گرانی 50 درصدی مسکن طی ۵ سال طبیعی است

گروه راه و شهرسازی|

نگاهی به تحولات بازار مسکن طی ماه های اخیر حکایت از آن دارد که با آغاز جهش قیمت ها در بازار مسکن از اردیبهشت ماه و تداوم این روند صعودی تا مردادماه، حجم معاملات کاهش یافته است. افزایش قیمت ها اگرچه در برخی مناطق پایتخت (مناطق 5، 2 و4) به 50 تا 70 درصد رسید اما قیمت ها به گفته نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک حدود 35 درصد رشد کرد. جهش قیمت مسکن موجب شد که توان اقتصادی خانوارها و متقاضیان مصرفی کاهش یابد و همین موضوع افت معاملات مسکن در پایتخت را به همراه داشت و درحالی که معاملات مسکن در اردیبهشت ماه به 19 هزار واحد رسیده بود در تیرماه به 13 هزار واحد کاهش یافت و رکود دوباره بازار مسکن را فراگرفت. دراین میان، برخی کارشناسان انتقاداتی را به وزارت راه و شهرسازی وارد کرده و گفتند که چرا جهش قیمت مسکن را کنترل نکرده است، این درحالی است که مسئولان وزارت راه و شهرسازی بارها در مصاحبه های خود طی ماه های اخیر اعلام کردند که افزایش قیمت ها نه قابل پیش‌بینی بود، نه قابل کنترل؛ معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در تازه ترین اظهاراتش درباره قیمت ها در بازارمسکن، گفت: افزایش ۵۰ تا ۶۰ درصدی قیمت مسکن در ۵ سال متعادل و طبیعی است. به گزارش تسنیم، حامد مظاهریان با اشاره به اینکه پیش بینی می شود در نیمه دوم سال با ثبات بازار ارز، بازار مسکن رونق گیرد، افزود: بازارهایی مانند ارز افزایش حبابی داشته‌اند. در این حال، بهترین سرمایه گذاری در بازار سرمایه است چرا که شفافیت بیشتری دارد.

 تسهیلات نتوانست تقاضا را تحریک کند

موضوع دیگری که پس از افزایش قیمت ها در بازارمسکن مطرح شد، کاهش اثر تسهیلات ارائه شده در این بخش بود و برخی کارشناسان از کاهش پوشش وام 80 میلیونی به کمتر از 30 درصد قیمت یک واحد مسکونی متوسط در تهران خبر دادند. در همین ارتباط، اسماعیل خلیل زاده، نایب رئیس اتاق تعاون با اشاره به اینکه تسهیلات بخش مسکن موجب تحریک تقاضا نشد، گفت: پرداخت وام ۶۰ تا ۸۰میلیون تومانی درصد کمی از قیمت مسکن را تشکیل می دهد و به همین خاطر از آن استقبال نشده است. خلیل‌زاده ادامه داد: اقتصاد مسکن و ساختمان‌سازی شامل شناسایی همه ظرفیت ها و مزیت‌های طرف‌های عرضه همچنین طرف های تقاضای مسکن به عنوان کالای غیرمنقول (غیرقابل انتقال یا جابه‌جایی) است تا برنامه ریزی های تولید و عرضه مسکن تابع نظم علمی و منطقی و پیش‌بینی پذیر باشد. او ادامه داد: اقتصاد هم علمی است که مبانی تولید ثروت را تبیین و برای «استخراج حداکثر ارزش افزوده» تلاش می کند.  خلیل‌زاده افزود: مسکن و ساختمان به‌عنوان کالای خوب و ثروت پایدار تنها کالایی است که نمی توان هرگز از سبد هزینه خانوارها و شهروندان حذف کرد و بیشترین اثربخشی مثبت را هم می تواند در اجرای دیگر سیاست های کلان وخرد اقتصادی و جمعیتی داشته باشد.

نایب رئیس اتاق تعاون ادامه داد: رویدادهای سال 1397 در بازار مسکن به ویژه در پایتخت نشان می دهد که اگر نظمی منطقی در تولید مسکن نداشته باشیم، باید منتظر رفتارهای هیجانی و قیمت های غیرواقعی و غیر اقتصادی باشیم.

به گفته او، وقتی هیجان بر اقتصاد حاکم می شود امکان تصمیم گیری عقلایی از سوی سیاست گذاران و برنامه ریزان سلب و اقتصاد هم از ریل کنترل و هدایت با برنامه خارج می شود. خلیل‌زاده تصریح کرد: باید در ارائه تسهیلات بانکی دقت نظر زیادی شود و سیاست‌های پولی و بانکی کنترل شود تا سیاست ارائه تسهیلات هم هدفمند باشد و اگر تسهیلاتی که به صنعت خودرو و کالا داده شده است به بخش مسکن اختصاص می‌یافت، علاوه بر رونق مسکن می‌توانست موجب رونق300 شغل مرتبط با این صنعت شود.

این مقام مسئول اظهار کرد: سالانه به یک میلیون و 200 هزار تا 1.5 میلیون مسکن جدید نیاز داریم تا تعادل عرضه و تقاضا به هم نخورد چون سالانه تا یک میلیون ازدواج هم صورت می‌گیرد در سال‌های اخیر این تقاضا انباشته شده است. او گفت: اقتصاد کشور در رکود است و قدرت خرید مردم هم کاهش یافته و هزینه تولید و دسترسی مردم به مسکن افزایش یافته است و در حال حاضر با انباشت تقاضای مسکن مواجه هستیم که شاید همه اینها قدرت خرید نداشته باشند، اما حذف نخواهد شد و باید تامین شود ‌در غیر این صورت میزان عرضه و تقاضای مسکن فاصله خواهد گرفت. به گفته نایب رییس اتاق تعاون، ساماندهی قیمت و هزینه‌های تمام شده متناسب با قدرت خرید متقاضیان در دهک‌های مختلف نیز مهم است، در غیر این صورت انباشت تاریخی تقاضا در آینده می‌تواند سونامی قیمت‌ها را تکرار کند مانند ابتدای سال 1397.

 حساس‌ترین بازار اقتصادی

خلیل‌زاده گفت: با توجه به اینکه بازار مسکن بدون تقاضا نمی‌ماند و کالای جانشین هم ندارد، حساس‌ترین بازار اقتصادی محسوب می‌شود.

او ادامه داد: همین ویژگی موجب شده است تا سیاست‌های توسعه بازار مسکن همواره بخشی از برنامه‌های دولت را تشکیل دهد اما چند سالی است که به رکود عمیق رفته بود و به نظر می‌رسد حالا با رکود تورمی مواجه شده است، در حالی که باید سمت توسعه غیرتورمی حرکت کند. نایب رییس اتاق تعاون با بیان اینکه مسکن شاید تنها مورد در سبد هزینه خانوارهاست که جایگاه پایدار و ثابتی دارد و غیرقابل حذف است، گفت: ساماندهی قیمت‌ها، نظام اقتصادی اجاره‌بها، کیفیت و مقاومت ساخت و سازها، مدیریت هزینه‌های اقتصادی و زمانی و در نهایت طراحی شهری زیبا، هوشمند و پیام رسان از ویژگی‌های ثابت این کالا به شمار می‌رود. به گفته خلیل زاده، بازار مسکن براساس تقاضاهای واقعی رفتار می‌کند و تقاضاهای زیادی وجود دارد اما میزان و شکل عرضه نامناسب است، سالانه بیش از یک میلیون و 200 تا یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی نیاز داریم که در حال حاضر به نیمی از این رقم هم نرسیده‌ایم یعنی هر ساله با کمبود در بخش عرضه روبرو هستیم.

او بیان کرد: در بیش از یک دهه اخیر بازار مسکن به‌شدت تحت تاثیر مسکن مهر قرار گرفت و سال‌های اخیر هم رشد تولید جدی در مسکن مهر، مسکن اجتماعی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری دیده نشده است.

 بافت فرسوده، محرک نوسازی

نایب رییس اتاق تعاون درباره بافت فرسوده اضافه کرد: حدود 2360 هکتار از مساحت تهران را بافت فرسوده تشکیل می‌دهد که در تمام شهر از شمال تا جنوب پراکنده است و می‌تواند محرک نوسازی و ورود سرمایه‌گذاران جدید باشد. خلیل‌زاده اظهار کرد: برای اینکه بازار مسکن قابل مدیریت باشد باید حداقل برای ساخت بیش از 3 میلیون واحد مسکونی (مسکن اجتماعی، نوسازی بافت‌های فرسوده و مسکن خودمالک و ...) برنامه‌ریزی شود، در غیر این صورت شکاف عرضه و تقاضا بیشتر می‌رود و باید منتظر جهش‌های پیش بینی ناپذیر قیمت مسکن باشیم، تا هم طرف عرضه و تولید تقویت شود و هم تراز و تعادل عرضه و تقاضا تا حدودی تحقق یابد.

او ادامه داد: یکی از عوامل موثر در اقتصاد مسکن زمین است و نقش بسیار تعیین‌کننده‌ای در رشد و توسعه مسکن دارد و حدود 80 درصد از قیمت را در مناطق مختلف  تشکیل  می‌دهد.

نایب ریس اتاق گفت: برای رشد و توسعه مسکن به مدیریت تامین منابع زمین نیاز است تا به صنعت ساختمان و بازار مسکن رونق ببخشد، هزینه اصلی شامل تامین هزینه زمین است و طبیعی است که بر قیمت کل تاثیر مستقیم می‌گذارد .

خلیل‌زاده ادامه داد: می‌توان با انتخاب زمین‌های مناسب در مناطق مختلف با قیمت پایین تاثیر مستقیم بر قیمت نهایی مسکن گذاشت اما نوسازی بافت‌های فرسوده هم یک ضرروت و هم یک مزیت و فرصت بسیار ویژه برای افزایش تولید مسکن بدون نیاز به زمین جدید است و هزینه‌های متوسط آن هم کاهش می‌یابد. او بیان کرد: زمین‌های بسیار خوبی در اطراف کلان‌شهرها وجود دارد که اگر مدیریت درست و منطقی داشته باشد در کوتاه‌مدت می‌توان قیمت مسکن را در ایران کاهش داد البته زمین‌های خارج از بافت شهری نیازمند زیرساخت‌های اولیه است و طبیعی است این هزینه‌ها می‌تواند موجب رونق و شکوفایی بازار مسکن و رشد و توسعه آن شود.

نایب رییس اتاق تعاون افزود: شکی نیست که دولت باید تمرکز اصلی خود را روی مسکن بگذارد برای اینکه در شرایط رکود، مسکن نقش پیشران را دارد، شاید در وضعیت اعتدالی اقتصاد مسکن از دیگر بخش‌های تجاری متاثر باشد اما در وضعیت رکود رسیدگی به اقتصاد مسکن سبب می‌شود تا بسیاری از صنایع وابسته و غیر وابسته به حرکت درآید.

خلیل‌زاده ادامه داد: برای رونق بازار مسکن و تولید نیاز است الگوی سیاست‌های پولی و مالی همچنین تسهیلات مسکن متناسب با مناطق مختلف کشور و حتی مناطق مختلف شهری تغییر کند و متحول شود.