تحریک تقاضای خرید از کانال افزایش اجاره
محمدعلی مهری
کارشناس ارشد شهرسازی
شرایط اجتماعی امروزه به گونه‌ای تغییر یافته است که جوانان تشکیل زندگی خود را به داشتن خانه مستقل ملکی یا استیجاری مشروط کرده‌اند. مسکن مستقلی که هیچ وابستگی به زندگی والدین یا دیگر افراد خانواده نداشته باشد. در واقع به ندرت دیده می‌شود که در خانه‌های پدری حتی با متراژ بالا اثری از زندگی مشترک با فرزندان دارای شریک زندگی دیده شود. این تغییر در روابط اجتماعی و به تعبیر جامعه شناسان عبور از گمن شافت (جامعه بسته) و کمرنگ شدن عواطف و همبستگی‌ها از عوامل توسعه شهرها است که به افزایش تعداد مسکن و کاهش در متراژ و افزایش ارتفاع ساختمان‌ها و به نحوی افزایش تقاضا برای مسکن و متعاقب آن گرانی و پیدایش مقطعی تلاطم در بازار مسکن شد.
تا چند سال پیش عمده هدف توسعه شهری در طرح‌های تفصیلی از حیث کاربری مسکونی تامین نیاز مسکن برای شهروندان به صورت مصرفی و سرپناه زندگی بود و قیمت ملک مسکونی سال‌های سال بدون تغییر یا با قیمت نامحسوس افزایش داشت و صرفا خانه‌های بافت شهری به عنوان سرپناه محسوب می‌شدند یا سرمایه‌های ایمن برای مالک بدون توقع چندانی در ارزش افزوده.حتی اگر خانه‌ای از روستاییان در شهر بود صرفا برای استقاده مواقعی از مراجعه آنها و بستگان‌شان بود و توجهی به اجاره ماهیانه دریافتی برای آن نمی‌شد. اما آنچه که امروزه جامعه با آن مواجه است تغییر ساختاری روابط اجتماعی است و در شرایطی که پس از انقلاب شکوهمند اسلامی و در دهه شصت با گسترش رواج شهرنشینی و گسترش شهرها که اکثرا به صورت ناموزون صورت گرفت و اجرای روش‌های مختلف شهرسازی نتوانست فضای کالبدی قابل قبولی را برای شهروندان اکثر شهرها ایجاد کند، کم کم زمینه‌ای برای ایجاد و ساخت خانه‌های سرمایه‌ای به وجود آمد.
عده‌ای به فکر تامین مسکن برای خرید و فروش یا اجاره دادن افتادند و در ابتدا با استقبال قابل قبولی مواجه شدند و بازار مسکن با رونق مناسب مدتی دریچه کشش حجم قابل توجهی از نقدینگی سرمایه داران شد. این روال مسیر را به سمتی برد که حجم قابل توجهی از شهرنشینان از مسکن مصرفی خود هم صرفنظر کردند و خانه ملکی خود را فروختند. با روی آوردن به اجاره نشینی داشتن سرمایه حتی مختصر حاصل از فروش خانه‌های خود در ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن منتفع می‌شدند و سود حاصل از این معاملات طوری بود که در محاسبات خود از باب پرداخت اجاره ماهیانه فشاری متحمل نمی‌شدند و بر سرمایه سالانه آنها افزوده می‌شد. این اقدام و کاسبی نه تنها هیجان و استرسی در پی نداشت، بلکه باعث آرامش خاطر از باب سرمایه اندوزی می‌شد.
این روال تا مدتی توانست با شیب ملایم بازار مسکن را به سمت و سویی جدید هدایت کند. سمت و سویی که علاوه بر کاسبان این صنعت باعث جذب سرمایه داران دیگر شد و شهرها خصوصا کلان‌شهرها بطور بی‌رویه از اکثر جهات به صورت افقی و بیشتر عمودی رشد کردند. و بازار تقاضا اشباع شد.
ساخت و ساز کاهش یافت و با فراوانی واحدها و پیشی گرفتن عرصه بر تقاضا چند سالی است که بازار مسکن‌سازان تقریبا تعطیل است. امروزه که قیمت مسکن به حداکثر رسیده و پرداخت اجاره ماهیانه هم برای خیلی‌ها مقدور نیست یا با سختی مواجه است متقاضیان مسکن به تکاپوی دو چندانی برای تامین مسکن مصرفی افتاده‌اند و سعی بر آن دارند با هر شرایط و تحمل فشاری صاحب خانه‌ای متناسب با سرمایه خود شوند در واقع فاکتورهای دیگر که قبلا برای خرید مسکن ملاک قرار داده بودند چنانچه با سرمایه آنها تطابق نداشته باشد را از سر ناچاری نادیده می‌گیرند. شرایط به گونه‌ای شده است که اگر همین خانه کنونی منتخب از سوی خریدار دو سال پیش به همین متقاضی با قیمت نازل‌تر پیشنهاد می‌شد بدون توجه به قیمت و در نظر گرفتن سایر شرایط و فاکتورهای مد نظر خود رغبتی برای خرید آن نداشت. شرایط نامساعد زمانی و اضطراب از گران‌تر شدن ملک متقاضیان موثر مسکن را بر آن داشته تا سریعترین زمان ممکن در خانه متعلق به خود، فارغ از در نظر گرفتن موقعیت جغرافیایی و اجتماعی و اصول سازه‌ای ساکن شوند . با توجه به افول و نزول مسکن‌های سرمایه‌ای، کاهش ساخت و ساز و همچنین بدعهدی‌های سازندگان در تحویل واحدهای پیش فروش در موعد مقرر خرید این کالا برای سرمایه‌گذاری و سود دهی در این بازه مقرون به صرفه نیست و مسکن مصرفی برای متقاضیان موثراطمینان خاطر بیشتری دارد. هر چند که قیمت‌های فعلی همچنان بالا است و خریداران منتظر کاهش قیمت در بازار هستند.
