تعمیق رکود تورمی ملک در سال 97

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

نگاهی به تازه‌ترین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی درباره تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در 9 ماهه ابتدایی سال 1397 به 97.7 هزار واحد مسکونی رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش 25.6درصد کاهش داشته است.

همچنین طی این مدت، متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی در شهر تهران 7 میلیون و 540 هزار تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 63.9 درصد افزایش داشته است. در واقع طی 9 ماهه ابتدایی سال جاری همگام با افزایش قیمت مسکن، حجم معاملات کاهش یافته است.

مقایسه آمار قیمت و تعداد قراردادهای امضا شده برای خرید و فروش مسکن در 9 ماهه سال جاری با مدت مشابه سال قبل نشان از رشد چشمگیر قیمت و افت قابل ملاحظه حجم معاملات دارد، مقایسه آمار مربوط به تحولات بازار مسکن طی 9 ماهه سال جاری با دوره مشابه سال گذشته و همچنین سال‌های پیش از آن می‌تواند تصویر درستی از بازار مسکن طی سال‌های اخیر در اختیار متقاضیان خرید قرار دهد، چون تحولات اصلی بازار مسکن در همین 9 ماه رخ می‌دهد و بخش مسکن در سه ماه پایانی سال، عموما در لاک خود فرو می‌رود. در واقع اغلب خریداران پیش از زمستان اقدام به خرید مسکن می‌کنند، برهمین اساس بررسی معاملات در این مدت به خوبی شرایط بازار را نشان می‌دهد.

ضمن اینکه بررسی و مقایسه شاخص قیمت و حجم معاملات بازار در سال‌های 96 و 97 تغییر محسوسی داشته است و تفاوت چشمگیر بین شاخص‌ها این سوال را مطرح می‌کند که سیر رشد قیمت و تعداد حجم معاملات طی 9 ماهه نخست سال‌های گذشته چگونه بوده است؟ آیا همین تفاوت میان سال‌های 96 و 95 هم مشاهده می‌شود یا اینکه در سال جاری، شاهد چنین شوکی به بازار مسکن بودیم؟

برهمین اساس، روزنامه «تعادل» گزارشی از بازار 9 ماهه مسکن طی 5 سال اخیر تهیه کرده است. نتایج بررسی‌های «تعادل» حاکی از آن است که دو شاخص حجم معاملات و قیمت مسکن در 9 ماهه ابتدایی 5 سال اخیر شاهد تغییراتی بوده که این تغییرات هیچگاه مشابه اتفاق رخ داده در بین سال 97 و96 نبوده است، در واقع اگرچه قیمت جز سال94 همواره روند افزایشی نسبت به دوره مشابه سال قبل خود داشته است، اما تنها در سال 97، این رشد به 63 درصد رسیده است.

حجم معاملات هم در بررسی 9 ماهه ابتدایی سال 93 تا 97 از روند دقیق و قابل پیش بینی تبعیت نمی‌کند و در حالی که طی 9 ماهه نخست سال 94 نسبت به 93 شاهد کاهش معاملات هستیم، اما تعداد قراردادهای امضا شده طی دوره زمانی مورد نظر در سال 95 نسبت به 94، افزایش داشته است. کارشناسان دلیل عدم تغییر محسوس و چشمگیر در شاخص قیمت و حجم معاملات از سال 93 تا 97 را در رکود مسکن می‌دانند که از سال 92 آغاز شد و تا نیمه دوم سال 96 هم ادامه داشت. البته از مهرماه سال گذشته تا بهمن ماه، بازار مسکن رونق اندکی را تجربه کرد. پس از روزهای بی‌رمق پایان سال و نخستین ماه سال جاری، در اردیبهشت ماه بازار مسکن شوکه شد و همزمان قیمت مسکن و حجم معاملات رشد چشمگیری را به ثبت رساند. اما در خرداد ماه بازار وارد دوره رکود تورمی شد و تا آذرماه این وضعیت ادامه یافت. بر طبق پیش بینی‌ها این رکود تا پایان سال جاری ادامه می‌یابد.

   جزییات شاخص‌ها بین سال 93 - 97

بررسی حجم معاملات و قیمت‌ها طی 9 ماهه نخست سال‌های 93 تا 97 نشان می‌دهد که سال 96 بیشترین تعداد معاملات در بازار مسکن طی 5 سال مورد به ثبت رسیده است و تعداد قراردادها رشد 12 درصدی داشته است. همچنین در این مدت، قیمت‌ها نسبت به دوره مشابه سال گذشته خود هم 8 درصد افزایش داشته است، یعنی همراه با بالارفتن محسوس معاملات، قیمت مسکن هم رشد کرده است که همگامی این دوعامل یکی از نشانه‌های بازار مسکن برای ورود به دوران رونق است.

اما در 5 سال اخیر، طی 9 ماهه ابتدایی سال 94 اتفاق جالبی رخ داده است و با کاهش 1.1 درصدی قیمت‌ها نسبت به دوره مشابه سال گذشته خود، حجم معاملات کاهش یافته است، این درحالی است که انتظار می‌رود با افت قیمت‌ها، تعداد قراردادهای امضا شده افزایش یابد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که وضعیت بازار مسکن در سال 95 نسبت به سال‌های 93، 94 و 97 بهتر است و در شرایطی که قیمت‌ها 4.7 درصد رشد داشته معاملات هم 8.6 درصد افزایش یافته است، یعنی قیمت‌ها و معاملات هم مسیر بوده‌اند.

 در بین 5 سال اخیر، سال 97 تنها سالی است که رکود تورمی به دلیل شوک قیمتی بر بازار حاکم است و با افزایش شدید قیمت‌ها، حجم معاملات هم کاهش چشمگیری داشته است.

همچنین بررسی روند قیمتی طی 9 ماهه ابتدایی سال 93 - 97 نشان می‌دهد که جز سال 94 که شاهد کاهش قیمت نسبت به مدت مشابه‌اش هستیم طی 4 سال دیگر، قیمت‌ها رشد داشته است اما این رشد هیچگاه جز سال 97 بیش از 8 درصد نبوده است.

در کل بررسی‌ها حکایت از آن دارد که طی 5 سال اخیر که جز یک دوره کوتاه رونق اندک، بازار مسکن با رکود سپری شده است و هیچگاه رکود تورمی همچون سال 97 عمیق نبوده است.