فن مقابله با تنگنای مالی متقاضیان مسکن
گروه راه و شهرسازی|زهره علامی|
اگرچه وزیر راه و شهرسازی در تازه‌ترین اظهاراتش، مدیریت عرضه و تقاضا را بهترین راهکار برای متعادل کردن بازار مسکن معرفی کرد، اما در بخش دیگری از گفته‌های خود اعلام کرد که طبق آنالیزهای صورت گرفته، در پایتخت و کلان‌شهرها جمعیت از دهک ۸ به پایین نمی‌توانند خانه مناسبی برای خود خریداری کنند، اگرچه در برخی شهرهای کوچک‌تر این فاصله به دهک‌های ۵ به پایین می‌رسد.
درحالی که محمد اسلامی معتقد است، با مدیریت عرضه و تقاضا و حمایت از دوطرف می‌توان شاهد بهبود بازار مسکن باشیم اما جهش قیمت مسکن از اردیبهشت ماه و رشد 70 تا 80 درصدی قیمت مسکن طی 9 ماه اخیر نسبت به مدت مشابه سال گذشته، موجب شده که توان مالی متقاضیان خرید مسکن به‌شدت کاهش یابد.
با کاهش توان مالی خانوارها آنها یا مجبور به خرید مسکن در مناطقی ارزان قیمت‌تر از مناطق مورد نظر خود شدند یا اینکه به ادامه مستاجری رضایت دادند. طبق پیش‌بینی کارشناسان طی ماه‌های آینده هم شاهد کاهش قیمت مسکن نخواهیم بود و قیمت‌های سرسام آور کنونی به دل و جان بازار نشسته است. پس با این شرایط چه راهکاری برای خانه دارشدن متقاضیان خرید مسکن وجود دارد؟
آیا صرفا مدیریت عرضه و تقاضا جوابگو است؟ یعنی در شرایط کنونی و باتوجه به کمبود واحدمسکونی مناسب برای متقاضیان واقعی مسکن، اگر حجم ساخت و سازها افزایش یابد، شاهد صاحبخانه شدن حجم بالایی از خریداران خواهیم بود و مشکل مردم رفع خواهد شد؟ به نظر می‌رسد که این تصمیم، با فرض تقویت قدرت خرید متقاضیان، در دوسه سال آینده نتیجه بخش باشد زیرا ساخت مسکن حداقل 18 ماه تا 2 سال زمان می‌برد و در شرایط کنونی نتواند تاثیری بر بازار داشته باشد. اگرچه همین راهکار هم در صورت اجرایی شدن می‌تواند کمک شایانی به خانه دارشدن متقاضیان مسکن کند. در عین حال، باید گفت که تورم زیاد مسکن ناشی از شرایط اقتصاد کلان است. شرایطی که به نابرابری بیش از پیش درآمدی و ثروت در میان افراد و اقشار جامعه دامن زده و می‌زند. از همین رو، در صورتی که این شرایط تعدیل نشود، مشکل مسکن همچنان طی سال‌های آینده، مهم‌ترین دغدغه خانوارهای ایرانی باقی خواهد ماند و بخش بزرگی از درآمدهای آنان را به خود اختصاص خواهد داد.
اثر افزایش عرضه در سال 1400
حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران درباره تاثیر مدیریت عرضه و تقاضا بر بازار مسکن، تعادل می‌گوید: در صورتی که تلاش شود بین عرضه و تقاضا توازن برقرار شود بازار مسکن متعادل می‌شود زیرا هم ساخت و ساز افزایش می‌یابد و هم از سوی دیگر با ارایه تسهیلات به خریداران شاهد بهبود بازار مسکن خواهیم بود، اگرچه این تاثیر مدیریت درسال‌های آینده مشخص می‌شود.
محتشم ادامه می‌دهد: برنامه وزارت راه و شهرسازی برای متعادل‌سازی بازار بر این است که 400 هزار واحد مسکونی ساخته شود که 100 هزار در بافت فرسوده و 100 هزار در مناطق روستایی و 200 هزار واحد مسکونی هم در شهرهای جدید ساخته شود.
به گفته این فعال بازار مسکن، باید این برنامه‌ها اجرایی شود وگرنه ارایه برنامه بدون عملیاتی شدن تاثیری در بازار مسکن ندارد، دراین میان مشکلاتی برسرراه بازسازی بافت فرسوده وجود دارد زیرا توزیع زمین و مشارکت در بافت فرسوده، اراده‌ای جدی می‌طلبد و دستگاه‌های ذی‌ربط هم باید با این برنامه همکاری تنگاتنگ داشته باشند.
او اظهار می‌کند: اگرچه مدیریت عرضه و تقاضا به توازن در بازار مسکن کمک می‌کند اما، این مدیریت مشکل کنونی بازار را حل نمی‌کند زیرا اجرای این برنامه‌ها بیش از یکسال زمان می‌برد و نتیجه آن در سال 99 و 1400 مشاهده می‌کنیم و به تعادل بخشی قیمت مسکن کمک می‌کند.
ریشه مشکل مسکن در اقتصاد کلان
محتشم با اشاره به اینکه بالابودن قیمت مسکن حاصل از مشکلات موجود در اقتصاد کلان کشور است، می‌گوید: طی ماه‌های اخیر، توان اقتصادی خانوارها کاهش یافته است، علت آن هم بالارفتن هزینه زندگی است و در این میان سهم مسکن هم در سبد هزینه خانوار افزایش یافته است.
این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، بیان می‌کند: درآمد سرانه ملی کشور پایین است و همین درآمد پایین هم توزیع عادلانه‌ای ندارد. بنابراین اقشار کم درآمد و متوسط از منابع کافی پس انداز برخوردار نیستند که با بخش یا تمام این پس انداز درکنار تسهیلات بانکی برای خرید خانه اقدام کنند.
محتشم اضافه می‌کند: درآمد و پس انداز بسیاری از متقاضیان مسکن برای خرید کافی نیست و از سوی دیگر افزایش وام هم نمی‌تواند بی‌حد و حصر باشد زیرا متقاضی در بازپرداخت آن با مشکل مواجه می‌شود بنابراین مدیریت عرضه و تقاضا به تنهایی جوابگو نیست و باید علاوه بر آن، این برنامه‌ریزی مربوط به واحدهای کوچک متراژ متوسط قیمت باشد تا نیاز اقشار متوسط و پایین به مسکن حل شود.
او با اشاره به سیاست مناسب ارایه زمین می‌گوید: اگر دولت، زمین در اختیار شهرداری قرار دهد و ساخت و سازهایی انجام دهند که کوچک متراژ بوده، مشاعات آن کم باشد، قیمت مسکن کاهش می‌یابد، پس از آن باید 30 تا 50 درصد هزینه این واحدها را از خریداران دریافت کنند و مابقی هزینه خانه را به صورت اقساط از متقاضی دریافت کنند.
این فعال بخش مسکن ادامه می‌دهد: در صورت اجرای این سیاست از سال 1400 به بعد می‌توان شاهد بهبود بازار مسکن باشیم.
تولید مسکن به تنهایی کافی نیست
محتشم می‌افزاید: توجه به تولید مسکن بدون درنظرگرفتن بخش تقاضا، اقدام درستی نیست. البته ساخت و ساز از انباشت تقاضا جلوگیری می‌کند اما موضوع این است که هم‌اکنون 2 میلیون واحد مسکونی خالی و از سوی دیگر میلیون‌ها نفر مستاجر داریم نیز باید مورد توجه قرار بگیرد، بنابراین باید در زمینه توزیع هم برنامه‌هایی را اجرایی کنیم.
او معتقد است، مناطقی که برای ساخت و ساز انتخاب می‌شوند نباید در کلان‌شهرها و مناطق گران قیمت باشد چون دراین صورت متقاضیان خرید مسکن قادر به خرید نخواهند بودند. گفته محتشم، باید مناطق ارزان قیمت برای ساخت و ساز درنظر گرفته شوند تا متقاضیان واقعی توانایی خرید مسکن داشته باشند.
تله سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز
جدا از اظهارات وزیرراه و شهرسازی درباره تعادل بخشی به بازار مسکن با مدیریت عرضه و تقاضا که با شرایط کنونی بازار تطابق ندارد، او از تولید مسکن لوکس و فوق لوکس در کشور انتقاد می‌کند و می‌افزاید: تولید این قبیل از مسکن باعث تله سرمایه‌گذاری در کشور شده و کمکی هم به تولید مسکن نخواهد کرد.
اسلامی تولید برنامه محور را مهم‌ترین راهکار برای مقابله با این امر می‌داند و می‌گوید: با به‌کارگیری چنین روندی سازندگان، می‌توانند امیدوار باشند که در یک بستر زمانی مشخص گردش سرمایه‌شان صورت گرفته و خواب سرمایه نخواهند داشت و به این ترتیب چرخه تولید همیشه در گردش خواهد بود.
به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، او با تأکید بر اینکه به عنوان وزارت راه و شهرسازی وظیفه قانونی در برابر ساخت مسکن ندارد، تصریح می‌کند: این وزارتخانه در ساخت مسکن وظیفه قانونی ندارد بلکه باید در حوزه مسکن بالاتر از ساخت وارد شویم و وظیفه اصلی وزارت راه و شهرسازی فراهم کردن زمینه برای خانه‌دار شدن مردم و تعادل بخشی عرضه و تقاضا مسکن در بازار است.
این عضو کابینه دولت دوازدهم با اشاره به اینکه فقط با سیاست‌ها و برنامه‌های درست و اصولی می‌توان به عرضه و تقاضای بخش مسکن تعادل بخشید، می‌افزاید: باید به صورتی تعادل در بازار مسکن صورت گیرد که موجب برقراری مناسب چرخ تولید در این حوزه شود و اقشار مختلف با سبد درآمدی مشخص بتوانند در یک بازه زمانی تعیین‌شده مسکن خود را خریداری کنند.
اسلامی با اشاره به اینکه باید بین دولت، مردم و بخش خصوصی در حوزه مسکن اعتمادسازی به وجود آید، ادامه می‌دهد: اگر اعتمادسازی صورت گیرد به تبع آن برندسازی در این حوزه اتفاق خواهد افتاد و بعد از برندسازی در حوزه مسکن شاهد ایجاد شرکت‌های توانمند معتبر خواهیم بود که می‌توان به آنها تکیه کرد.
او بابیان اینکه باید با تعاملات سازنده بین دولت، بخش خصوصی و مردم دوباره اعتماد عمومی را باصداقت و امانت‌داری جذب کنیم، اظهار می‌کند: در این صورت است که شاهد یک‌روند فعال برای ساخت‌وساز مسکن خواهیم بود.
