بازتاب آثار تورم مسکن بر الگوی مصرف

گروه راه و شهرسازی|زهره علامی|

جهش قیمت مسکن از اردیبهشت ماه سالجاری آغاز شد و با افزایش 60 تا 70 درصدی نسبت به دوره مشابه سال قبل، رکورد شش سال گذشته را شکست؛ البته رشد قیمت‌ها به اردیبهشت ماه محدود نشد و نگاهی به تحولات بازار مسکن در 6ماهه اخیر حکایت از تداوم رشد قیمت مسکن دارد، در این میان و با توجه به رشد قیمت‌ها شاهد کاهش حجم معاملات و افت توان خانوارها در خرید مسکن بودیم و هرماه تعداد قراردادهای خرید و فروش کاسته شد به گونه‌ای که در اردیبهشت ماه شاهد ثبت بیش از 19 هزار قرارداد بودیم اما این آمار در مهر ماه به کمتر از 10 هزار قرارداد رسید.

در این میان، بررسی و مقایسه مولفه‌های مختلف از جمله متراژ، عمر بنا و ... طی دو سال گذشته به خوبی می‌تواند در تحلیل بازار مسکن و تاثیر افزایش قیمت‌ها در ارتقای مولفه‌های متراژ و عمر بنا راهگشا باشد، برهمین اساس، روزنامه تعادل سه مولفه قیمت کل واحد مسکونی، متراژ، عمر بنا را مورد بررسی قرار می‌دهد و واحدهای مسکونی بالای 600 میلیون تومان را به عنوان معیار در نظر می‌گیرد و دلیل آن هم این است که در حال حاضر، برای خرید یک واحد مسکونی متوسط متراژ (75 متر مربع) در تهران با توجه به قیمت هر مترمربع 8 میلیون و 610 هزار تومان باید حداقل 600 میلیون تومان در چنته داشته باشید.

ناگفته نماند که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در مهرماه سال 95، 4 میلیون و 440 هزار تومان؛ در مهر ماه سال 96، 4 میلیون و 790 هزار تومان و در مهر ماه سال 97، متوسط قیمت هر متر مربع 8 میلیون و 610 هزار تومان بوده است، یعنی در بررسی قیمت کل یک واحد مسکونی باید به این موضوع توجه شود که اگر یک واحد 100 متری در سال 96 به‌طور متوسط 479 میلیون تومان بوده است این واحد در سال 97، 896 میلیون تومان به فروش می‌رسد.

اما بررسی آمار بانک مرکزی درباره تحولات بازار مسکن در مهر 95 و 96 از آن حکایت دارد که واحدهای مسکونی گران‌تر از 600 میلیون تومان حجم بسیار کمتری از معاملات انجام شده در این ماه را به خود اختصاص داده بودند، در مهرماه سال 95، 21.1 درصد از معاملات به خانه‌های با ارزش بالای 600 میلیون تومان اختصاص داشت و در مهرماه سال 96، فقط 25 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی بالای 600 میلیون تومان مربوط بود؛ درواقع طی دو سال گذشته کمتر از یک چهارم از حجم معاملات مربوط به واحدهای مسکونی گرانقیمت بود، اما در سالجاری این رقم به بالای 50 درصدی یعنی نیمی از معاملات رسیده است.

اما سوال این است که افزایش معاملات واحدهای مسکونی گرانتر از 600 میلیون تومان به معنای افزایش استقبال خریداران به واحدهای بزرگ متراژ بوده است؟ در این گزارش واحدهای بالای 200 متر مربع به عنوان واحد بزرگ متراژ در نظر گرفته شده‌اند.

برای پاسخگویی به این سوال در گام نخست باید آمار معاملات واحدهای مسکونی با متراژ بالای 200 متر در مهر سال 97 با 95 و 96 مقایسه می‌کنیم. نگاهی به گزارش‌های منتشرشده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد که در مهر ماه سال 95، واحدهای با متراژ بالای 200 متر مربع 2.4 درصد از حجم قراردادها را به خود اختصاص داده‌اند.

در مهر سال 96، تعداد قراردادهای خرید و فروش واحدهای مسکونی با متراژ بالای 200 متر مربع تنها 2.9 درصد از معاملات انجام شده را شامل می‌شوند، اما در مهر ماه سال 97، 2.8 درصد از معاملات مربوط به واحدهای مسکونی با متراژ بالای 200 مترمربع بوده است.

بررسی آمار حکایت از آن دارد که در مهر 97 و با وجود افزایش دو برابری حجم واحدهای مسکونی گرانتر از 600 میلیون تومان اما همچنان کوچک متراژها و واحدهای کوچکتر از 80 متر مربع در صدر معاملات واحدهای مسکونی قرار دارند و واحدهای 60 تا 70 متر با اختصاص 14.8 درصد از معاملات بیشترین حجم از قراردادهای امضا شده را به خود اختصاص داده‌اند.

پس براساس آمار معاملات سال‌های 95، 96 و 97 به این نتیجه می‌رسیم که افزایش حدود 100 در صدی قیمت‌ها در مهر 97 نسبت به مهر 96 و 97 تاثیری در افزایش متراژ واحدهای مسکون معامله شده، نداشته است یعنی رشد قیمت در جهت رشد متراژ واحدهای مسکونی خرید و فروش نبوده است.

اما سوال دیگری که مطرح می‌شود این است که آیا این افزایش قیمت در مهر ماه سال 97 در راستای بهبود کیفیت یا کاهش سن بنای واحدهای مسکونی خریداری شده بوده است؟

برای پاسخ به این سوال باید سن بنای واحدهای معامله شده و سن بنای واحدهایی که بیشترین متقاضی را داشته‌اند در مهر ماه سال 95، 96 و 97 مورد بررسی قرار گیرد.

نگاهی به گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد که در مهر ماه سال 95، واحدهای تا 5 سال ساخت یعنی واحدهای نوساز 51.7 درصد از حجم معاملات را به خود اختصاص داده‌اند، یعنی بیش از نیمی از قراردادهای خرید و فروش مربوط به واحدهای نوساز بوده است.

براساس آمار مربوط به مهر ماه سال 96، حجم واحدهای تا 5 سال ساخت، 46.2 درصد از تمام معاملات انجام شده بوده است، یعنی این حجم طی یک‌سال از مهر 95 تا مهر 96 کاهش یافته و به کمتر از نیمی از معاملات افت کرده است.

اما در مهر ماه سال 97، واحدهای نوساز فروخته شده 44.5 درصد از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند یعنی حجم واحدهای نوساز معامله شده از مهر ماه سال 95 تا مهر 97، سیرنزولی داشته است و افزایش 83 درصدی قیمت‌ها در مهرماه سالجاری نسبت به مهرماه سال گذشته به معنای افزایش معاملات واحدهای مسکونی نوساز (قیمت واحد نوساز نسبت به واحد مسکونی مشابه با عمر بنای بیشتر، گران‌تر است) نبوده است.

حال بررسی سه مولفه قیمت، متراژ و عمر بنا در معاملات انجام شده در مهر 95، 96 و 97 نشان داد که افزایش قیمت در مهر ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال 95 و 96 همراه با رشد خرید واحدهایی با ارزش بالای 600 میلیون تومان شده است که این رشد در حجم معاملات واحدهای مسکونی گران قیمت همراه با افزایش متراژ و کاهش سن بنا یا استقبال از نوسازها نبوده است و دلیل آن هم این است که تغییر محسوسی در خرید واحدهای با متراژ بالای 200 متر مربع در مهر 97 نسبت به مهر 96 و 95 مشاهده نمی‌شود و از سوی دیگر شاهد کاهش حجم معاملات واحدهای مسکونی نوساز طی سه سال گذشته از مهر 95 تا مهر ماه 97 و افزایش حجم معاملات واحدهای با عمر بنای 15 سال ساخت بوده ایم.