارهای موازی در جایگاه پایین‌تری قرار دارد، در صورت کاهش نرخ ارز و سکه نیز بعید است فروشنده‌ها حاضر به کاستن از قیمت املاک خود باشند و با چسبندگی و مقاومت قیمتی عرضه‌کنندگان مواجه خواهیم بود تا بتوانند تفاوت ارزش‌افزوده بخش مسکن با سایر دارایی‌های سرمایه‌ای را (در صورت بروز ثبات یا کاهش قیمت در بازارهای موازی)

 جبران کنند.

بدری درنهایت گفت: سناریوی پیش‌رونده افزایش قیمت مسکن تنها در شرایطی متوقف خواهد شد که کاهش قیمت ارز فراتر از حد تصور باشد تا بتوانیم بگوییم تمامی بازارها باید به نسبت این کاهش، کاهش قیمت داشته باشد.

  دولت فعلا دخالت نکند

در همین حال،‌ بهروز ملکی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن گفت: در نیمه دوم سال جاری در شرایط شبه رکودی و تورمی شش‌ماهه اول خواهیم بود و وضعیت فعلی این بازار در نیمه دوم امسال هم ادامه خواهد یافت؛ اما شیب رشد قیمت کمتر از نیمه نخست امسال خواهد بود.

این اقتصاددان افزود: در شرایط فعلی بهتر است دولت از هرگونه مداخله در این بازار صرف‌نظر کند تا ابتدا بازار به آرامش برسد چراکه هرگونه مداخلات دولتی می‌تواند شوک جدیدی به بازار مسکن وارد آورد.به گفته ملکی در ماه‌های پیش رو بازار سکه و ارز و سود سپرده‌های بانکی به همراه اتفاقات و رویدادهای سیاست داخلی و بین‌المللی و خصوصاً نحوه سیاست‌گذاری در بخش مسکن مهم‌ترین عوامل بروز تحولات جدید در بازار مسکن خواهد بود.

  2 سناریو در انتظار بازار مسکن

در همین رابطه، حمیدرضا قاضی زاهدی، کارشناس ساخت‌وساز با بیان اینکه پیش‌بینی بازار مسکن در عین پیچیدگی بسیار راحت است، گفت: پیچیدگی تحلیل وضعیت بازار مسکن در روزهای آتی به دلیل شوک‌های روانی حاصل از نوسانات ارز، سکه، هجوم نقدینگی‌ها به سمت بازار مسکن و درنهایت تنش‌های سیاسی آبان ماه یعنی دور جدید تحریم است و بخش راحت این پیش‌بینی این است که تاریخ نشان داده قیمت هر کالایی که در ایران بالا می‌رود، تحت هیچ شرایطی به قیمت‌های قبلی خود برنمی‌گردد.وی گفت: بر این اساس در ماه‌های آتی شاهد کاهش قیمت محسوسی نخواهیم بود، مگر اینکه مالک یک ملک پول لازم باشد و صبر و طاقت خود را ازدست‌داده باشد. البته این مورد به معنی افزایش قیمت نیز نیست.

قاضی زاهدی گفت: به‌هرحال بعید می‌دانم بتوانیم به‌سرعت و طی چند ماه از رکود تورمی خارج شویم چراکه قدرت خرید مسکن مردم به‌شدت کاهش‌یافته و نه دولت و نه بانک‌ها توان تسهیلات‌دهی

بالا برای جبران این قدرت خرید را ندارند.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: این در حالی است که بازار مسکن از سوی بسیاری از سازندگان دچار خود تحریمی شده چراکه این عده بعد از طی سختی‌های متعدد مایل به فروش ملک‌های خود نبوده و در انتظار جبران بلوکه شدن سرمایه‌های خود طی سال‌های اخیر خواهند بود. درحالی‌که این انتظار افزایش قیمتی برای بدنه کنونی جامعه قابل‌توجهی نیست.

وی با اشاره به اینکه در حال حاضر بازار مسکن در نیمه دوم تحت تأثیر 5 گزینه مهم است، گفت: تغییرات احتمالی نرخ سود سپرده‌گذاری، نرخ تورم عمومی، نوسانات بازارهای موازی همانند ارز، طلا، سکه و پیش‌فروش خودرو، تغییر جهت دلار به یورو و فاکتورهای غیراقتصادی مانند برجام و نوع مواجهه ترامپ با این موضوع است.

این کارشناس ساخت‌وساز در نهایت گفت: تصور دو سناریوی رکود تورمی همراه با کاهش قیمت محسوس طی ماه‌های آتی دور از ذهن نیست.