از بازار ارز تا بازار اجاره
محمد ارباب افضلی|
در شرایطی که قدرت خرید برخی از متقاضیان مسکن به دلیل شوک ارزی و افزایش نرخ از دست رفته و برخی امید به بازگشت آرامش قیمتی اجاره‌نشینی دارند، آیا امکان تسری تورم‌های بالا به بازار اجاره هست؟
مطابق با اطلاعات بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران، در آذر ماه امسال تورم مسکن در تهران به بیش از ۹۰ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رسیده است. درحالی که تورم اجاره‌بها در آمار رسمی، در حدود ۱۹ درصد است. هرچند نرخ رشد اجاره‌بها در ماه‌های گذشته از سال جاری در تهران از روندی صعودی برخوردار بوده اما رشد آن، به مراتب کمتر از رشد قیمت مسکن بوده است.
حال سوالی که به ذهن متبادر می‌شود این است که در شرایطی که قدرت خرید بسیاری از متقاضیان مسکن به واسطه شوک ارزی اخیر و افزایش قیمت شدید مسکن از دست رفته است و بسیاری از آنها به امید بازگشت آرامش قیمتی به بازار به اجاره‌نشینی استمرار بخشیده‌اند، آیا امکان تسری تورم‌های بالا به بازار اجاره‌بها نیز وجود دارد؟
پاسخ به این پرسش در گروی بررسی دو مساله «ضوابط تعیین اجاره‌بها» و «عوامل اثرگذار بر تعیین نرخ اجاره‌بها» در بازار مسکن است که در ادامه این نوشتار سعی می‌شود به طور مختصر به تحلیل هریک از آنها بپردازیم.
در ادبیات مربوط به اقتصاد مسکن برای تحلیل رابطه میان قیمت و اجاره‌بهای مسکن از نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها استفاده می‌شود. تحلیل سابقه این شاخص حاکی از رابطه‌ای بلندمدت و با ثبات است و تغییرات تکرار شونده آن در بازار مسکن کشور طی دو دهه گذشته را تأیید می‌کند. بر اساس اطلاعات ثبت‌شده از نرخ‌های بازار مسکن طی سالیان گذشته، نسبت قیمت به اجاره از اوایل دهه هفتاد خورشیدی تاکنون، در دامنه نسبتا مشخصی حرکت کرده است. به نحوی که این نسبت در زمان رونق بازار مسکن، افزایشی و در دوره رکود، کاهشی بوده است.
از سوی دیگر در محاسبات رایج در میان فعالان بازار مسکن نیز معمولا از فرمول و قانون‌های نانوشته‌ای استفاده می‌شود که البته چندان حساسیتی به مقتضیات بازار و اقتصاد کلان ندارد. بطور مثال در زمینه محاسبه نرخ رهن و اجاره مدت‌هاست که از نسبت یک چهارم یا یک‌پنجم (بسته به عمر ملک) برای تعیین قیمت رهن کامل ملک و پس از آن نیز از رابطه «هرمیلیون تومان برابر با ۳۰ هزار تومان» در تبدیل رهن به اجاره‌بهای ماهیانه استفاده می‌شود.
اما در خصوص عوامل اثرگذار بر تعیین نرخ اجاره‌بها در شرایط کنونی باید اذعان داشت که نقش دو عامل «افزایش قیمت مسکن» و «نرخ سود واقعی سپرده بانکی» بسیار پر رنگ است.
بطور یقین جهش ایجاد شده در قیمت مسکن و تورم ۹۰ درصدی در این بازار موجبات فاصله گرفتن نسبت قیمت به اجاره‌بها را از مقدار تعادلی آن فراهم نموده است. نتیجه این امر وجود نسبت‌های یک ششم و حتی یک هفتم در قیمت‌گذاری رهن کامل برخی از فایل‌ها در آذر و دیماه امسال بود. البته بایستی به این نکته نیز توجه داشت که قیمت‌هایی که در شرایط کنونی مبنای محاسبه قرار می‌گیرند نیز با توجه به شرایط کنونی بازار مسکن و دیگر بازارهای جایگزین و بطور کلی نااطمینانی‌های موجود در اقتصاد کلان کشور، از قطعیت برخوردار نیستند و چه بسا اگر مالکان در مقام فروش ملک مورد اجاره برآیند، برای فروش آن در این قیمت‌ها با مشکلات جدی روبرو خواهند شد.
همچنین از آنجا که با مشاهده سیکل‌های رکود و رونق و همچنین بررسی روندهای قیمتی در بازار می‌توان انتظار در پیش بودن رکودی حداقل دو سه ساله را برای بازار مسکن متصور بود، انتظار مقداری تعدیل در قیمت مسکن در آینده چندان غیرمنطقی به نظر نمی‌رسد. از این رو می‌توان نتیجه گرفت که نسبت‌های یک ششم و یک هفتم فعلی در محاسبات مربوط به اجاره، از محل منطقی‌تر شدن قیمت مسکن در آینده قدری تعدیل خواهند شد.
دیگر نکته اثرگذار بر تعیین قیمت رهن و نرخ اجاره‌بها نرخ سود سپرده بانکی است. هنگامی که نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند، موجران به منظور حفظ بازدهی واحد مسکونی اجاره‌ای خود در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری، نرخ اجاره‌بها و رهن را افزایش می‌دهند که این مساله در عمل به ضرر مستاجران تمام می‌شود ولی کاملاً طبیعی و بر اساس قواعد اقتصادی و شرایط و اثرات متقابل بازارها مختلف روی می‌دهد و راه گریزی از آن وجود ندارد. در شرایط کنونی نیز به دلیل تضعیف ارزش ریال و همچنین ثابت ماندن نرخ سود سپرده‌گذاری در شبکه بانکی نسبت به سال گذشته، عملاً نرخ سود واقعی سپرده بانکی با کاهش چشمگیری مواجه شده است. لذا این شرایط ممکن است تا حد زیادی زمینه را برای افزایش نرخ رهن و اجاره در بازار مسکن در سطحی متناسب با نرخ تورم مهیا کند.
از این رو در مجموع به نظر می‌رسد که نسبت قیمت به اجاره‌بها در بازار مسکن در آینده تمایل دارد تا به سمت میانگین بلندمدت خود تعدیل شود. و این بدان معناست که وجود تورم‌های بالا و افسار گسیخته مشابه آنچه که در بازار معاملات مسکن مشاهده گردید، در بازار اجاره‌بها دور از انتظار خواهد بود.
