بازگشت بازار مسکن به فاز رکود؟
گروه راه و شهرسازی
آمارهای غیر رسمی از تحولات مسکن در مردادماه سال جاری حاکی از کاهش قابل توجه حجم معاملات ملک و افزایش شدید قیمت آن در مردادماه سال جاری است. از همین رو است که فعالان بازار مسکن در بخش‌های مختلف عرضه، واسطه‌گری و سیاست‌گذاری هر یک از دیدگاه خود تحولات این بازار را بررسی و تحلیل می‌کنند.
در همین رابطه، حسام عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: کاهش قدرت خرید متقاضیان، افزایش شدید قیمت مسکن، ورود سفته بازان و سپس خروج آنان از بازار مسکن باعث شده تا این بازار در مردادماه بطور کامل وارد رکود شود.
عقبایی اظهار کرد: با توجه به قیمت مسکن شهر تهران که رشد ۵۵ درصدی طی 6 ماه داشته، از تیرماه شاهد کاهش حجم معاملات بودیم و پیش‌بینی ما این بود که در صورت ادامه این وضعیت، بازار مسکن به سمت کاهش حجم معاملات پیش برود. اما شاهد بودیم که در مردادماه رکود چشمگیر و عمیقی بازار مسکن را فرا گرفت. بنابراین می‌توانیم بگوییم که بازار مسکن قبل از پیش‌بینی‌ها بطور کامل وارد رکود شد. این افت شدید حجم خرید و فروش در صنف مشاوران املاک کاملا مشهود است.
وی در گفت‌وگو با ایسنا، کاهش قدرت خرید متقاضیان، افزایش شدید قیمت مسکن، ورود سفته بازان و سپس خروج آنان از بازار مسکن را از دلایل افت معاملات دانست و افزود: مشاوران املاک عنوان می‌کنند که بازار مسکن در مردادماه قفل شده و خرید و فروش به ندرت انجام می‌شود.
نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: با توجه به روند رو به رشد قیمت پیش بینی می‌کردیم که در مردادماه معاملات حدود 5 تا ۱۰ درصد نسبت به تیرماه کاهش یابد اما کاهشی که در عمل اتفاق افتاده بسیار عمیق‌تر بوده است. در ماه‌های اخیر نمی‌توان گفت رونق در خرید و فروش مسکن وجود داشت بلکه بازار بهتری نسبت به گذشته داشتیم که در مردادماه این وضعیت از بین رفت. پیش‌بینی من این است که بازار مسکن در شهریورماه هم وضعیتی بهتر از تیرماه و خردادماه نخواهد داشت.
عقبایی تاکید کرد: از سوی دیگر نمی‌توانیم تصور کنیم چون معاملات کاهش یافته، قیمت‌ها هم پایین می‌آید. قیمت‌های فعلی مسکن حباب است. یعنی یک فاصله بین قیمت واقعی و قیمت فعلی ایجاد شده است. اگر قیمت‌ها در بازارهای طلا و ارز حداقل در بازه زمانی دو ماهه به ثبات برسد، ممکن است بازار مسکن هم متعادل شود. اما اگر این اتفاق نیفتد که به نظر من هم نمی‌افتد، در نیمه دوم سال جاری رکود بازار مسکن عمیق‌تر از تیرماه و مردادماه خواهد بود.
طلا و ارز غیرقابل مقایسه با مسکن
وی در پاسخ به اینکه با توجه به فاصله حدود ۱۵۰ درصدی قیمت فعلی مسکن نسبت به رشد بازارهای سکه و ارز، وضعیت آینده را چطور ارزیابی می‌کنید؟ گفت: بازار مسکن را نمی‌توان با طلا و ارز مقایسه کرد. با اینکه رشد ۱۵۰ یا ۲۰۰ درصد قیمت‌های دلار و سکه برای مخاطبان این حوزه سنگین بوده اما به هر حال افرادی می‌توانند با حداقل خرید به صورت محدود در این بازارها حضور داشته باشند. اما افزایش ۵۵ درصدی قیمت مسکن بسیار سنگین است؛ زیرا با کالایی مواجهیم که قیمت آن چند صد برابر یک سکه یا یک دلار است. مضافا اینکه تا به حال سابقه نداشته قیمت مسکن در بازه زمانی 6 ماهه ۵۵ درصد رشد کند. از سوی دیگر مسکن نیاز اساسی برای کل جامعه محسوب می‌شود اما سکه و ارز برای مخاطبان خود جنبه سرمایه‌ای دارد.
نایب‌رییس اتحادیه املاک ادامه داد: بعد ازسال ۱۳۹۲ که بازار مسکن وارد فاز رکود شد متقاضیان واقعی قدرت خرید خود را از دست دادند و این بخش در دست سرمایه‌گذاران قرار گرفت. در مردادماه امسال بیش از ۸۰ درصد متقاضیان بخش مسکن را سفته بازان و نوسان گیران تشکیل می‌دادند. متقاضی واقعی قدرت خرید ندارد که حالا ۵۵ درصد هم به رقم قبلی اضافه شود. ۵۵ درصد افزایش قیمت مسکن شاید حدود ۳۰۰ درصد رشد بازار ارز باشد. در روزهای اخیر بسیاری از خانه اولی‌ها که از طریق تسهیلات قصد خرید مسکن داشتند از قیمت‌ها جا ماندند. از این رو، این رشد برای بازار مسکن بسیار بالاست.
6 سال رکود در بازار مسکن
در همین حال، ایرج رهبر، نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان تهران گفت: وضعیت فعلی بخش مسکن در کشور از سال‌ها قبل قابل پیش بینی بود، در حال حاضر حدود ۶ سال رکود به بخش مسکن تحمیل شده است.
او افزود: در ماه‌های پایانی سال قبل، در بازار مسکن جوی ایجاد شد که بازار مسکن از رکود خارج شده و دیگر همه‌چیز خوب است، اما این حرف اشتباه است. زیرا تنها عامل تحریک بازار مسکن وجود سوداگران و خیزش سرمایه‌های مردمی از بازار ارز و سکه به سمت مسکن بود که خیلی زود هم متوقف شد. اما در حقیقت، فقدان پشتوانه اقتصادی و نبود سیاست‌های درست برای مسکن را می‌توان عامل علمی رکود نامید.
به گزارش تسنیم، رهبر ادامه داد: عملکرد دولت در قبال مسکن جای تعجب دارد، زیرا یکی از دغدغه‌های دولت، ایجاد اشتغال و رونق اقتصادی بوده دریغ که با حمایت از بخش مسکن می‌توانستند به این اهداف دست پیدا کند. دولت در سال‌های اخیر از بخش مسکن غافل بوده است.
او در خصوص گرانی در بخش مصالح تصریح کرد: بعد از نوسانات عجیب و غریب در حوزه ارزی کشور شاهد افزایش باور نکردنی قیمت مصالح از جمله فولاد بودیم، برای مثال فولاد از کیلویی 1600 تومان به 5600 تومان رسید. بسیاری از ساخت و سازکارها اعلام کردند پس از گودبرداری به دلیل گرانی مصالح گودال‌ها را پرکرده‌اند. همان‌گونه که آثار رکود قبلی هنوز هم مشهود است، آثار رکود فعلی هم در سال‌های آینده چشم نوازی خواهد کرد.
رهبر گفت: روند افزایش نرخ مسکن پیش از نوسانات شدید ارزی کشور بود پس نمی‌توان گرانی اجاره‌بها و نرخ مسکن را متاثر از این موضوع دانست.
نماینده انجمن انبوه‌سازان کشور گفت: در حال حاضر بی‌توجه به استانداردهای متراژ بنا در تهران و شهرستان‌ها، به دلیل اقبال بیشتر واحدهای لوکس و بزرگ‌تر، سازندگان هم به سمت این نوع واحدها می‌روند.
گرانی شدید فقط در تهران بود
با این حال، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی وزارت راه و شهرسازی گفت: جالب است که امسال قیمت مسکن در کشور حدود ۵۰ درصد افزایش یافته است، اما این رقم بدون احتساب شهر تهران به ۲۴ درصد تغییر می‌کند. یعنی عمده دلیل افزایش آمار گرانی را می‌توان تورم مسکن در تهران نام برد.
پروانه اصلانی معاون مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: طبق آمار به دست آمده از بانک مرکزی مرداد ماه امسال نسبت به ماه قبل رشد معاملات در تهران 7 دهم درصد کاهش داشته یعنی از 13و 8 دهم درصد به 13 و یک دهم درصد رسیده‌ایم. البته این شرایط کل کشور است.
او در خصوص بسته نرخ‌گذاری اجاره‌بها در تهران هم تصریح کرد: طبق آمار بانک مرکزی حدود 20 درصد رشد اجاره‌بها به چشم می‌خورد البته در برخی مناطق این رقم بالاتر بوده است. اما به منظور لحاظ کردن رفاه خانوار تصمیماتی مبنی بر این گرفته شد که مدت اجاره‌ها به 2 سال افزایش یابد و میزان افزایش اجاره‌بها هم برای مدت یکسال دوم 10 درصد لحاظ شود البته جهت رفاه حال موجرین، تخفیف‌های مالیاتی هم در نظر گرفته شده است که امیدواریم به سرانجام برسد.
به گزارش تسنیم، پروانه اصلانی خاطرنشان کرد: نباید از قدرت و کارآمدی بازار سرمایه در پیشبرد حوزه مسکن غافل شد. صندوق‌های مسکن در بازار سرمایه می‌تواند مکانی برای تجمیع سرمایه و در نهایت تولید مسکن در کشور باشد. البته قابل قبول است که میزان همان نسبت حجم وام مسکن به قیمت ملک مقداری اثرگذاری صندوق‌های مسکن یکم را کاهش داده اما با توجه به فرهنگ تامین مالی کشور، هنوز هم این صندوق‌ها یکی از کارآمدترین ابزارها هستند.
افزایش قیمت‌ها دلیل خارجی دارد
حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی نیز در گفت‌وگو با مهر درباره وضعیت ماه‌های اخیر بازار مسکن و راهکارهای وزارت راه و شهرسازی برای رفع این مشکلات اظهار کرد: آنچه در ۶ ماه گذشته در بازار مسکن رخ داد، در پی اتفاقات درون بخش نبود و این افزایش قیمت‌ها به دلایلی خارج از بخش مسکن از جمله تغییر شاخص‌های اقتصاد کلان و متلاطم شدن بازارهای موازی با مسکن (ارز، سکه، طلا و سهام) رخ داد.
او ادامه داد: مسکن ۵ سال بود که از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل شده بود اما ناگهان ارزش سرمایه‌گذاری پیدا کرد و هجوم سرمایه‌ها به این بخش باعث شد ثباتی که سال‌ها در بخش مسکن ایجاد شده بود، از بین برود.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی افزود: با توجه به اینکه این وضعیت به سرعت رخ داد، اولویت‌های ما نیز در وزارت راه و شهرسازی برای بهبود بازار مسکن تغییر کرد. به همین منظور دولت ۴ لایحه تنظیم کرد تا بتواند در سطح قوانین، صدمه‌ای که به بخش مسکن وارد شده بود را ترمیم کند که بخش‌هایی شامل مستاجران، نظام تامین مالی ساخت مسکن و ... را شامل می‌شود.
وی مهم‌ترین لایحه را اصلاح قانون نظام پیش فروش عنوان و اظهار کرد: با قانون فعلی پیش فروش ساختمان مصوب ۸۹ مجلس که آیین نامه اجرایی آن سال ۹۳ در دولت به تصویب رسید و ابلاغ شد، فرآیند پیش فروش مسکن تقریبا به صفر رسیده است. با تنظیم لایحه اصلاح این قانون به دنبال اصلاح وضع موجود هستیم تا امکانی برای سازنده‌ها فراهم شود و بتوانند با توجه به کمبود مسکن، امکان ساخت واحدهای نوساز را فراهم کنند.
مظاهریان گفت: از نظر مقطع زمانی، مهم‌ترین لایحه مسکنی تنظیم شده در وزارت راه و شهرسازی لایحه اصلاح قانون تنظیم روابط موجر و مستاجر برای بهبود شرایط مستاجران شمرده می‌شود. هدف اصلی وزارت راه و شهرسازی از تنظیم قانونی برای قراردادهای اجاره مسکن، این است که قراردادهای این بخش بتواند دوساله شود یکی از نقاط ضعفی که در اقتصاد ایران داریم، کوتاه‌مدت و یک ساله بودن بسیاری از قراردادهاست؛ حتی قراردادهای بازیکنان فوتبال هم در ایران یک ساله است در حالی که در بسیاری از باشگاه‌های معتبر دنیا با بازیکنان قراردادهای بیش از ۲ سال و بعضا تا ۵ ساله امضا می‌شود.
