تشدید واگرایی در عرضه و تقاضای ملک

گروه راه و شهرسازی|

نگاهی به تحولات بازار مسکن در مهر ماه سال جاری که توسط بانک مرکزی منتشر شده است، نشان می‌دهد که همگام با افزایش 83.5 درصدی قیمت‌ها نسبت به ماه مشابه سال گذشته، حجم معاملات به 32.3 درصد افت کرده است.  رشد چشمگیر قیمت‌ها و کاهش تعداد قراردادهای خرید و فروش در مهر سال جاری نسبت به مهر سال 96 در شرایطی رخ می‌دهد که از خرداد ماه سال جاری شاهد روند صعودی قیمت‌ها و به تبع آن سیر نزولی معاملات بودیم، روندی که تا نخستین ماه سال هم ادامه پیدا کرد و رکود تورمی را در بازار مسکن به همراه داشت.

با توجه به وضعیت ماه‌های گذشته بازار مسکن، کارشناسان اقتصادی معتقدند که سه سناریو پیش روی این بازار قراردارد که این سناریوها وابستگی تنگاتنگی با نوسانات بازار ارز دارند، درصورت نوسان بازار ارز قیمت‌ها در بازار مسکن رشد می‌کند و مسکن در رکود عمیق‌تری فرو می‌رود و اگر نرخ ارز ثابت بماند یا کاهش یابد می‌توانیم شاهد کاهش 25 درصدی قیمت‌ها در زمستان سال جاری باشیم.

البته تاثیر آغاز فاز دوم تحریم‌ها از سیزدهم آبان را هم نمی‌توان نادیده گرفت، موضوعی که بطور قطع در تعمیق رکود تورمی مسکن موثر خواهد بود.

دراین میان، رصد آمار و تحولات بازار مسکن در 7 ماهه امسال می‌تواند به تحلیل بازار مسکن کمک کند؛ دراین مدت، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 84 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 14.9 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت همچنین متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 7 میلیون تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه 55.4 درصد افزایش نشان می‌دهد.

 کاهش 1.7 درصدی معاملات نوسازها

براساس آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مهرماه سال 1397 به حدود 9 هزار و 400 واحد رسید که نسبت به شهریور ماه 9.5 درصد و نسبت به مهرماه سال گذشته 32.3 درصد کاهش یافته است.

دراین میان، واحدهای تا 5 سال ساخت با 44.5 درصد، بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند، این سهم در مقایسه با مهرماه سال گذشته 1.7 درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بیش از 15 سال افزوده شده است.

توزیع شمار معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مهرماه نشان می‌دهد از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 15.8 درصدی از کل معاملات، بیشترین قراردادهای

مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 2 و 4 به ترتیب با سهم‌های 9.7 و 8.8 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند و در مجموع 74 درصد از کل معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به

10 منطقه شهر به ترتیب فراوانی شامل مناطق

5، 2، 4، 10، 1، 7، 14، 15 و 3 بوده و 12 منطقه باقیمانده 26 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

  رشد 83.5 درصدی قیمت‌ها

آمارهای بانک مرکزی نشانگر آن است که در مهرماه میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 8 میلیون و 610 هزار تومان بوده است که نسبت به ماه پیش و ماه مشابه سال96 به ترتیب 6.4 و 83.5 درصد افزایش نشان می‌دهد.بیشترین رشد میانگین قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته به منطقه 5 معادل 104.6 درصد و کمترین میزان رشد به منطقه 12 معادل 41.4 درصد تعلق دارد.در مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده معادل  18 میلیون و 770 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 3میلیون و 610 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 82.9 و 58.9 درصد افزایش نشان می‌دهد.

 نیمی از معاملات ارزان‌تر از متوسط

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در مهرماه امسال بیانگر آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی

6 میلیون تا 7 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم 9.7 درصد بیشترین سهم از معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 5 میلیون تا 6 میلیون تومان و 4 میلیون تا 5 میلیون تومان به ترتیب با سهم‌های 9.4 درصدی و 9.1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که 54.2 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (8 میلیون و 610 هزار تومان) فروخته شدند.

 واحدهای پرطرفدار

توزیع فراوانی واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مهرماه نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهایی با زیربنای 50 تا60 مترمربع معادل

14.6 درصد اختصاص داشته است.

واحدهای دارای زیربنای «60 تا 70 مترمربع» و

«70 تا 80 مترمربع» به ترتیب با سهم‌های

14.5 درصد و 11.5 درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع 53.2 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.

 ارزان قیمت‌ها دارای بیشترین معامله

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده

بر حسب ارزش هر واحد بیانگر آن است که در دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 150 میلیون تا 300 میلیون تومان با اختصاص

 17.8 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.در مجموع در این ماه حدود 48.4 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 600 میلیون تومان اختصاص داشت.

 رشد 15 درصدی اجاره‌بها

در مهر ماه همچنین شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در همه مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 15 درصد و 12.6 درصد رشد نشان می‌دهد.سهم هزینه مسکن شامل اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی در محاسبات شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی بر پایه سال 1395 معادل 33.1 درصد است.گفتنی است، نرخ اجاره‌بها طی ماه‌های اخیر هم با افزایش قیمت مسکن رشد کرده است، اما این به گفته کارشناسان این رشد مانند رشد 70 تا 80 درصدی بازار خرید و فروش نبوده و حداکثر رشد 50 درصد بوده است.