اثر رشد ساخت و ساز بر بازار مسکن
لیلا درخشان
روزنامه‌نگار
تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات اقتصاد کشور حاکی است، در سه ماهه نخست سال جاری 32 هزار پروانه ساختمانی در مناطق شهری صادر شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل 7.5 درصد رشد داشته است.
همچنین بررسی گزارش‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد، تنها در تهران حدود 3000 پروانه صادر شده که این آمار نشان از رشد 34 درصدی آمار صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به مدت مشابه در سال قبل بوده است.
واقعیت این است که بررسی رفتار بازار مسکن در دوران مختلف رونق و رکود طی سه دهه اخیر حاکی از آن است که این بازار همیشه پس از سپری کردن یک دوران رکود و وارد شدن به فاز رونق، با استقبال سازندگان برای افزایش عرضه مواجه می‌شود و بسیاری از بساز و بفروش‌ها فورا به این بازار متمایل می شوند تا مسکن بسازند چرا که اصولا در ایران، رونق مسکن همیشه با افزایش قیمت ها همراه است، یعنی محال است که بازار مسکن و معاملات و ساخت وساز آن رونق بگیرد و افزایش قیمتی در آن صورت نگیرد.
به این ترتیب تا بوی رونق مسکن به مشام سرمایه‌گذاران می‌رسد آنها با هوشیاری تمام حساب وکتاب می‌کنند و وقتی می‌بییند که سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بازارمسکن برای آنها از سایر بازارها بیشتر است، فورا دست به کار شده و سرمایه‌های خود را از بانک‌ها یا سایر بازارهای دیگر بیرون کشیده و به سمت بازارمسکن سوق می‌دهند.
طی چند سال اخیر به دلیل رکود عمیق حاکم بر مسکن، اساسا انگیزه سازندگان برای سرمایه‌گذاری در این بازار شدیدا کاهش پیدا کرد، تا اینکه با ظاهرشدن علائم رونق توام با افزایش قیمت‌ها، سرمایه داران مجددا به سرمایه‌گذاری دراین بازار راغب شدند به‌طوری که در سه ماهه سال جاری صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به سال قبل رشد 7.5 درصدی را تجربه کرد.
نکته قابل بررسی این است که نباید از بازار ارز و سکه به عنوان یکی از بازارهای تاثیرگذار در افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی غفلت ورزید. از یک سو، همزمان با افزایش افسارگسیخته بازارهای موازی مسکن، شامل ارز و طلا، نقدینگی بالایی به سمت این بازار جذب شد و ازسوی دیگر با توجه به برنامه‌ریزی‌ها و مداخله دولت برای کنترل بازارهای یاد شده، بسیاری از سرمایه‌گذاران دیگر ماندن دراین بازار را به صلاح ندانستند و به دنبال مامن امنی برای حفظ اندوخته‌های حاصل از سرمایه‌گذاری در این بازار، بهترین گزینه ممکن را بازار ملک و مسکن انتخاب کردند و این چرخه در نهایت سبب شد که این نقدینگی‌ها به سمت بازار ملک و مسکن به عنوان یکی از بازارهای امن سرمایه‌گذاری بازگردد.
اما سوالی که در این بین وجود دارد، این است که آیا رشد صدورپروانه‌های ساختمانی که سبب افزایش عرضه مسکن به این بازار می‌شود می‌تواند نقش مثبتی در توازن بخشی به این بازار وایجاد تعادل بین عرضه وتقاضای مسکن ایفا کند؟ واقعیت این است که تجربه سال‌های گذشته نشان داده است، که اساسا در جریان دوران متوالی رکود و رونق و هجوم سرمایه‌گذاران به بازار مسکن که سبب افزایش عرضه مسکن و رشد پروانه‌های ساختمانی شده است، تنها وتنها پدیده‌ای به نام خانه‌های خالی در بازار مسکن شکل گرفته است و پاسخی به نیازهای مصرفی واقعی داده نشده است.
بدین ترتیب با این تجربه‌ای که در بازار مسکن وجود دارد، شاید بتوان گفت که خوش بینانه است که تصور کنیم، با رشد صدور پروانه‌های ساختمانی، معضلی ازخریداران واقعی مسکن که سال‌هاست درصف انتظارخانه دارشدن مانده‌اند، حل شود.ازطرف دیگر افزایش 60درصدی قیمت مسکن طی سال جاری باعث شده که قدرت خرید اقشار متوسط جامعه به‌شدت کاهش پیدا کند وحتی به گفته کارشناسان مطرح حوزه مسکن، زمان انتظار برای خانه‌دار شدن اقشار میان درآمدی جامعه در سراسرکشور به 35 سال افزایش پیدا کرده است.درچنین شرایطی، می‌توان پیش بینی کرد که اساسا ساخت وسازهای صورت گرفته سال‌ها درنوبت فروش قراربگیرند، بدون اینکه خریداران واقعی مسکن، موفق شوند که حتی با تسهیلات تشویقی، نسبت به خرید این واحدها اقدام کنند.
بر این اساس، ناظران براین باورند که درچنین شرایطی فقط مداخله دولت و نیز سیاست‌گذاری صحیح است که می‌تواند، نقش بسیار مثبتی در تبدیل واحدهای ساخته شده به واحدهای مصرفی داشته باشد. با توجه به وجود هزاران هکتار بافت فرسوده از یک طرف و نیز صدها هزار خانه خالی ازسوی دیگر، به نظر می رسد که بهترین راهکار این است که بهترین سیاست ممکن دراین زمینه ارایه مشوق‌های متنوع که جاذب سرمایه‌گذاری مردم دربافت‌های فرسوده باشد می‌تواند نقش بسیار موثری درتسریع دربافت‌های فرسوده داشته باشد. هرچند که اخیرا دولت دراین زمینه گام‌هایی برداشته است، اما در عین حال بسیاری از سرمایه‌گذاران از این مساله ناراضی هستند وبراین باورندکه تسهیلات تشویقی مربوط به بافت‌های فرسوده بیشتر افزایش قدرت خرید طرف خریدار را هدف گرفته است، این درحالی است که به گفته آنها، اولویت اصلی در ارایه تسهیلات تشویقی با سازندگان است.البته گفته شده است که بانک‌ها وعده‌هایی نظیر کاهش نرخ سود تسهیلات بافت‌های فرسوده را به سازندگان داده‌اند، که این وعده‌ها هرگز عملیاتی نشده است ودر نهایت بانک‌ها قایل به تفکیک در ارایه تسهیلات به سازندگان فعال دربافت فرسوده با سایرسازندگان نیستند.
به هرروی به نظرمی رسد که درشرایط فعلی دولت باید با سیاست‌گذاری دقیق و به جا، شرایط را به نفع خریداران و بهره‌برداران واقعی مسکن تغییر دهد.درغیراین صورت، ساخت واحدهای مسکونی با هدف سوداگری نه تنها دردی از بازارمسکن دوا نخواهد کرد، بلکه دردهای این بازار را تشدید خواهد کرد، در واقع بی سیاستی دولت کار دست بازار مسکن خواهد داد و به معضل خانه‌های خالی دامن خواهد زد. اما در مقابل داشتن سیاست های کارآمد، بازار مسکن را به سمت بازار مصرفی سوق خواهد داد و همزمان معضل نوسازی بافت‌های فرسوده را آرام آرام حل خواهد کرد.
