رشد کاغذی مسکن

ایمان رفیعی

کارشناس ساخت وساز

سرمایه‌گذاری در هر بخش از اقتصاد دربرگیرنده مخاطرات و فرصت‌هایی است که در هر برهه از زمان، برآورد برآیند شرایط یاد شده باعث می‌شود، سرمایه‌گذاران و مشتریان نسبت به ورود و خروج از هریک از بخش‌های اقتصاد تصمیم‌گیری کنند.اولویت‌ها و انتظارات سرمایه‌گذاران تابع شرایط روز اقتصادی کشور است. در شرایط آرام و به دور از تنش‌های ارزی و سیاسی، انتظار سرمایه‌گذاران، کاهش نرخ رشد سود حاصل از سرمایه‌گذاری‌های کوتاه مدت است. در این شرایط چون ریسک نقد شوندگی سرمایه‌گذاری‌های بلند مدت کاهش یافته و دوره گردش نقدینگی طولانی می‌شود، سرمایه‌گذاران برای رسیدن به سود حداکثری و درازمدت، اقدام به سرمایه‌گذاری بلند مدت مانند ورود به چرخه بنگاه‌های تولیدی، تاسیس کارخانه، ورود به بازار انبوه سازی املاک و ... می‌کنند. در شرایطی که تورم حداقلی است و سرمایه‌گذاران از بابت حفظ ارزش اصل سرمایه‌های خود نگرانی ندارند، اولویت به کسب حداکثر سود و تحمل کمترین ریسک می‌رسد. در این شرایط هیچ بازار کوتاه مدت و زود بازده‌ای وجود ندارد و برای کسب سود بالاتر باید به بازارهای میان مدت و بلند مدت ورود کرد.  در شرایط بروز تنش اقتصادی که بازارهای مادر مانند ارز و طلا متشنج می‌شود، دوره گردش نقدینگی به‌شدت کاهش می‌یابد. در این شرایط به دلیل تنش وارد شده به بازار، سرمایه‌گذاران برای حفظ ارزش اصل سرمایه خود، اقدام به گردش سریع نقدینگی می‌کنند، به‌طوری که دوره گردش به کمتر از یک ماه و در صورت ادامه تنش‌ها به کمتر از یک هفته خواهد رسید. در این شرایط بازارها، تغییر قیمت‌های لحظه‌ای را تجربه می‌کنند و این بی ثباتی باعث خروج سریع نقدینگی از بخش‌هایی که در آنها سرمایه‌گذاری بلند مدت انجام شده به سمت بازارهای کاذب زودبازده می‌شود. هرچه حجم نقدینگی سرگردان موجود در بازار بیشتر باشد، شدت بروز تنش‌ها و وسعت بخش‌های مختلف اقتصاد که تحت تاثیر قرار می‌گیرند، گسترده‌تر خواهد بود.

در این شرایط، تقریبا تمام بازارها دنباله رو بازارهای مادر، یعنی ارز و طلا – البته در ایران- خواهند بود. در شرایط بحران، اولویت‌های سرمایه‌گذاری به سرعت تغییر می‌کند و به سمت بازارهای زود بازده متمایل می‌شود. در این شرایط، افرادی که امکان خروج سرمایه‌های خود را در پروژه‌های بلند مدت ندارند، اقدام به افزایش قیمت کالاهای سرمایه‌ای می‌کنند، اما در این بازارها امکان افزایش قیمت مانند بازارهای کوتاه مدت وجود ندارد، زیرا اولا تعداد خریدارانی که در این بازارها هستند، به مقدار قابل توجهی کمتر از بازارهای کوتاه مدت و زود بازده مثل ارز و خودرو هستند و ثانیا به دلیل سرمایه بر بودن این بازارها امکان خرید و فروش در حجم زیاد با دوره انتقال کوتاه مدت وجود ندارد. ثالثا، معمولا این بازارها به دلیل حمایت‌های غیر مستقیم دولتی در نرخ گذاری‌ها نمی‌توانند خیلی مستقل و به پیروی از بازار عمل کنند. به همین دلیل، معمولا سرعت رشد تورم در این بازارها به نسبت بازارهای کوتاه مدت کمتر است. مانند بازار مسکن که علیرغم رشد 400 درصدی و لحظه‌ای قیمت ارز و با تاخیر چند ماهه، نتوانست بیشتر از 60 درصد رشد قیمت داشته باشد. زیرا کشش بازار رابطه مستقیم با توان خرید مصرف کننده دارد. همین افزایش قیمت 60 درصدی هم ماحصل سرریز نقدینگی وارد شده به بازار ارز و طلا و خودرو برآورد می‌شود، زیرا توان خرید افراد پس از شوک قیمتی سال 90 و 91 بسیار کمتر از این افزایش قیمت بود. طبق برآورد کارشناسان، نیاز کشور به مسکن جدید، حدود یک میلیون واحد در سال برآورد شده است. ساخت مسکن یک روند طولانی و هزینه بر است که برای بررسی عوامل موثر بر آن باید بخش‌های مختلف درگیر در چرخه تولید را شناخت.

در اوایل  97 که ناآرامی‌های بازار ارز شروع شد،   عده‌ای که برای خرید مسکن مورد نظرشان مدت‌ها منتظر دریافت وام و یا تکمیل موجودی بودند، به سمت بازار مسکن هجوم بردند، به‌طوری که در اواسط تابستان، بازار مسکن از واحد‌های کم متراژ و خوش قیمت تقریبا خالی شد. این هجوم خریداران و سرمایه‌گذاران موجب شد عده زیادی به طمع و یاد سودهای چندصد درصدی مسکن در سال‌های ابتدایی دهه 80 قصد ورود به بازار ساخت و ساز را کردند، به همین دلیل در بهار امسال، علیرغم نوسانات بازار، رشد بالای 30 درصدی در صدور پروانه‌های ساختمانی را شاهد بودیم. اما این رویای شیرین کوتاه‌تر از آنی بود که به سر انجام برسد. زمانی که رشد قیمت‌ها به بازار مصالح ساختمانی رسید و این رشد قیمت‌ها موجب کاهش عرضه و نوسان لحظه‌ای قیمت‌ها شد، به بازار ساخت مسکن شوک بزرگی وارد شد. افزایش قیمت مصالح که در برخی موارد مانند آهن، تا 300 درصد هم رشد کرد، باعث شد هزینه ساخت هر متر مربع بنا به‌طور قابل توجهی افزایش پیدا کند. ادامه رشد قیمت در بازار ارز نیز موجب شد، عده زیادی که به دنبال کسب سود بالاتر بودند از بازار مسکن خارج شده و ترجیح دهند، به‌طور لحظه‌ای سرمایه خود را افزایش دهند. در شرایط به وجود آمده بخش قابل‌توجهی از سازندگانی که اقدام به اخذ پروانه کرده بودند، از ادامه کار منصرف شدند. در حال حاضر  بازار مسکن وارد دوره رکودی عمیق‌تر از دوران قبلی شده است. زیرا به دلیل افزایش سرسام آور قیمت‌ها، سازندگان تمایل چندانی برای ورود به بازار ساخت و ساز ندارند و از طرف دیگر، توان خریداران به دلیل افزایش شدید تورم به حداقل ممکن رسیده است. ادامه نوسانات بازار و نا معلوم بودن آینده نرخ ارز نیز افق نامعینی را در پیش روی سازندگان قرار داده است.