بی تفاوتی مسکن به تغییر نرخ سود روزشمار

گروه راه و شهرسازی|زهره علامی|

براساس تازه ترین تصمیم شورای پول و اعتبار، بانک‌ها از بهمن ماه سال جاری اجازه پرداخت سود روزشمار به سپرده‌ سرمایه گذاری کوتاه‌مدت را ندارند و از این پس، معیار پرداخت سود سپرده‌های کوتاه مدت از روزشمار به ماه‌شمار تغییر می کند. با اجرای این سیاست، حجم سود بانکی کاهش می یابد و بار زیادی از دوش بانک‌ها برداشته می شود و از سوی دیگر اگر سپرده‌گذاران انتخاب سودآور دیگری داشته باشند از جمله

سرمایه گذاری در بازارهای رقیب بازار پول یعنی بازار ارز، سکه، طلا و مسکن، منابع مالی خود را در این بازارها سرمایه گذاری می کنند.

در واقع اجرای تصمیم اخیر شورای پول و اعتبار، اگرچه به سود بانک‌ها و اقتصاد کشور است و موجب کاهش هزینه‌های بانکی، افت ریسک نقدینگی در شبکه بانکی می شود، اما می تواند کاهش جذابیت سپرده‌گذاری در بانک‌ها و حرکت نقدینگی به سمت بازارهای موازی را هم به همراه داشته باشد.

حال سوال این است که وضعیت بازار مسکن به عنوان بازار رقیب بازار پول با اجرای تصمیم جدید شورای پول و اعتبار چگونه خواهد بود، چون تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که تصمیمات بانکی بر بازار مسکن اثرگذار بوده است، سال گذشته و با کاهش نرخ سود سپرده بانکی شاهد تغییر در معادلات بازار رهن و اجاره بودیم و اغلب صاحبخانه‌ها پول پیش بابت اجاره را کاهش داده و در مقابل اجاره بهای ماهانه را افزایش دادند، مساله ای که فشار مالی وارده بر مستاجران را مضاعف کرد.

کارشناسان اقتصادی معتقدند، اجرای تصمیم جدید سه راه در مقابل سرمایه گذاران کوتاه مدت قرار می دهد، تعدادی  از این سرمایه گذاران، شرایط  را می‌پذیرند و همچنان سرمایه خود را سپرده کوتاه‌مدت می‌کنند، بخشی دیگر برای کسب سود بیشتر سپرده‌های خود را به سپرده بلندمدت تبدیل می‌کنند و گروه سوم سپرده‌گذارانی که به سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر مانند ارز، طلا، مسکن، خودرو و... روی می‌آورند.

وضعیت بازار مسکن تحت تاثیر تصمیم گروه سوم قرار می گیرد، پس باید میزان جذابیت بازار مسکن برای گروه سوم سنجیده شود که با توجه به ثبات در بازارهای موازی، جذابیتی برای سرمایه‌گذاری افراد در این بازارها وجود ندارد. بنابراین تعداد افرادی که

سرمایه‌های خود را از بانک‌ها خارج کرده و در بازارهای رقیب سرمایه گذاری می کنند، کم است.

در این میان، بین بازارهای رقیب هم رقابت وجود دارد، یعنی همین تعداد کم سرمایه گذارانی که اقدام به سرمایه گذاری در بازار ارز، طلا و مسکن می کنند، به دنبال بیشترین سوددهی در میان این بازارها

می گردند.

بازار ارز، طلا و سکه که روزهای اوج خود را سپری کرده اند و احتمال بازگشت به دوران هیجانی و جهش چشمگیر قیمت‌ها در این بازارها کاهش یافته و شرایط حاکم بر بازار تقریبا با ثبات است، بنابراین احتمال حرکت سرمایه به سمت این بازارها کم است.

البته در ماه‌های ابتدایی سال‌جاری و نوسانات روزانه بازار ارز، طلا و سکه بسیاری از سرمایه گذاران به سمت این بازارها حرکت کردند، اما در شرایط کنونی و طی هفته‌های اخیر شرایط در این بازارها با ثبات شده و احتمال بازگشت هیجانات ماه‌های نخستین سال کاهش یافته است، بنابراین سرمایه‌گذاران این بازارها را به سپرده‌گذاری در بانک‌ها با سود ثابت ترجیح نمی دهند.

اما در مقابل، بازار مسکن طی ماه‌های اخیر رشد چشمگیری داشته و قیمت‌ها در این بازار طی 8 ماهه گذشته نسبت به سال 96 حدود 70 تا 80 درصد رشد کرده است، از شهریور ماه هم قیمت‌ها در این بازار روندی نزولی داشته و به نظر می رسد که دیگر کشش افزایش قیمت را نداشته باشد؛ در این شرایط که متوسط هر مترمربع واحد مسکونی 9 میلیون و 600 هزار تومان است و بالابودن قیمت‌ها جذابیت سال‌های گذشته بازار مسکن برای سوداگران را کاهش داده است، کارشناسان پیش بینی می کنند که مسکن هم بازار خوبی برای جذب سومین گروه سرمایه گذاران نباشد.

به عبارت دیگر، انتظار نمی رود که سهم چندانی از کل سپرده‌های کوتاه‌مدت در نظام بانکی کشور که حدود 506.6 هزار میلیارد تومان بوده است در بازار مسکن سرمایه گذاری شود و اغلب سرمایه گذاران مربوط به گروه‌های اول و دوم هستند که یا شرایط  را می‌پذیرند و همچنان سرمایه خود را سپرده کوتاه‌مدت می‌کنند یا برای کسب سود بیشتر سپرده‌های خود را به سپرده بلندمدت تبدیل می‌کنند.

  بی اثری بر بازار اجاره

حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران که از موافقان تصمیم جدید شورای پول و اعتبار است و این مصوبه را گامی به سوی بهبود رونق و تولید کشور می داند. درباره اثرگذاری تصمیم جدید شورای پول و اعتبار بر بازار مسکن به «تعادل» می گوید: به نظر نمی رسد، این تصمیم بتواند بر بازار خرید و فروش و رهن و اجاره اثر گذار باشد.عقبایی اظهار می کند: اگرچه تصمیم بر کاهش نرخ سود سپرده بانکی موجب افزایش کرایه بها شد، اما این تصمیم نمی تواند افزایش کرایه بها را به همراه داشته باشد، چون حجم صاحبخانه‌هایی که بخواهند سرمایه‌های کوتاه مدت خود را از بانک خارج کنند و تصمیم به افزایش اجاره بها بگیرند، چندان

قابل توجه نیست که بتواند بر بازار مسکن موثر باشد.

او ادامه می دهد: به هر میزان که سیاست‌های دولت به سمت و سوی کاهش سود سپرده بانکی حرکت کند، منابع بیشتر در تولید سرمایه گذاری می شود و بر همین اساس، باید شاهد بازنگری در سیاست‌های بانکی باشیم.به گفته نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، منابعی که در سپرده‌های سرمایه گذاری کوتاه مدت بانک‌ها قراردارد حجم بالایی ندارد که با خروج آنها از بانک تاثیر چندانی در بازارهای رقیب داشته باشد ضمن اینکه این سرمایه‌ها ظرفیت حضور جدی در بازار مسکن را ندارند چون قیمت‌ها در بازار مسکن رشد چشمگیری داشته است و متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران بالای 10 میلیون تومان است، این سرمایه‌ها که رقم قابل توجهی ندارند، نمی توانند چندان اثرگذار باشند.

عقبایی بیان می کند: بازارهای ارز، طلا و ... پتانسیل بیشتری برای دریافت سرمایه‌های خارج شده از بانک‌ها را دارند و همچنان با سرمایه‌های اندک هم

می‌توان دراین بازارها سرمایه گذاری کرد.