دلایل کمیابی خانه‌های نقلی
گروه راه و شهرسازی|لیلا درخشان|
این روزها کمبود واحدهای ریز متراژ که در اصطلاح به آنها واحدهای نقلی گفته می‌شود، به یکی از چالش‌های جدید بازار مسکن برای اقشار میان درآمدی و دهک‌های پایین درآمدی مبدل شده است. واقعیت این است که اساسا باتوجه به نامعادله قدرت خرید خانوار و قیمت مسکن در کلانشهرها، بسیاری از افراد متوسط جامعه برای اینکه از زندگی استیجاری و مصایب آن رهایی پیدا کنند، ترجیح می‌دهند که قید زندگی استیجاری در واحدهای متراژ بالا را بزنند و به هرطریق ممکن برای خود سرپناهی خریداری کنند. اما به دلیل اینکه اساسا قیمت مسکن با قدرت خرید خانوار این گروه برابری نمی‌کند، بهترین گزینه خرید برای این قشر، انتخاب واحدهای مسکونی ریز متراژ است، واحدهای که بنا به گفته بنگاه داران در بازار ملک همیشه
خوش‌فروش بوده و از طرفداران زیادی برخوردار هستند. اما این روزها، این واحدها در بازار ملک با کمبود شدید مواجه شده‌اند وگویی بازار مسکن از این منظر دچار قحطی شده است! به گفته بسیاری از بنگاه داران بین عرضه و تقاضای این واحدها تعادلی وجود ندارد و فزونی گرفتن تقاضای خرید و اجاره این واحدها نسبت به عرضه آن، سبب شده است که در بازار مسکن کمبود عرضه غیرمنتظره‌ای برای واحدهای نقلی شکل بگیرد. اما ریشه این معضل به گرانی غیرمنتظره قیمت‌ها در بازار مسکن
بر می‌گردد. واقعیت این است که افزایش 60 درصدی قیمت مسکن در سال جاری تحت تاثیر شرایط کلان اقتصادی باعث شد که بسیاری از معادلات در بازار مسکن به هم بخورد. به عنوان مثال، اگر تا پیش از این میانگین قیمت خرید مسکن در تهران کمتر از مترمربعی 5 میلیون تومان بود، این رقم بر اساس گزارش ماهانه بانک مرکزی از وضعیت تحولات بازار مسکن تهران در شهریور 97 به مترمربعی 8.1 میلیون تومان افزایش پیدا کرد. بدین‌ترتیب، اگر تا پیش از این، اقشار متوسط جامعه با 250 میلیون تومان می‌توانستند یک واحد 50 متری خریداری کنند، درحال حاضر، این رقم به 350 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. نتیجه این فرآیند این شد که ناگهان قدرت خرید خانوار دهک‌های میانی درآمدی با ریزش غیرمنتظره‌ای مواجه شد و قدرت خرید خانوار این گروه با افت زیادی مواجه شد. در نتیجه این امر بسیاری از خانوارهای متعلق به این گروه، اگر تا پیش از این برای خرید یک واحد متوسط 80 متری برنامه‌ریزی کرده بودند، محکوم به خرید واحدهای نقلی شدند. این امر سبب شد که طی ماه‌های اخیر هجوم خانوارها به سمت خرید ریزمتراژها به‌شدت افزایش پیدا کند، به گونه‌ای که در نهایت حجم تقاضا به حدی بالا رفت که ناگهان بازار مسکن در تهران با کمبود شدید واحدهای متراژ کوچک مواجه شد و حجم این نایابی تا جایی پیش رفت که این مساله به یک معضل در بازار مسکن مبدل شد. اما این چرخه گروه دیگری را نیز با مشکل مواجه کرد. درنتیجه این فرایند گروهی از مستاجران نیز که به دلیل افزایش قیمت واحدهای استیجاری ناگزیر به انتخاب واحدهای متراژ کوچک شدند را نیز دچارچالش کرد، چرا که این واحدها عمدتا بسیاری از مالکان در این واحدها سکونت پیدا کردند. اما بطورکلی مشکل کمبود واحدهای متراژ کوچک و نامعادله تقاضا وعرضه این واحدها به شرایط فعلی باز نمی‌گردد. واقعیت این است که اساسا ضوابط شهرداری، اجازه ساخت واحدهای متراژ کوچک در کلان‌شهر تهران را نمی‌دهد، بطوری که براساس اظهارات بسیاری از کارشناسان، شهرداری تهران صرفا در زمینهای کوچک متراژ که قدرت مانور سازنده برای تامین پارکینگ با مشکل مواجه است مجوز ساخت واحدهای کوچک متراژ را می‌دهد یا اینکه در برخی از موارد به حدی قوانین دست و پاگیر پیش پای سازندگان قرارمی دهد که سازنده ترجیح می‌دهد عطای ساخت واحدهای نقلی را به لقای آن ببخشد. کمبود واحدهای متراژ کوچک در مناطق برخوردار البته به مراتب بیشتر است و این مساله علاوه بر سیاست‌های شهرسازی درعین حال به سیاست‌های بسازوبفروش‌ها نیز برمی‌گردد، سازندگان فعال در این مناطق اعیان نشین که ازپولداربودن مشتریان خود به خوبی واقف هستند ترجیح می‌دهند به جای اینکه چندین واحد کوچک بسازند وبا مشتریان متعددی برای فروش در ارتباط باشند، واحدهای اندک درقواره‌های بزرگ بسازند وبا مشتریان اندک نیز برای فروش مواجه شوند وبه این صورت حجم مصایب فروش واحدهای خود را به حداقل برسانند. البته ساخت واحدهای بزرگ از نظر هزینه نیز به نفع سازندگان است، چرا که به جای تهیه و تجهیز دو یا سه آشپزخانه و پکیج، یک آشپزخانه را تجهیز کرده و یک پکیج تهیه می‌کند. در این بین البته در دولت دوازدهم، چندی پیش معاون وزیر راه و شهرسازی از قصد دولت برای حمایت از سازندگان واحدهای کم متراژ در قالب معافیت‌های مالیاتی خبرداد. حامد مظاهریان تاکید کرده بود در حالی که متوسط متراژ آپارتمان‌های تولیدی 120 متر است عمده تقاضا برای خانه‌های کم متراژ وجود دارد. او افزوده بود: انبوه‌سازانی که خانه‌های کم متراژ تولید کنند، در اولویت ارایه تسهیلات کم بهره و معافیت‌های مالیاتی قرار می‌گیرند. به اذعان این معاون وزیر ابزارهای تشویقی برای تولید خانه‌های کم متراژ نقش بسیارموثری درتشویق سازندگان به ساخت این واحدها دارد وبه گفته مظاهریان دولت با ابزارهایی مانند ارایه تسهیلات و معافیت‌های مالیاتی به تولیدکنندگان مسکن به دنبال افزایش واحدهای کم متراژ در کلانشهرها هستیم.
هرچند که هنوز این وعده عملیاتی نشده است، بسیاری از کارشناسان به این سیاست نقد وارد کردند و عملیاتی کردن آن را سبب دامن زدن به معضل مهاجرت از شهرها به تهران و افزایش تراکم جمعیت در پایتخت تلقی کردند، اما به هر روی نمی‌توان منکر آن شد که با توجه به معضل زمین درکلان‌شهرها، اساسا سیاست دولت باید به سمتی برود که امکان تولید واحدهای کم متراژ فراهم شود چه اینکه این سیاست دربسیاری از کشورهای پیشرفته اروپایی سبب خانه دارشدن زوج‌های جوان شود .بدین‌ترتیب به نظرمی رسد، در شرایط فعلی برای اینکه امکان تولید واحد متراژ کوچک در همه مناطق پایتخت فراهم شود باید در وهله اول یک خانه تکانی در ضوابط مربوط به طرح‌های تفصیلی صورت بگیرد بطوری که درنهایت با تغییرات و بازنگری اساسی در مقررات حقوقی مربوط به ضوابط و مقررات شهرسازی زمینهای فراهم شود تا سازندگان بتوانند در زمینهای مقیاس بزرگ، واحدهای متراژ کوچک بسازند.
